1、小城镇房地产开发存在的问题及对策研究摘要我国正处在城市化进程快速发展时期,也是小城镇房地产开发的黄金时段。文章对我国小城镇房地产开发存在的土地利用不合理、房地产市场不完善和物业管理不规范等问题进行了综合叙述,据此提出了从宏观调控入手完善小城镇房地产开发的具体措施,为我国小城镇房地产发展提供参考依据。 下载 关键词小城镇;房地产开发;措施 中图分类号F293.3文献标识码A文章编号1002-736X(2010)10-0144-03 Problems of Real Estate Development in Small Towns and Its Countermeasures Luan Shu
2、mei, Li Ying (Liaoning Administration College, Shenyang, Liaoning 110161) Abstract: At present, urbanization has been under rapid development in China, it is also the golden time to develop the real estate in small toroblems during the development, such as inefficient use of land, the defective real
3、 estate market and nonstandard property manageming course from the perspective of macro-control based on the statemthe development of the real estate development in small towns of Chopment; measure 随着城镇化战略的快速推进,小城镇的房地产开发也进入快速发展阶段,并逐渐成为经济社会舞台上的重要角色。它不仅可以为人们的生产、生活提供基本的物质保障,还可以带动相关产业部门的发展。据测算,房地产每投资 10
4、0 元,可以使国民经济各部门产出 286 元。其中,建筑业 90.76 元、制造业 123.61 元、采矿业 16.64 元、商业 11.16 元、房地产业自身 10.98元、电力煤气自来水供应业 6.59 元、货物运输及仓储业 5.86 元、社会服务业 4.98 元、农业 4.55 元、金融保险业 4.08 元、邮电业 3.05 元、饮食业 1.57 元、综合技术服务业 1.18 元。 未来的几十年,将是城市化进程的快速发展时期,也是小城镇迅速扩张的黄金时段。作为推动小城镇建设的房地产业,将会成为这个时期经济社会舞台上的重要角色。但是,目前小城镇房地产业发展中存在的问题,严重影响了小城镇建设
5、,影响着地方经济的发展。因此,研究小城镇房地产开发过程中存在的问题,提出完善小城镇房地产开发的具体对策,对小城镇的建设有着重要的意义。 一、小城镇房地产开发现状及存在的问题 随着城市房地产行业的蓬勃发展,小城镇的房地产开发得到了各级政府的高度重视和大力支持,始终把发展小城镇房地产开发作为促进农村经济和社会发展的一大战略,充分运用市场机制,坚持高起点、高质量、高水平地抓好小城镇的总体规划和房地产建设。在政策体系上,制定了与小城镇建设相关的政策和法规,明确了小城镇建设的指导原则;加大了对小城镇全面建设的投资力度;加强和完善了小城镇的基础设施与环境,改善了小城镇的投资环境和人居环境,使小城镇的房地产
6、开发获得了快速发展。 一方面,小城镇房地产的发展创造了更多的就业机会,这在很大程度上解决了农村转移人口就业的后顾之忧,同时也为农村转移人口提供了更好的居住环境和生活环境;另一方面,大量农村人口向小城镇转移必将带动小城镇房地产业的发展。但是,同时也必须看到小城镇房地产开发还存在着一些不容忽视的问题,这些问题既有机制的原因,又有观念的原因。从总体上看,主要表现在以下几个方面。 (一)房地产开发规划滞后,土地利用不合理 从规划的层次上讲,土地利用规划应对城镇房地产开发规划起指导和约束作用,但在实际操作中并非如此。首先,土地利用规划滞后于小城镇房地产开发规划,增大房地产开发成本。小城镇的发展主要是以外
7、延发展为主,是一种重数量、轻质量的城镇化道路,这种发展模式导致小城镇规模偏小、城镇用地粗放,其直接后果是城镇集聚功能难以发挥,基础设施的投资成本过高,设施的修建难以形成规模效益,造成基础设施尤其是环境设施严重不足,加大房地产开发成本。其次,小城镇规划的编制不科学,造成土地利用不合理。在编制规划时缺乏科学性,把标准定得过高,浪费了大量的土地资源;编制规划时缺乏预见性和超前性,使得小城镇发展的空间受到限制;规划不注意小城镇内部资源的充分利用,不注意旧区的改造,不仅浪费了大量的土地资源,而且导致了生态环境质量的下降;各个房地产项目用地的规划布局不合理,生活区与工业区、商业区相互混杂,功能难以发挥,对
8、房地产开发带来不利影响。 (二)房地产隐形交易活跃,市场发育不完善 由于小城镇房地产市场发育不完善,房地产隐性交易活跃,削弱了政府的调控能力。在土地供给中也缺乏市场机制和相应的法律规范,从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场的竞争较弱,因而还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准,房地产价格混乱,人为因素影响大,导致了房地产交易行为不规范,房地产企业的行为缺乏约束。 房地产的隐形交易主要表现在旧城改造、合作建房、以产权换产权、房屋的私下交易等方面。在旧城改造中,部分开发部门未经政府审批办理土地有偿使用手续,私自将其改造成商业门面和住宅,以市场价格出售和出租给单位或个人,并没有向国家缴
9、纳除开发收益以外的土地收益;不少用地单位将房屋或使用场地出租,以土地联建公房,一些通过划拨无偿使用的土地通过私下的隐形交易,转给其他使用者,从中获得大量的土地增值收益;“合作建房”的交易在发生过程中,不是完全按照税收政策的规定形式,而是在“联营”、“租赁”等掩盖下进行,这些企业不办理固定资产的转移,致使交易的进行只表现在双方协议上,产权未作转移,税款无法征收,土地资产也随之流失。 (三)房地产开发档次不高,物业管理不规范 房地产投资不足且来源分散,这是制约小城镇房地产业发展的重要因素。小城镇居民住宅也多为平房和低层的楼房,建筑开发档次不高;雷同的规划和建筑形态上的千篇一律使建筑失去了地方特色和个性,反映不出当地的地域特征、民俗民风、人文传统和历史积淀;从投资结构来看,国家集体的投资呈递减趋势,而个人投资所占的份额逐年增加;房地产的投资能力严重不足,特别是支持小城镇房地产开发的中长期贷款不足,过度依靠预算外投资,且资金的运作不规范;多元化的投入机制使得资金来源分散,资金的利用效率低下,难以发挥资金的集聚功能。
