1、第一章 概论考试重点： 固定资产的含义；基本建设的内容；基本建设的分类；建筑业的定义；建筑业的组成分类；建筑业与基本建设的关系；建筑业在国民经济中的作用建筑产品的特点；建筑生产的特点；建筑产品生产经验管理的特点 建设程序；建设程序的步骤；建设程序的主要内容；基本建设管理 建筑市场及建筑市场管理；建筑市场运行管理机制；建设项目采购模式第一节 基本建设与建筑业一、基本建设基本建设是指建筑、采购和安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作，是存在于国民经济各部门以获得固定资产为目的的投资经济活动。英美称其为固定资产投资，我国常用固定资产投资表示围绕固定资产建设的相关活动。（一）固定资产定义：指在社会
2、再生产过程中，能够在较长时期内为生产、人民生活等方面服务的物质资料。条件： 使用年限在一年以上。 单位价值在规定的限额（具体限额按国 1 2家有关财政制度和主管部门的规定确定）以上，否则只是低值易耗品。按其经济用途分为：生产性固定资产:指在社会生产过程中，能在较长时间内发挥作用而不改 1变其实物形态的劳动资料，是人们用来影响和改变劳动对象的物质技术手段。例如：厂房、机器设备、铁路、公路等非生产性固定资产：直接服务于人民物质文化生活，且在较长时间内发 2挥作用而不改变其实物形态的物质资料。例如：住宅、剧院、教学楼、办公楼等固定资产和流动资产是联系紧密但又互相区别的两个概念：固定资产在社会生产过程
3、中是劳动资料，而流动资产则是劳动对象。 1固定资产在反复参加生产的过程中始终保持原有的实物形态，直至损耗 2报废才需要进行实物形态的补偿或替换；流动资产在一次性参加生产过程中会改变或消失本身的实物形态，并需要每一次生产周期开始前得到实物形态上的补偿。固定资产的价值在使用期内按损耗程度逐渐转移到产品中去；流动资产 3的价值则是一次性转移到产品中去。（二）基本建设的内容1、固定资产的建造：建筑物和构筑物的建造和设备仪器的安装。建筑安装工程包括各类建筑物和构筑物的建造，管道、输电线和电信线的敷设工程等；设备安装工程包括各种生产、实验、医疗、检验的仪器设备及配套的动力、起重、运输、传动等设施的装配和装
4、置工程2、固定资产购置：指对建设项目中所有符合固定资产条件的设备、工具、器具的购置。注：购置活动是流通过程，但购置物质是固定资产。3、其他基本建设工作：基本建设中不可或缺的其他工作，包括勘察设计、土地拆迁、职工培训、建设单位管理等工作。（三）基本建设的分类1按投资用途分类生产性建设：指直接用于物质生产或为满足物质生产需要的建设。 1包括：工业建设、建筑业建设、农林水利气象建设、运输邮电建设、商业和物质供应建设、地质资源勘探建设。非生产性建设：指用于满足人们物质和文化生活需要的建设。 2包括：住宅建设、文化卫生建设、科学实验研究建设、公共事业建设、其他建设等。2基本建设按建设项目的性质分类从全社
5、会的角度，基本建设是由一个个建设项目所组成。建设项目是指在一个或几个场地上，按照总体规划设计或初步设计进行的一个或多个有内在联系的单项工程所组成的，在建设中实行统一核算、统一管理的建设单位。 新建项目对在原来基础上重新进行总体设计，经扩大建设规模后，其增加的固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上的项目也属于新建项目。 扩建项目它是指原有企事业单位为扩大原有产品的生产能力和效益，或增加新产品的生产能力和效益，而扩建的主要生产车间或工程的项目，也包括事业和行政单位增建的业务用房。 （商业厅办公楼） 改建项目它是指原有企事业单位为提高生产效率、改进产品质量，或改进产品方向，对原有设备、工艺流程进行
6、技术改造的项目。 恢复项目企事业单位原有的固定资产因自然灾害、战争或人为灾害等原因已全部或部分报废，而后又恢复建设的项目。 迁建项目原有企事业单位由于各种原因迁移到另一个地方而进行的建设项目。无论其建设规模是否扩大都属于迁建项目二、建筑业（一）建筑业的定义狭义定义：直接从事建筑产品加工生产活动的行业，其基本特征：通过运用一定的技术、工程机械进行劳动，将建筑材料、构配件和工艺设备组合，最终形成土木建筑工程产品。广义定义：指围绕土木建筑工程产品生产过程，支撑展开的从建筑产品规划、计划、设计、施工、运行维护等建设全过程工作的所有相关机构的集合。建设业是一个以为社会提供土木建筑产品为目的，以土木建筑产
7、品生产过程为主导，以相关工程服务为辅助，以与建筑业相关的工业生产（如建筑材料，机械设备制造等） 、科研、教育为依托的功能完善的产业。依据中华人民共和国建筑法分类：（1） 各类房屋建筑及其附属设施的建造，及与之配套的线路、管道、设备的安装活动。（2） 抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建造活动。（3） 军用房屋建筑工程的建造活动（4） 其他专业建筑工程的建造活动（二）建筑业组成分类依据国家标准国民经济分类 ，建筑业分类为： 房屋建筑业房屋建筑业指房屋主体工程的施工活动，不包括主体工程施工前的工程准备活动 土木工程建筑业土木工程建筑业指土木工程主体的施工活动，不包括施工前的工程准备活
8、动土木工程建筑包括：铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；水利和内河港口工程建筑；海洋工程建筑；工矿工程建筑；架线和管道工程建筑；其他土木工作建筑。 建筑安装业建筑安装指建筑物主体工程竣工后，建筑物内各种设施的安装活动，以及施工中线路敷设管道安装活动；不包括工程收尾的装饰，如对墙面、地面、天花板、门窗等处理活动。 建筑装饰和其他建筑业建筑装饰指对建筑工程后期的装饰、装修和清理活动，以及对居室的装修活动。其他建筑业包括：工程准备工作；提供设施服务；其他未列明的建筑活动三、 建筑业与基本建设的关系表 1-1 基本建设和建筑业的区别与联系关系 基 本 建 设 建 筑 业联系 基本建设投资是建筑业发展的前提
9、 基本建设的主要内容由建筑业完成性质 是一种投资的综合性经济活动 一个物质生产部门内容 包括建筑安装工程和设备购置 完成基本建设投资、更新改造和维修所产生的建筑安装任务区别任务在一定期限和资金限额内完成投资活动，获得符合建筑目标的固定资产。为社会提供更多、更好、更经济的建筑产品并获取利润四、 建筑业在国民经济中的作用(一)、 建筑业在国民经济中发挥着支柱产业的作用建筑业占国内生产总值的比重位居第四，仅次于工业、农业和商业(二)、 建筑业为社会经济文化发展提供了重要的物质基础(三)、 建筑业促进或带动其他关联产业共同发展(四)、 建筑业为社会提供大量就业机会(五)、 建筑业在新农村建设中发挥着积
10、极的作用五、 建筑产品及其生产的特点和经营管理特点(一)、 建筑产品的特点：建筑产品的固定性； 建筑产品的多样性； 建筑产品体积庞大； 建 1 2 3 4筑产品生产周期长(二)、 建筑产品生产的技术经济特点建筑生产的流动性； 建筑产品生产过程联系面广，综合性强； 影响建 1 2 3筑生产的因素多，受气候影响大； 建筑生产过程的不可间断性 4(三)、 建筑产品生产的经营管理特点建筑产品是先有用户后组织生产； 生产经营业务不稳定； 管理环境多 1 2 3变； 机构人员变动大； 市场竞争激烈 4 5第二节 基本建设程序及管理一、建设程序定义：指建设项目从设想、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、
11、投入生产或使用的整个建设过程中，各项工序必须遵循的先后次序。即指建设项目建设全过程必须遵循的先后顺序。二、建设程序的步骤目前我国建设程序的主要阶段包括：项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收阶段、项目后评价阶段。三、建设程序的主要内容（一）项目建议书环境调查和问题研究； 项目目标设计； 项目定义和总体方案策划； 1 2 3提出项目建议书。 4项目建议书是对建设项目的轮廓设想，是建设项目正式开展前期工作的依据，是对环境条件、存在问题、总体目标、项目定义和总体方案的说明和细化，同时提出在可行性研究中需要考虑的各个问题和指标。其内容为： 建设项目提 1出的必要
12、性和依据； 产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 资源 2 3情况、建设条件、协作关系； 投资估算和资金筹措设想； 项目进度设想； 4 5经济效益、社会效益和环境效益的初步估计 6（二）可行性研究根据审查批准的项目建议书，建设单位委托符合资质要求的工程咨询单位进行可行性研究，对建设项目在技术、工程、经济上，外部协作条件等方面进行全面的技术经济论证，为项目决策提供科学可靠的依据。凡经可行性研究否决的项目不必进行下一步工作。（三）建设地点的选择建设地点的选择是生产力布局的最基本的环节，是建设项目可行性研究的组成部分，又是建设项目进行设计的前提，是根据各地区生产力布局和新建项目可行性研究的各项要
13、求，有规划与设计部门共同承担，在实地踏勘和区域性技术经济调查的基础上，对各地建设条件分析评价，并选择若干个能基本满足建设要求的建设地点方案作定性与定量相结合的技术经济综合论证，从而选择最优的建设地点和具体位置。（四）编制设计文件一般建设项目分初步设计和施工图设计两个阶段； 重大或特别项目分初步设计、技术设计、施工图设计三个阶段大型联合企业、矿区或水利水电枢纽项目分总体规划设计或总体设计、初步设计、技术设计、施工图设计四个阶段。（五）建设准备（六）组织施工（七）生产准备（八）竣工验收、交付使用（九）建设项目后评价四、基本建设管理宏观层面进行的基本建设管理主要是由各级政府计划管理、城乡规划管理、环
14、境管理、行业管理等部门完成，以实现社会经济宏观发展目标和实施综合管理为前提，通过设计合理的管理机制，配套出台一系列管理制度，并在具体建设项目实施过程中进行规范和引导。微观层面进行的基本建设管理是针对具体的建设项目实施全过程进行的管理。目的是在确定的建设地点，限定的投资额度和时间内，在自然、社会等一系列约束条件下，获得能够满足预定使用功能要求（功能、质量、工地规模） ，达到预定生产能力或能提供预定要求的产品或服务，具有完备运行条件，能经济、安全、高效率运行的固定资产。项目管理分以下几个方面：投资者的项目管理； 建设单位的项目管理； 项目管理公司； 承包 1 2 3 4商的项目管理； 政府的项目管
15、理。 5广义项目管理：指对建设项目从提出构想开始到交付使用，实现正常运行的全过程进行的项目管理，它是由项目建设单位主导，项目实施相关者共同参与的项目管理，包含了建设程序中所以环节的相关工作。狭义项目管理：指在施工阶段，主要由施工单位实施的项目管理。第三节 建筑市场一、建筑市场及建筑市场管理（一）建筑市场广义建筑市场：建筑商品供求关系的总和，包括狭义的建筑市场、建筑商品的需求程度、建筑商品交易过程中形成的各自经济关系等。狭义建筑市场：交易建设商品的场所。（二）建筑市场管理建筑市场管理机构为各级人民政府建筑行政主管部门和工商行政管理机关，其职责分别为：1、建设行政主管部门的建筑市场管理职责;（1）
16、 贯彻国家有关工程建设的法规和方针、政策，会同有关部门草拟或制定建筑市场的管理法规。（2） 总结交流建筑市场管理经验，指导建设市场的管理工作（3） 根据工程建设任务与设计、施工力量，建立平等竞争的市场环境。（4） 审核工程发包条件与承包方的资质等级，监督检查建筑市场管理法规和工程建设标准（规范、规程）的执行情况。（5） 依法查处违法行为，维护建筑市场秩序。2、工商行政管理机关的建筑市场管理职责：（1） 会同有关部门草拟或制定建筑市场的管理法规，宣传并监督执行有关建筑市场管理的工商行政管理法规。（2） 依据建设行政主管部门颁发的资质证书，依法核查勘察设计单位、施工企业、监理企业和招标代理企业等的
17、营业执照。（3） 根据中华人民共和国经济合同法的有关规定，确认和处理无效工程合同，负责合同纠纷的调解、仲裁，并根据当事人双方申请或当地人民政府规定，对工程合同进行鉴证。（4） 依法审查建筑经营活动当事人的经营资格，确认经营行为的合法性。（5） 依法查处违法行为，维护建筑市场秩序。二、建筑市场运行管理机制（一）建筑市场准入和清除制度1、建筑业企业资质管理制度所有工程勘察、设计、施工、监理、招标代理企业，都必须依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事相应的工程建设活动，禁止无相应资质的企业进入工程建设市场；2、建筑业个人注册执业制度住房和城乡建设领域设立的执业资格包括：注册监理工
18、程师、注册房地产估价师、注册造价工程师、注册建筑师、勘察设计注册工程师、注册城市规划师、注册建造师、注册土木工程师等。3、建设工程许可制度许可证 领证主体 颁发部门 必须领证的项目范围 无证后果建设工程规划许可证建设单位城市规划行政主管部门 城市规划区内各类建筑违章建筑，不能领房地产权属证件建设工程施工许可证建设单位建设行政主管部门国内各类房屋建筑及其附属设施的建造，装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，城镇市政基础设施工程依法处罚 建筑施工企 施工 建设主管部 所有建设施工活动 无证不得从事建筑业安全生产许可证单位 门、国务院建设主管施工活动（二）工程建设强制性条文（三）工程建设招标投
19、标制（四）建设工程监理制（五）项目管理制（六）工程咨询服务体系（七）建设工程担保制度工程建设合同造价在 1000 万以上的房地产开发项目，施工单位和建设单位必须分别提供以对方为受益人的承包商履约担保和工程款支付担保。三、建筑项目采购模式（一）设计招标建造模式（DBB 模式）DBB 模式指业主与设计单位签订专业服务合同，设计单位负责提供项目的设计和合同文件；然后通过竞争性招标将工程施工任务交给中标的承包商完成。（二）设计建造模式（DB 模式）DB 模式指业主提出要求、设计大纲，或者委托自己的顾问工程师准备更详细的设计纲要和招标文件，通过招标等方式确定中标的承包商，并由其负责工程的设计与施工，包括
20、土木、机械、电气等综合工程和建筑工程。（三）设计采购建设模式（EPC 模式）EPC 模式指业主通过与总承包商签订总承包合同，把工程项目的设计、采购、施工和开工服务工作全部委托给总承包商负责组织实施，业主只负责整体的、目标的、原则的管理和控制。（四）建设管理模式（CM 模式）CM 模式指业主委托建设管理单位在项目开始阶段就参与项目的实施过程，为设计方提供施工方面的建议，随后负责管理施工过程。CM 模式分为代理型建设管理和风险型建设管理。CM 模式分类 区别 合同特点 风险代理型建设管理CM 经理为业主提供咨询和代理服务业主与 CM 经理签订委托代理合同，以固定费用或比例费用的方式计费；施工任务多
21、采用竞争性招标选择承包商，业主与各承包商签订施工合同代理型 CM 经理的经济风险很小，但声誉损失风险大。风险型建设管理CM 经理担任施工总承包商的角色风险型 CM 经理与各专业承包商间有直接的合同关系，并负责工程以不高于最高成本限额的成本竣工，因此其对成本控制的关注远远大于代理型 CM 经理。CM 经理提出最高成本限额，若结算超过此限额，则由 CM 公司赔偿;若低于此限额，节约的投资归业主所有，CM 公司因承担保证施工成本风险应获得节约投资的奖励；（五）项目管理模式（PM 模式）PM 模式指业主委托一家“项目管理承包商”代表业主对整个项目策划、定义、设计、施工到竣工投产全过程进行项目管理。（六
22、）建设经营移交模式（BOT 模式）BOT 模式指由项目所在国政府或所属机构为项目的建设和经营提供一种特许权协议，作为项目融资的基础，通过竞争性招标获得特许权的国内或国外公司作为项目的投资者和经营者进行融资，开发建设项目，承担风险，并在有限时间内经营此项目获取商业利润，特许期满根据协议将该项目无偿转让给相应的政府机构。采购模式 优点 缺点 适用项目设计招标建造模式（DBB模式）参与各方在各自合同下，责、权、利分配明确；业主可以自由选择设计咨询人员，对设计要求可以控制；业主可以自由选择监理机构对工程实施监理。建设周期长，投资容易失控，业主管理成本较高，设计与施工双方协调较困难广泛采用设计建造模式（
23、DB 模式）项目实施过程中始终保持单一合同责任，但大部分施工任务要以竞争性招标方式分包。业主无法参与建造师/工程师的选择，工程设计可能受施工者利益的影响设计采购建造模式（EPC 模式）业主可以自组机构或委托专业项目管理公司代表业主实施业主的管理职能；承包总价固定，业主风险减少，总承包商在成本和工期方面承担更多的责任和风险没有咨询工程师独立第三方的监控；业主对承包商在质量方面的有效的监控手段较少规模较大，工期较长，技术比较复杂的工程建设管理模式（CM 模式）边设计边施工，缩短项目建设周期；CM 经理的早期介入，提高设计成果的施工合理性和可实施性分项招标容易导致施工承包费用增加设计变更可能性大、工
24、期要求紧或总体工作范围和规模不确定的工程项目项目管理模式（PM 模式）业主通过与某种材料或设备制造商签订多个项目采购协议，获得制造商在该材料或设备上价格、日常运行维护等方面的优惠；各承包商必须按照业主提供的协议采购相应的材料、设备，以达到降低投资的目的。建设经营移交模式（BOT模式）采用此模式有效地降低了政府财政负担，政府规避了大量的项目风险，提高了公共事业项目的运作效率，外国公司的引入还会给项目所在国带来先进但项目前期谈判磋商时间长，投标费用较高，投资方和贷款人风险大，特许期内政府有可能经济实力比较弱的国家在道路、码头、机场、铁路、桥梁等基础设施项目上的建的技术和管理。 会失去对项目的控制权
25、设第二章 建筑工程技术经济分析原理考试重点： 识记：技术和经济的含义；建筑工程技术经济评价的特点；建筑工程技术经济评价的基本原则；技术方案经济评价的可比条件领会：技术与经济的关系；建筑工程技术经济学的研究对象、研究内容；建筑工程技术经济分析的程序 识记：投资的概念；经营成本、机会成本、沉没成本的概念；折旧与摊销的概念领会：投资的构成和估算；成本的估算方法；固定资产折旧的方法（直线折旧法、工作量法、年数和法、双倍余额折旧法） ；销售收入计算；税金类型；利润的含义。 识记：资金时间价值的概念；利息、利率、现金流量、单利、复利的概念；资金的等值、现值、折现、终值、年值、时值的概念。领会：现金流量图的绘制；应用一次支付终值公式、一次支付现值公式、
