1、兴隆五百建设项目可行性研究报告2014 年兴隆五百建设项目可行性研究报告2目 录第一章 总 论 41.1 项目概况 41.2 可行性报告编制依据 51.3 主要技术经济指标 61.4 结论与建议 7第二章 项目建设的必要性及市场前景分析 102.1 项目建设的必要性 102.2 市场前景分析 10第三章 建设地点及自然条件 153.1 建设地点 153.2 自然条件 15第四章 建设规模和建设内容 134.1 建设规模 134.2 建设内容 15第五章 建筑主要技术方案 175.1 设计原则 175.2 规划设计依据 175.3 总体规划及总平面布置图 175.4 结构方案 195.5 供配电
2、及电信工程 195.6 给排水和消防 20第六章 能源消耗及节能方案 226.1 能源消耗 226.2 节能方案 22第七章 地震安全性评价分析及结构设计 277.1 概况及地震安全性评价分析要求 27 7.2 自然条件 277.3 设计要求 28 7.4 结构设计 28第八章 环境保护 30第九章 项目的组织管理 329.1 建设阶段 329.2 经营管理阶段 33第十章 项目实施进度 3510.1 项目建设期 3510.2 项目实施计划 35第十一章 投资估算及资金筹措 3714.1 投资估算 3714.2 资金来源与筹措 38第十二章 财务评价 4012.1 经济分析的主要依据 40兴隆
3、五百建设项目可行性研究报告312.2 经营设计及营业收入 4012.3 营业成本费用估算 4112.4 财务效益分析 4212.5 项目敏感性分析 4312.6 评价结论 44第十三章 可行性研究结论与建议 4516.1 结论 4516.2 建议 45兴隆五百建设项目可行性研究报告4第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称兴隆五百建设项目可行性研究报告1.1.2 承办单位及承办单位概况-承办单 位： 兴隆大家庭有限公司。-承办单 位概况： 兴隆大家庭有限公司 成立于 2009 年 2 月。注册资本（实收资本）人民币 8000 万元；法人代表李威隆。企业法人营业执照注册号：430524
4、000005930；经营期限为 20 年。房地产开发资质为为三级。是一家引进现代企业管理模式的新型房地产开发企业。公司人才队伍充实，现有职工 28 人，其中：工程及其他技术人员 15 人，其它管理人员 16 人。组织结构完善，下设工程技术部、开发策划部、营销部、财务部、拆迁安置部、材料设备采购供应部、行政人事部等职能部门。1.1.3 项目拟建地点盘锦市双台子区红旗大街1.1.4 项目建设工期按照统一规划，计划24个月内完成，即从2014年6月开始立项规划，2016年5月底建成。1.1.5 项目概况随着双台子区城市建设的发展，双台子区迅速崛起了许多商住小兴隆五百建设项目可行性研究报告5区，房地产
5、业发展势头强劲。本次研究项目位于红旗大街，双台子区广火车站附近，交通方便；地段环境优越，超市、医院、学校等生活配套完善，工作、学习、休 闲娱乐十分便利。项目规划用地面积28040M 2，其中：住宅用地面积14040 M2，公建、绿化及道路用地14000 M2，2层地下车库，1-3层为商业办公裙楼，4-33层为商住房的大厦一座，每层有八个户型，分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。项目总投资98000万元，总建筑面积491000 M2，停 车位近2200个，居住 户数2400户，容积率5.89，建筑密度36.8% ，是一个大气、 时尚、新颖的高档纯住宅小区。该地段房产开发
6、前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位，力求使本项目成为双台子区建筑标杆、商住标杆。1.2 可行性报告编制依据1.2.1 主要依据：（1）盘锦市城总体规划（2006-2020 年）（2）建设部关于发布 的通知”建标（2013）205 号（3）国家发展改革委、建设部发改投资20061625 号文发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（4）双台子区城乡规划局建设用地规划条件通知书（5）建设项目环境影响报告表兴隆五百建设项目可行性研究报告6（6）中华人民共和国国有土地使用证（7）企业法人营业执照、中华人民共和国房地产企业资质证书（8）相关各
7、专业的国家设计规范（9）建设单位提供的其它相关资料1.2.2 研究范围：本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究，侧重点在财务评价。1.3 主要技术经济指标序号 名 称 单位 数量 比例% 备注1 规划总用地面积 m2 28040 100.001.1 其中：住宅用地 m2 14040 50.071.2 公建、绿化及道路用地 m2 14000 49.932 规划总建筑面积 m2 491000 100.002.1 其中：住宅建筑面积 m2 421200 85.782.2 公建配套设
8、施 m2 42120 8.582.3 地下建筑（车库）面积 m2 33000 6.723 居住户（套）数 户（套） 24004 居住人口 人 8000 户平3.2 人兴隆五百建设项目可行性研究报告7序号 名 称 单位 数量 比例% 备注5 容积率 / 5.896 建筑密度 % 36.87 停车位 个 22008 项目总投资 万元 980009 销售收入 万元 123700.3410 项目净利润 万元 14870.43 税后14 内部收益率 % 23.0812 投资回收期 年 3.2216 建设总工期 月 241.4 结论与建议1.4.1 结论（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。
9、本项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。（2）本项目的建设，符合双台子区总体规划，较好地贯彻了县政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定。（2）本项目建设用地处于红旗大街，位于火车站附近，区位独特，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居住的理想之地，开发前景良好。（3）项目总投资为 98000 万元，其中：工程费用 66020.8 万元，兴隆五百建设项目可行性研究报告8其它费用 26980 万元（其中建设期贷款利息 5530.6 万元），预备费2000 万元，项目周转用流动资金 3000 万元；建设资金
10、总额 98000万元，其中：项目资本金 48000 万元，申请商业银行贷款 40000 万元，预售收入投入 10000 万元。（4）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入123700.34 万元，税前利润 19830.25 万元，税后利润 14870.43 万元，财务内部收益率 23.08%，投资回收期 3.22 年。从以上指标看出，项目有较好的经济效益。且项目当经营收入下降 5%，项目投资增加 5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既
11、符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益。因此该项目可行。1.4.2 建议（1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。（2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。（3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。（4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同时，兴隆五百建设项目可行性研究报告9要严格控制建设投资，加强营销运作，加强营销运作，以尽快回收资金和减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济和社会效益。兴隆五百建设项目可行性研究报告10第
12、二章 项 目 建 设 的 必 要 性 及 市场前景分析2.1 项目建设的必要性一、项目的建设，符合双台子区城区发展总体规划，是双台子区城区建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。二、项目的建设，有利于完善城区的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进双台子区城区住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进双台子区经济的发展。四、项目的建设，有利于建设单位-兴隆大家庭有限公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。2.2 市场前景分析2.2.1 全国房地产市场现状及发展趋势
