1、 可行性研究报告目 录第一章 总 论 .1一、项目概况 .1二、企业概况 .1三、研究依据及范围 .3四、主要技术经济指 标 .4五、研究结论与建议 .5第二章 项目背景与建设的必要性 .7一、项目背景 .7二、项目建设的必要性 .9三、项目建设的意义 .11第三章 市场分析 .12二、隆回县房地产发展态势 .17三、区域市场分析 .18第四章 建设内容及建设规模 .21一、建设内容 .21二、建设规模 .21第五章 区域位置及建设条件 .22一、区域位置 .22二、自然条件 .22可行性研究报告2三、建设条件 .23第六章 工程技术方案 .24一、规划设计的基本原则 .24二、总体规划及建筑
2、设计 .24三、主要技术经济指标 .26四、结构设计说明 .27五、给水排水设计说明 .31六、建筑电气设计说明 .31七、暖通设计说明 .34八、消防工程 .34第七章 环境保护及节能 .36一、环境保护 .36二、节能 .37第八章 物业管理 .42一、物业管理计划 .42二、机构设置 .42第九章 项目招投标与实施进度 .43一、项目招投标 .43二、实施进度计划 .43第十章 组织管理机构和 职工人数的确定 .44一、组织管理机构 .44二、职工人数的确定 .44可行性研究报告3第十一章 投资估算 .45一、编制说明 .45二、总投资估算表 .46第十二章 项目财务预测数据 .47一、
3、资金筹措及投资使用计划 .47二、项目的计算期 .48三、经营及销售税金 .48四、经营成本费用估算 .50五、利润及利润分配 .51六、借款还本付息估算 .51第十三章 项目财务评价 .53一、财务的盈利分析 .53二、清偿能力分析 .54三、敏感性分析 .55可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况1项目名称怡中豪苑建设项目2建设单位湖南鸿旺房地产开发有限公司3建设地点项目位于隆回县城西 320 国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地的地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花
4、园相依更烘托出一流的人文环境。4建设规模项目总占地面积为 30560 平方米，总建筑面积为 134520 平方米，其中住宅工程 121208 平方米，地下工程 13312 平方米。二、企业概况1企业基本情况湖 南 鸿 旺 房 地 产 开 发 有 限 公 司 是 一 家 专 业 从 事 房 地 产 开 发 的 专 业公 司 ,由 自 然 人 肖 石 民 、 周 应 达 出 资 组 建 ,具 有 省 建 设 厅 颁 发 的 房 地 产 开发 资 质 。公司成立于 2010 年 1 月，现有员工 20 人。其中具有中高级职称15 人,占公司总人数的 75%。公司按现代企业制度组建，设有工程技术可行性
5、研究报告2部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业管理部。设有执行董事 1 人，总经理 1 人，副总经理 5 人，监事 1 人，共 8 个高管职位。公司证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按有关规定进行了年检、年审；公司成立以来，由于经营有方，经营规模不断扩大，取得了良好的经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化榆树湾步行街大型综合商业地产项目，贵阳市鑫海大厦高档写字楼项目，凯里市龙泉明珠江景住宅小区，邵阳城步鸿旺家园等项目，完成建筑面积 30 万余平方米。2010 年经过广泛的市场调研和深入的投资论证后，公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块
6、，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅” （简称“怡中豪苑” ） 。鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨，致力于开发出满足市场需求的产品，与国际成功商业地产的经营模式接轨，实现企业效益和社会效益的双赢，创造出更多的价值。2经营范围房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。3注册资金人民币壹仟万元整4注册地点长沙市天心区韶山南路 120 号恒盛家园 1 栋 802 房。5注册号4301030000554046法定代表人简介可行性研究报告3法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966 年 3 月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程
7、师， 2010 年1 月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强的实干精神和丰富的企业经营管理经验。7企业类型有限责任公司三、研究依据及范围1.研究依据（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度要求（3）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版） （4）建设部建标2000205 号房地产开发项目经济评价方法（5）湖南省建设委员会 1999 年湖南省工程预算定额（6） 民用建筑设计通则(GB50352)2005)；（7）国家计委关于建设项目进行可行性研究的执行管理办法（计资1983116
8、 号） ；（8）国家计委关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知（计办投资200215 号） ；（9） 其他有关专业设计规范（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计的批复。（11）隆回县国土局核发的国有土地使用权证。可行性研究报告4（12）隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。（13）建设单位提供的其他各项基础资料2.研究范围本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指标表 序
9、号 指标名称 单位 数量 备注1 总用地面积 30560.00 合 45.84亩2 总建筑面积 134520.03 建筑密度 % 28.44 容积率 3.885 绿地率 % 31.956 项目总投资 万元 23360银行贷款 万元 8000自筹资金 万元 153607 总成本费用固定资产费用 万元 13297经营成本费用 万元 10063经营税金及附加 万元 20898 销售收入 万元 381499 所得税 万元 317510 税后利润 万元 952511 投资利润率 % 54.4%12 投资利税率 % 63.3%可行性研究报告513 资本金利润率 % 82.7%14 财务净现值（ic=10%
10、） 万元 2832.4 所得税后15 投资回收期 年 3.24 静态年 3.86 动态五、研究结论与建议1研究结论（1）本项目的建设与隆回县委县政府倡导的“一年一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向的正确决策。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。（2）项目的建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”的产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力具有积极意义。（3）本项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作，依据规划设计要点进行整体规划，完全符合城市规划、消防、交通等各项要求，有
11、利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为 38149 万元，税后利润 9525 万元，投资利润率 54.4%，投资利税率 63.3%，资本金利润 82.7%，项目的经济效益好，是个高投入、高回报、低风险的项目。（5）项目的敏感性分析来看，项目的敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，可行性研究报告6故可以很好的化解销售压力，实现项目的预期目标。2.建议（1）质量是房地产开发项目的生命线，应严格按照质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键，应通过公平竞争、择优选取的招投
12、标形式选择施工单位和材料供应厂商，以确保项目的施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行的保证，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而保证项目的顺利实施。（3）营销是项目成功与否的关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项目前期策划及推介，充分利用的地理位置优势，同时在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免客户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目的销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行的，但项目承办单位应加强开发建设过程中的成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益的实现。可行性研究报告7第二章 项目背景与建设的必要
13、性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站 55 公里，怀化火车站 150 公里，长沙市 283 公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连 320 国道和 219 省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。隆回县地处东经 11038-11015，北纬 27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积 2866 平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等 24 个民族，辖 26 个乡镇，1010 个村(居)委会，总人口 140 万人，是湖南的一个农业大县。2010 年国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值(GDP)实现 62.63 亿元，比上年增长 13.2%，
