1、恒大集团盈余管理问题研究【摘要】在我国经济飞速发展的十几年来，房地产行业一直位于支撑经济的中流砥柱地位。而在房地产行业中，大小企业无数，恒大集团作为近十年来利润增速最快的企业自然有它独特优势和管理模式。而利润增长相应带来的就是盈余管理问题，也是企业股东、外部投资者尤为关注的问题。研究房地产企业的盈余管理方式有利于规范企业盈余管理程度，促进资本市场健康发展。本文通过对恒大集团 20112016 六年的年度财务报表数据进行分析、比较，总结其在盈余管理上的方式和特点，并在文末对恒大集团盈余管理提出两点建议。 下载 【关键词】盈余管理 恒大集团 资产减值 房地产行业近年来的持续不断发展使其成为一个高收
2、益行业，而恒大集团更是行业内的佼佼者。作为一个蓬勃发展的房地产企业，其资金周转需求与金融市场有着密不可分的关系，而在市场上获得资金的前提是有可观的收益和良好的信誉。因此对恒大集团的利润特点进行分析以及研究其盈余管理行为和手段，成为研究我国当前经济金融环境的一个重要方面。 一、恒大集团概况 恒大地产集团有限公司成立于 1997 年 2 月，是中国恒大集团的下属控股企业，是集团性的地产业务平台，总部位于中国广州。恒大集团是是一家以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团，企业员工达 8 万人。2006 年，在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化精品产业战略
3、，通过引入淡马锡、德意志银行、美林银行等国际投资者，为公司高速发展提供充足的资金支持。2009 年，恒大在香港成功上市（股份代号 HK03333），成为在港市值最高的内地房地产企业。2016 年，公司完成了多元化发展的产业布局，集团已经完成“地产、金融、文化旅游、健康”四大产业布局及“房地产业”向“房地产+服务业”的转型，销售额达 2114.4 亿，总资产达到 13508.7 亿元。2017 年 7月在财富世界 500 强企业中跃居 338 位。恒大是中国土地储备最大的房地产企业，项目所在城市基本为区域经济中心，住宅刚性需求潜力巨大，经济规模及发展速度全国领先。2017 年，恒大地产开始由“规
4、模型”向“规模+效益型”转变。在战略和资源的双层优势下，恒大集团在未来的房地产市场上必然占据领军地位。 二、恒大集团盈余管理方式和手段 （一）延后收入确认时点 在我国企业会计准则中，规定了确认商品销售收入的相关原则。在恒大集团的年报附注中，在“收入”部分对如何确认收入做出了明确规定，当同时满足准则中一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。首先，恒大集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了购买方；其次，恒大集团对售出的商品不再有管理权，也不对其加以控制；再次，恒大在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收取得购买
5、方提供的付款证明时予以确认。 在我国，房屋的销售合同一般是在项目竣工前签署。在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意可能要求退款甚至退货的情况，从这层意义上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。在房地产行业中普遍存在预收款这一环节，当工程尚未完工，无法确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收款项不能确认为实际收入。从法律上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付契约也已经成立，但是在房地产行业中，
6、商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未转移，不能确认销售收入的实现。特别是恒大在 2015 年推出了“购房后规定期限内无理由退房”政策，购房者有一定期限考虑是否需要退房，这样一来使销售收入更加难以确认和计量。 当企业的工程项目竣工验收并与客户签订了销售合同及相关手续后，应当将预收款转入营业收入，以此作为收入确认的时点。但一般房地产企业都会拖延房屋的竣工结算时间，以此拖延收入确认时点，常用的手段有拖延项目相关手续的办理或竣工结算，以此减少税款，从而进行盈余管理。 （二）调节相关成本、费用 恒大集团在成本、费用环节进行的盈余管理主要表现在以下方面： 首先，从早在 2010
7、年的公司部门结构就可以看出集团对资金的严格监管和控制。恒大集团总部的财务管理人员为 117 人，而资金监察及成本控制人员占比高达 24%。这些人员对整个企业的成本和费用问题进行管理，对成本进行分析和管理控制，从而使整个公司自上而下的将管理、行政等相关费用控制在较低的合理范围内。成本管理部使企业内部各项流程更加规范化和标准化，提高了企业对成本管理的能力，使得企业更加高效的运行。其次，总公司对地方分公司具有绝对控制权。在“总部地方”公司的两级架构中，总部全面决策各项业务，地方公司负责执行落实。从项目决策到材料采购都是总公司统一进行批示、决定的。没有把权力下放到地方公司，意味着避免了下一级公司利用采
8、购权力牟取私利的可能性。单一环节采购，可以把管理成本降到最低。集团制定并修订了一系列关于工程采购和供应商管理的办法和细则，由此规范采购过程中的业务操作，并实行了战略合作、招投标等多种采购模式，使企业的采购环节更高效、规范、透明，不仅提高了企业的专业化程度，也有效地降低了企业在采购环节需要消耗的人力物力，降低了采购成本。 最后，恒大对购房者有明确的定位，其?a 品定位为首次置业者和自住的普通老百姓的需求，定位明确、薄利多销、满足刚需。恒大的市场定位是将产品定位在中高档，并在顾客中树立物美价廉的品牌形象，来争取在市场竞争中占据有利位置。只有强化客户的需求，准确地对客户进行定位，才能充分发挥企业的价
9、值，同时降低工程项目的建造成本和销售费用。在恒大的产品定位深入人心之后，购房者不必货比三家而直接选择恒大，销售费用等成本自然会下降。 （三）利用资产减值 新出台的企业会计准则资产减值第十七条明确规定，“资产减值损失一经确认，不得在以后的会计期间内转回。”这大大减弱了企业的经营管理者通过资产减值损失调节利润进行盈余管理的能力，限制了企业通过滥用计提或转回资产减值损失进行盈余管理的行为。在原会计准则下，很多企业经常通过对资产减值准备的计提和转回，来对当期利润进行人为调整。而新会计准则规定固定资产、在建工程和无形资产等项目，在计提减值准备后就不能再转回，只能在相关资产处置时进行转回处理。这样的规定极
10、大地遏制了房地产公司利用计提和冲回各类资产减值准备来在各会计期间之间调节利润的企图。 在房地产行业中，企业可以与关联方企业签订租赁合同将房地产或存货转变为投资性房地产，使用公允价值进行后续计量。同时将己计提的固定资产减值准备予以转回，并且不用计提固定资产的折旧费用。企业再通过将此投资性房地产转为自用房地产，转换过程中发生的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益或所有者权益，再继续对其计提折旧。也就是说，房地产企业可以通过以上的转换方式，规避企业会计准则中关于资产减值损失的规定，能够取得由公允价值变动带来的收益。恒大集团在 2014 年收购金额大幅增加，2015 年出售金额大幅增加。这两年恰好是
11、在会计准则资产减值条款颁布的当年和次年，所以该集团房屋、建筑物同关联方的交易存在盈余管理的可能性。 三、恒大集团在盈余管理中需要注意的问题 （一）把握盈余管理的力度 盈余管理在一定程度上可以提高利润，美化报表。但如果过度的进行盈余管理，就有违背会计信息真实性、可靠性的可能。所以把握盈余管理的力度，不要一味追求报表数据的可观性，而违背了基本的会计准则。同时提高企业承担社会责任的意识，不要为了追求利益弃道德、法律于不顾。 （二）优化企业内外部环境 完善企业管理层结构，健全企业内部监督机制。健全的企业结构是财务规范化操作的前提，加以内部监督机制的双重管理，保证财务信息的真实有效。同时增强外部投资者的财务概念，改变以往投资者对利润的一味追求，而应该结合企业多方面报表数据，放眼全局评判一个企业的发展潜力和能力。 参考文献 徐荦.我国房地产行业上市公司盈余管理问题研究D.西南财经大学，2013. 袁韶卿.利用资产减值准则影响盈余管理的案例研究D.吉林财经大学，2016. 柯萍.房地产行业上市公司盈余管理研究D.中南民族大?W，2011. 作者简介：王曙光，男，青岛理工大学，教授，研究方向：财务管理理论与实务；张思雨，女，青岛理工大学，硕士，研究方向：财务管理理论与实务。
