1、 写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 1目 录第一章 概 述 .3一、项目名称 .4二、项目组织实施单位 .4三、项目建设的背景 .4四、项目编制依据 .5五、项目选址 .5六、建设规模 .6七、投资估算及资金筹措 .6八、主要技术经济指标（见表 11 ） .6九、研究的主要结论 .6十、项目的进度安排 .7十一、项目建议 .7第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定 .9一、需求分析 .9二、建设规模 .10三、项目建设的必要性 .10第三章 场址选择 .13一、场址现状 .13二、场址条件 .13三、建筑材料来源及运输条件 .16第四章 设备工程 .17写字楼建设项目
2、工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 2一、给排水设计 .17二、采暖、通风设计 .19三、电气设计 .22第五章 节水、节能措施 .27一、设计依据 .27二、节能目标 .27三、节能措施 .27第六章 环境保护 .31一、编制依据 .31二、主要污染来源 .31三、具体防治措施 .31第七章 建筑节能 .33一、设计依据 .33二、节能目标 .33三、节能措施 .33第八章 组织机构及人力资源配置 .37一、项目组织机构 .37二、项目监理 .38第九章 实施计划 .40第十章 投资估算与资金筹措 .41一、投资估算 .41二、资金筹措 .43写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限
3、公司 3第十章 社会评价 .44一、项目对社会的影响分析 .44二、项目与所在地区互适性分析 .44第十一章 结论与建议 .45一、研究结论 .45二、建议 .45第十二章 项目招标 .47一、招标范围 .47二、招标组织形式 .47三、招标方式 .47附件：1、投资估算汇总表2、设备安装工程一览表3、室外总体估算表4、 党政机关办公用房建设标准写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 4第一章 概 述一、项目名称大厦建设项目二、项目组织实施单位房地产开发公司三、项目建设的背景市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划，对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修
4、和改建，这些办公楼都是 80 年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题。经过 30 年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。另一方面，一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展。基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区，以改善人居环境、提升城市形象。市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排相关单位的集中办公。为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的
5、局面，市政府提出建设本项目工程。工程拟选址在中心商务区，计划总占地 50 亩，筹集 28000 万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求。写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 5此项目完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境。四、项目编制依据1、 党政机关办公用房建设标准； 2、 市“十二五”城镇化发展规划；3、 省建筑工程概预算指标及有关费用标准；4、 市城市总体规划；5、 市统计局 榆林统计年鉴 、 统计公报 ；6、建设单位提供的基础资料；五、项目选址根据市关于党政机关办公用房建设标准 ，结合本市城市建设总体规划及社会经
6、济发展的需要，拟建的大厦位于路东、 此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求，是较为理想的办公地址。六、建设规模根据国家计委投资（1999）2250 号党政机关办公用房建设标准 ，项目拟占地 50 亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积 120560 平方米。其中办公用房建筑面积为 110000 平方米；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为 5560 平写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 6方米；设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积为 2500 平方米；附属用
7、房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为 2500 平方米；地下停车场建筑面积 500 平方米。七、投资估算及资金筹措经估算，该建设项目总投资 28000 万元,其中工程直接费 24000.0万元，其他费用 2400.00 万元，预备费 1600.00 万元。资金筹措：此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。八、主要技术经济指标（见表 11）九、研究的主要结论研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发展。
8、因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。主要技术经济指标表表 11序号 名 称 单位 数量 备 注写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 71 建设规模 1.1 占地面积 m2 33334 50 亩1.2 总建筑面积 m2 120560 1.2.1 办公用房 m2 1.2.2 公共服务用房 m2 1.2.3 设备用房 m2 1.2.4 附属用房 m2 1.2.5 地下车库 m2 2 人员定编 人 3 绿地率 % 4 总投资 万元 其中：建筑工程 万元 其他费用 万元 预备费 万元 5 建设期 年 十、项目的进度安排本项目建设期为 2.5 年，计划 2011 年 9 月前完成
9、可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2012 年 3 月开工，至 2014年 9 月完工。十一、项目建议写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 81、在项目建设资金不十分充裕的情况下, 严格控制费用支出，设立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调
10、的景观、园林及绿地建设。5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。 写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 9第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定一、需求分析根据对市单位的编制人员的统计，定编 860 名。详细名单如下：人员编制基本情况表单位名称 编制定员根据党政机关办公用房建设标准 ，大厦的建筑面积测算如下：1）办公用房：根据国家计委投资（1999）2250 号党政机关办公用房建设标准 ，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共 860人，每人平均建筑面积为 20 m2，同时考虑到预留和发展，增加 20%的调整
11、系数，则办公区建筑面积 2064m2。2）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。按总建筑面积的 35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。3）设备用房：包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、写字楼建设项目工程可行性研究报告 投资咨询有限公司 10通信机房等，按总建筑面积的 25%考虑，建筑面积为 30140 m2。4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的 7%计，则附属用房建筑面积 843
12、9 m2。5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按总 建 筑 0.8 车 位 /100m2 计 ， 需停车 964 辆。按地上停车 60%，地下停车 40%考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。二、建设规模通过需求分析，根据党政机关办公用房建设标准,本项目总建筑面积 120560m2，占地面积 50 亩。主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设。三、项目建设的必要性（一）现有办公场所严重影响了机关正常办公现行办公楼都是 80 年代的旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、
