1、本科毕业论文（设计）论文题目房地产上市公司盈余质量影响因素分析所在学院专业班级会计学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期_I摘要盈余质量是是评价经营者业绩的一项重要指标。上市公司盈余质量对股东、债权人及其他利益相关者都有很重要的影响。高质量的盈余质量是未来运营状况的良好预测指标，要能够真实反映企业的经营状况，盈余要更加得
2、稳定和具有持续性。但是，近几年上市公司中一些造假事件的频频曝光，严重挫伤了投资者和相关利益者的信心，所以我们应该重新关注和审视上市公司的盈余质量的评价问题。随着我国房地产行业的高速发展，房地产上市公司的盈余质量问题引起了越来越多人的关注。本文通过用财务指标分析盈余质量的持续性、现金保障性、成长性、获利能力，对85家房地产上市公司的盈余质量进行评价，总结出我国房地产行业盈余质量现状，并用定量分析结合定性分析的方法，分析了影响房地产上市公司的盈余质量的特殊因素。结果表明房地产政策、新会计准则、经济环境、企业经营区域等都对房地产上市公司的盈余质量有重要影响。关键词房地产上市公司；盈余质量；影响因素I
3、IABSTRACTEARNINGSQUALITYISANIMPORTANTINDEXTOEVALUATETHEPERFORMANCEOFTHEOPERATORFORTHELISTEDCOMPANY,ITHAVEVERYIMPORTANTINFLUENCETOTHESTOCKHOLDERS,CREDITORSANDOTHERSTAKEHOLDERSHIGHQUALITYOFTHEEARNINGSISTHEGOODPREDICTIONINDEXESOFFUTUREOPERATIONS,ANDITBEABLETOREALLYREFLECTTHEENTERPRISETHEMANAGEMENTSTATU
4、S,SURPLUSEVENMORESTABILITYANDCONTINUITYBUT,INRECENTYEARSSOMEOFTHELISTEDCOMPANYOFTHISREVELATIONFREQUENTEXPOSURE,SERIOUSDAMPENEDINVESTORSOFSTAKEHOLDERSANDCONFIDENCE,SOWESHOULDREVIEWANDTHECONCERNSOFTHELISTEDCOMPANIESEARNINGSQUALITYEVALUATIONWITHTHERAPIDDEVELOPMENTOFREALESTATEINDUSTRYINCHINA,THEREALESTA
5、TELISTEDCOMPANIESEARNINGSQUALITYPROBLEMCAUSEDMOREPEOPLESATTENTIONTHISPAPERANALYZEDWITHFINANCIALINDICATORSOFSUSTAINABILITY,CASHEARNINGSQUALITYAFFORDABLE,GROWTHANDPROFITABILITYTO85REALESTATELISTEDCOMPANIESEARNINGSQUALITYEVALUATION,SUMMARIZEDTHEPRESENTSITUATIONINOURCOUNTRYSREALESTATEINDUSTRYEARNINGSQUA
6、LITY,ADOPTINGQUANTITATIVEANALYSISMETHODSCOMBINEDWITHTHEMETHODOFQUALITATIVEANALYSISANALYZESTHEIMPACTOFREALESTATELISTEDCOMPANIESEARNINGSQUALITYSPECIALFACTORSTHERESULTSSHOWTHATREALESTATEPOLICIES,NEWACCOUNTINGSTANDARDS,ECONOMICENVIRONMENT,BUSINESSAREAOFLISTEDCOMPANIESANDREALESTATEHAVEIMPORTANTINFLUENCEK
7、EYWORDSREALESTATELISTEDCOMPANIES；EARNINGSQUALITY；INFLUENCEFACTORS目录1盈余质量相关理论111盈余质量定义112盈余质量评价方法22房地产行业盈余质量现状分析521房地产行业的特点522房地产行业盈余质量现状63房地产上市公司盈余质量影响因素分析1131宏观因素分析11311会计准则和会计制度11312国家房地产政策12313经济环境1432企业内部因素分析16321企业的核心竞争力16322经营区域17323经营战略194提高我国房地产上市公司盈余质量的建议2141加强企业内部治理，提高盈余质量21411减少负债、增加企业资金流
8、动性21412条件成熟的房地产企业，需要积极进行跨区域发展21413突出主营业绩，增强核心竞争力22414做好企业战略规划，实现企业目标2242继续完善外部治理22421完善相应的会计规范，减少利润操纵22422完善针对房地产上市公司的宏观政策23423加强投资者的理性投资意识和甄别上市公司盈余质量的能力23结论24参考文献25致谢26目前相当一部分上市公司普遍存在盈余舞弊、盈余管理现象，而盈余舞弊、盈余管理必然会导致盈余质量的低劣，并带来诸多危害第一，不仅对企业的发展造成了巨大的隐患，更严重制约了企业的可持续发展；第二，投资者，特别是广大中小投资者，依据上市公司财务报告中披露的盈余指标做出投
9、资决策，结果蒙受了重大损失；第三，低劣的盈余质量也破坏了资本市场的正常秩序，降低了资本市场的资源配置效率，制约了整个国民经济的健康发展。因此，关注并提升盈余质量就显得尤为必要。1盈余质量相关理论11盈余质量定义“盈余质量”的概念最早产生于20世纪30年代的美国证券行业。到了20世纪60年代，美国财务分析专家OGLOVE出版了颇有影响的投资咨询报告盈余质量，使得盈余质量分析在证券业日益受到重视。在20世纪70年代末期，FABOZZI1978、BEMSTEINANDSIEGE1979就开始研究企业盈余质量，当时他们是从企业产品销售增长是否伴有应收账款和存货不成比例的增长作为衡量盈余质量好坏的标准。
10、到了二十世纪九十年代，盈余质量研究已经成为了美国学术界研究的重点问题之一。市场上许多知名的刊物如STANDARDPOOR、WALLSTREETJOURNAL等都对美国境内的股票进行盈余质量评级并定期公布，对市场具有相当的影响力。但到目前为止，学术界对盈余质量的定义仍没有达成一致的意见。因为对企业盈余的理解可以是多维的，不同的学者对盈余质量的理解也不尽相同。目前盈余质量的定义有以下几种一些学者认为盈余质量是指当前盈余的可持续能力和反映未来盈余的水平。RICHARDSON认为盈余质量是在下一个期间盈余能够持续的程度；彭曼和张小军（2001）则将盈余质量定义为“当期盈余作为预测未来盈余指示器的能力”
11、。他们都认为高质量的盈余都很好的反映企业未来的盈余状况。另一类观点则是从市场对盈余质量的反应程度来看的。一些学者基于信息决策有用性的观点，认为盈余质量是对经济交易和事项的准确陈述，BEAVER（1996）认为，盈余数值的作用就是向投资者传递某种有助于判断和估计经济收益的“信号”。程小可（2004）认为，盈余质量是指盈余信息的投资决策相关性，即当期或历史盈余信息预测未来现金流量的能力，他通过实证分析得出盈2余分解项目在预测公司未来盈利能力和现金流方面，均比总括盈余项目具有更显著的预测能力。还有一部分学者认为盈余的真实性是盈余质量的核心。SCHIPPER（2002）等将盈余质量定义为净收益与真实盈
12、余的差别程度，周建波（2006）指出盈利中有多大比例是企业真实经营业绩的反映是衡量上市公司盈余质量的基础。余新培（2003）将盈余质量定义为“报表数据在被认定为合格产品的情况下，损益表被使用者直接使用的程度或放心使用的程度。”还有一些人从现金流角度出发，强调利润的现金保障程度。郦玉敏（2005）在我国上市公司盈余质量评价的现实方法中指出，盈余质量是指在传统盈利能力评价基础上，以收付实现制为基础，对公司盈利指标进行进一步修正和检验，对公司盈利状况多视角、全方位综合分析得到的反映公司该时期获取利润的质量好坏的一种评价结果。美国会计学会（AAA）2002年将盈余质量定义为“随着时间流逝，由应计制所确
13、认的收益数额与公司流入的现金数额的弥合程度”，即认为盈余质量是指会计收益转化为现金流入能力的高低程度。12盈余质量评价方法目前国内外对盈余质量评价的方法很多，但是大体上可以将它以评价基础为标准分成两类一是基于公司财务数据所进行的直接评价；二是假定证券市场有效，通过股价对会计盈余的反应所进行的间接评价。以公司财务数据为基础的评价方法主要有以下几类（1）盈余的持续性，即企业当期盈余同未来盈余的相关性。目前比较得到认可的分析方法主要是通过基本分析，识别出净利润数据中的永久盈余成分，并以永久盈余占会计盈余的比重来量度盈余的持续性，主要有“财务指标衡量法”、“异常点识别法”、“检查表法”，以及我国证券行
14、业常用的“标红旗”法。（2）盈余与现金关联度。主要是通过回归分析求得当期会计盈余与未来现金流量的关联度，以测量以前的会计盈余与以后期间的现金流量的关联度。它是从FASB的概念框架出发，将盈余质量定义为当前盈余预测未来现金流量的能力高低的基础上形成的。（3）基于应计利润的评价方法它可以分为评价经营现金流量与应计利润。应计利润可以分为正常与非正常两个部分。如果非正常部分所占比例越大，表明会计盈余对现金流量的偏离程度越严重，盈余质量也就越低。（4）基于财务指标的评价方法。3衡量盈余质量持续稳定性的指标营业利润贡献率营业利润营业收入X100每股净资产净资产期末总股本每股未分配利润期末未分配利润期末总股
15、本衡量盈余质量成长性指标营业收入增长率本期营业收入上期营业收入上期营业收入X100营业利润增长率本期营业利润上期营业利润上期营业利润X100这两个指标都反映了企业的经营活动水平。该指标越大说明该企业的经营状况越好，表明公司未来盈利增长的空间越大，盈余质量越好。衡量企业现金保障性指标盈利现金比率经营现金净流量净利润一般情况下，比率越高，表明当期实现的净利润越有现金保障，净利润的现金实现程度越高，盈余质量也就越好。每股经营现金净流量经营活动产生的现金净流量期末总股本每股经营现金流反映企业利用权益资本通过经营活动获取持续稳定的现金能力。将该指标与每股净利相结合能更好的评价上市公司股票价值。一般情况下
16、，该指标越大，说明企业主营业务状况较好，抵御财务风险的能力愈强。衡量获利能力的指标每股收益净利润优先股股利期末总股本净资产收益率净利润净资产收益现金比率每股现金流量每股收益。一般情况下，如果企业当期净利润大于0，该指标大于1，而且该指标越大说明企业的营业利润中会有大量现金的流入，企业盈余质量越好。如果该指标小于0，说明企业只有账面上的利润，没有现金的流入，说明企业盈余质量较差。衡量盈余安全性指标总资产周转率主营业务收入净额平均资产总额它反映了企业全部资产的周转速度，是综合评价企业全部资产管理质量和使用效率的重要指标。一般情况下，该指标越高，说明总资产周转越快，企业盈利能力越强，为股东创造的价值
17、越高。存货周转率销售成本平均存货2销售成本期初存货余额期末存货余额存货周转率指标反映了企业销售能力和存货运营效率。该指标越高，企业的盈余质量越好。针对我国目前证券市场的特点，一般采用根据财务报表计量财务指标并与4定性分析公司基本状况相结合的方法来考察盈余质量的状况。定量分析方面，就是把一系列相关的指标放在一起，根据这些指标不同的特性运用层次分析法赋予他们不同的权重，从而计算出来一个综合的数值，根据这个数值来评价不同企业的盈余质量。定性分析方面，主要关注上市公司所面临的经济环境、行业发展情况、会计政策等几个方面，作为对上市公司盈余的真实性、安全性及成长性评价的补充。52房地产行业盈余质量现状分析
18、21房地产行业的特点1周期性房地产经济周期是指房地产业在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和紧缩交替反复运动的过程。（林增杰、吴永祥、吕萍，2000），他表现为循环往复飞复苏繁荣衰退萧条四个环节。房地产行业的发展会受到国家宏观经济政策和国民经济以及相关法律法规的极大影响。所以，从整体来看，一个国家的房地产周期受这个国家经济发展的极大影响，与该国的宏观经济周期存在着非常强的相关关系。我国房地产行业的周期大概在5年左右。1988年到2008年这20年里，我们可以看到1993年，1998年，2004年，2008年都处于“房地产热”年份，周期处于波峰阶段。2综合性和关联性房地产行业涉及到国民经济的各
19、个方面和各个领域，与许多行业都有着非常紧密的联系，比如与钢铁行业、水泥行业、玻璃行业、家电等产业都密切相关。所以它也具有很强的产业关联性。由此可见，房地产行业的发展和壮大能在很大程度和很广的范围内促进这些产业的发展以及促使一些与之相关的新兴行业的产生，房地产行业发挥了极大的带动效应，它的发展对国民经济的贡献率非常高。3地域性我国房地产的发展区域不平衡。我国的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市发展起来的。接着带动了沿海城市的发展。直到目前，我国东部地区和城市的房地产业远远发达于中西部地区。4政策敏感性为房地产行业与国民经济的发展密不可分，所以房地产行业会受到政府政策的极大影响。政府在土地方
20、面的政策，例如对某块土地资源是开发还是保护，以及对开发的土地的使用计划等决策会影响到房地产项目的成本；政府对房地产企业征收的各项税费也会直接影响到房地产项目的价格，从而影响房地产行业对房地产的开发以及销售状况；另外，政府在针对房地产交易方面所采取的有关政策和法律法规以及上述政策所影响的房地产价格会影响到居民对住房的需求和住宅的供给，从而影响到房地产的流通状况。5高投资、高风险6房地产行业是一个以现金流占主导的行业,属于资金密集型行业。一般而言，投资一个房地产项目需要的资金量非常大，运行周期也很长，是一个相对浩大的工程。所以，房地产行业具有投资规模相对较大、资产周转比较缓慢、产品开发周期长和资产
21、风险高的特征。另外，在开发期间，房地产业易受到国家及当地政府政策及法规管制，也会受到区域经济发展水平和经济周期的影响，这些都可能会导致房地产业上市公司的经营风险。22房地产行业盈余质量现状近几年，我国房地产正处于快速发展阶段，即使在国际金融危机的影响下，也依然保持着很高的利润率。房地产行业已然成为了扩大内需、拉动经济发展的重要动力，其兴衰不仅影响着国家经济的发展，也关系着民生保障。然而，在房地产投资热潮的推动下房价迅速升温，房地产业的风险凸显出来，房地产泡沫加大了。因此，评价房地产行业的盈余质量成了当前的一个重要课题。从宏观上来讲，企业的规模、盈利水平、获取现金能力、公司负债情况都能够很好地体
22、现公司整体盈余情况。所以本文将通过对房地产上市公司的总资产、经营性会计盈余、营业收入增长率、经营性现金流量、借款等几个重要指标进行分析来综合评判盈余质量。本文以20082010年深沪两地房地产上市公司为研究样本来评价房地产上市公司的盈余质量。表12008年2010年总资产描述统计2008年2009年2010年最大值119236579721091376085548293921563755174183最小值221847530171503154477721327573663平均值85865349806311351386514361522871245449数据来源锐思数据库从总资产的平均值变动可以看出
23、，这几年我国的房地产行业呈迅速扩大态势。从发展速度上来说，房地产行业的确存在过热的迹象。另外从不同企业的发展规模来看，各企业存在的差异非常大。以2010年为例，资产规模最大的“万科A”大约是资产规模最小的企业四川金宇汽车城的1080倍，约是行业平均值的15倍。行业龙头的出现，无疑也影响了行业内的其他企业的生存和发展。表22008年2010年经营性会计盈余统计2008年2009年2010年7续表最大值463986915364300075398839610505最小值2537583471875559511816590428平均值333574510904530987902058557145570标准
24、差62275780750866454948701186230333数据来源锐思数据库这个指标反映了企业的盈利能力。从上表可以看出这几年房地产上市公司总体盈利水平是逐年增长的，且呈现较快的增长趋势，显示出房地产行业的繁荣。但是不能忽视的是行业内部各企业之间的盈利水平也各有不同，从标准差畸形的数值上可以明显感受到这种差别的巨大。从这里也可以反映出，即使处于房地产行业发展的黄金时期，也不是任何一家房地产企业都表现出很好的盈利水平，很多企业的盈利还出现了负数，如金宇车城（C000803）2010年的利润为1816590428，企业的生存能力受到巨大挑战。另外从营业收入增长率和营业利润增长率也可以看出企
25、业的盈利能力。表3盈利能力指标营业收入增长率营业利润增长率年份200820092010200820092010最大值468221174471192157451332510155最小值72999028435986170291413平均数1577423642175151311444628标准差69061407790921650415220513219数据来源锐思数据库上表也可以看做为评价上市公司在成长性指标，可以发现这三年房地产上市公司的营业收入、营业利润增长变化幅度很大，特别是2009年营业利润增长率平均值是2008年的6倍，2010年又下降到2009年的1/8左右。这个剧烈的变化显示出2009
26、年房地产行业盈余的成长性较好，未来的盈利空间较大。另外各年间房地产行业营业利润增长、营业利润现金比率两项指标的最大值与最小值之间相差甚远，指标标准差较大，说明房地产上市公司营业业绩增长的指标波动较大，行业发展极具不稳定性。表42008年2010年经营性现金流量统计年份2008年2009年2010年最大值246596611692533513203126395319最小值75904725313090198612223698958628续表平均值45519216544930273188294597527标准差126164167615448029782754137358数据来源锐思数据库从这张表上本文
27、发现了一个问题，那就是上市公司的总资产和经营性会计盈余都呈现逐年增长的趋势，但是经营性现金流量在2009年出现大的转折，2008年至2009年得到迅速的增长，但是到2010年急转直下。再从平均值上看，2008年和2010年的经营性现金流量均为负值，且绝对数很大。这说明经营活动收到的现金远远少于付出的现金，也就是表明这两年房地产上市公司获取现金的能力较差。表52008年2010年借款统计2008年2009年2010年最大值141184618942120557801625524747937840138最小值000平均值193089845714252951191636358111491316数据来源
28、锐思数据库本文设定的负债为长期负债和短期负债。由于房地产企业所需要的资金量特别大，因此，如何对外筹资就显得非常重要，而银行借款又是企业最常用，规模最大的筹资方式，对借款的考察往往就可以反映出企业的发展状况以及是否存在财务风险。从上表可以看出，这几年房地产上市公司的借款逐年上升，金额越来越大。说明房地产行业的投资热度愈演愈烈。但是结合上面的经营现金流量，却发现在借款规模逐年增长的时候，其经营性现金流量的净额却出现负数。这说明上市公司即使通过不断的加大贷款力度，能够维持收支平衡，但是这种平衡非常脆弱，很容易受到经济环境或者国家宏观调控的影响。表6现金保障指标现金保障性指标经营现金净流量/经营净收益
29、每股经营活动现金流量年份200820092010200820092010最大值141182933355120573134517383最小值2037778274141378656426488505平均值501172920830859049076052数据来源锐思数据库上述数据表明只有2009年的每股经营流量为正值，说明企业支付股利和9资本支出的能力较强，实现的净利润更有现金保障，净利润的现金实现程度更高，盈余质量也越好。表7获利能力指标获利能力的指标每股收益净资产获现率年份200820092010200820092010最大值126115151111130157624519最小值00800101
30、48450241463平均数032038042365014891317数据来源锐思数据库可以看出这三年房地产上市公司股票每股收益呈稳定升高趋势，表明每股所创造地利润越来越多。但是净资产收益率却在逐年递减。很大的原因在于企业大量融资，负债增加使得盈余质量降低。从每股收益和每股经营现金流量为正数的企业数目对比，如下图所示。图1每股收益和每股经营现金流量比较图可以得知大部分公司的营业利润指标是大于0的,但是2008年和2010年房地产上市公司每股经营活动现金流量为正数的企业不足一半，这说明现金流量的保障性较差，即利润的质量很差，严重点说是虚假繁荣。从上文对盈余质量成长性、持续稳定性、获利性、现金保障
31、性这几个重要指标进行分析后，本文以为我国房地产行业盈余质量主要存在以下几点问题1盈余质量的可持续性存在不稳定因素在宏观环境下，房地产盈余的可持续性，但是同样也存在影响可持续性的因素。20082010年间，房地产上市公司总资产和经营性会计盈余逐年增长，表明房地产行业有较好的发展空间。但是由于负债的大量增加，使得盈余质量的现金保障性降低，从2010年财务数据（见表6、表7）上可以明显地感受到，201010年每股经营现金流量平均值5516元远低于每股收益04197元，说明企业当期销售形成的利润多为账面利润，并没有给企业带来真正的现金，利润的质量很差。近三年，特别是2008年10月以后，我国的房地产行
32、业得到迅速的发展，行业整体资产规模都有大幅度的提高，并出现了行业龙头，它对行业内中小规模的企业具有多方面的影响。但是伴随着行业整体对外借款数额的不断增加，房地产行业的经营性现金流量变动情况与资产以及经营性会计盈余的变动情况产生了很大的不一致，原因在于企业大量新项目的开发，引起经营性现金流量出现一定程度的短缺，盈余的获利能力和成长性受到阻碍。2行业整体的盈余质量波动大，行业状况不稳定从时间上来说，这三年间盈余质量最好的是2009年。从盈余的持续性稳定性看，2009年房地产上市公司经营现金流量由2008年转负为正，有了大幅度的提升，说明企业盈利水平相对较高。从盈利成长性来说，2009年营业利润增长
33、率平均值是2008年的6倍，表明未来的盈余空间较大。每股经营活动净流量075865的平均值远超于2008年和2010年。而2008年和2010年盈余质量较低主要表现在现金保障性差。2008年和2010年的经营性现金流量行业平均值分别为4551921654和8294597527，说明企业的现金支出远远大于收入，存在大量的外债。3行业内盈余质量差距明显2008年至2010年，上市公司营业利润率的最大值与最小值之差为6305，12571，14688，可见企业管理者通过经营获取利润的能力差别很大，企业盈利能力悬殊。从投资者收益来说，这三年每股收益的最大值与最小值之差分别是133,115,165，表明房
34、地产企业的盈余能力的差别显著。对于投资者而言就需要独特而敏锐的投资眼光。113房地产上市公司盈余质量影响因素分析企业的财务活动和经营活动特征都会对企业的盈余质量产生影响，比如行业因素、公司治理结构、社会监管力度等。另外，由于房地产行业本身的特点，它是一个地域性、综合性很强，受国际和国内经济大环境影响很大的行业，所以行业内企业所采取的会计政策、经营战略、经营区域等等更会对企业盈余质量起到决定性的作用。31宏观因素分析311会计准则和会计制度由于企业盈余是以会计语言的形式反映给利害关系人的，所以对盈余质量影响因素最大的就是指导会计工作的规范了。会计法中影响最大的要算是企业会计准则。自2007年1月
35、1日起我国实行新准则后，上市公司盈余管理的手段和程度都发生了很大的变化。企业会计准则第3号投资性房地产第十条规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样就不需要对投资性房地产计提折旧或者进行摊销，而应该以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值的引入有助于提高房地产企业盈余信息的相关性。2007年以前在我国的市场环境里，投资性房地产都是以历史成本计价，而且一般情况下都存在一定程度的升值空间。因此在房地产普遍大幅升值时候，公允价值与原本账面成本之间会产生巨大的差
36、额。所以采用公允价值模式的新会计准则，会引导市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值有更深的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。在目前的会计制度下，投资性房地产物业以盈利稳定为最大特点，更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将可持续，那么采用公允价值模式，总体上每年的重估增值额应该持续为正值，计入当期损益后当年的净利润预计会得到持续的额外提升。所以从这个角度来说公允价值在投资性房地产中的应用是会增加利润的。中航地产2009年1月1日起对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公司对2008、2007年度报表进行追溯调整。增加2009年1月1日投资性房地12产公允价值337亿元,报告
37、期末净利润调增约025亿元。这使得中航地产的资产（如下图所示）逐年增加，公司对外表示出利好信息。表8中航地产总资产数据年份2010年末亿元2009年末亿元2008年末亿元2007年末亿元调整前调整后调整前调整后总资产794264474763523739874526数据来源深圳证券交易所312国家房地产政策房地产作为我国的支柱产业，对我国的国民经济发展起着至关重要的作用，并受到社会的广泛关注。上文中提到房地产行业是一个高投入、高风险的产业，受国家政策和法规管制，因此房地产行业会受国家政策变动影响。2007年房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系，开始征收土地增值税。
38、国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），要求从11月1日起受让人必须付清全部土地出让金后才能领取国有建设土地使用证。这些调控措施是中央政府进一步加强土地管理，有效阻止土地开发商蓄意囤积土地。并且针对当年金融机构人民币信贷大幅增长，2007年连续7次提高了存款准备金率，由年初的90提高到了年末的13。并且在年末提出2008年国家宏观调控首要任务转变为“两防”,即在“防止经济增长由偏快转为过热”的同时，要“防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。为此，2008年将实行“从紧的货币政策”。这一系列国家宏观调控政策使得房投资者融资成本提高，投资利润率下降，地产开发商贷款利
39、润率上涨。这就有效地制止了房地产行业的快速膨胀，使房地产泡沫减小。但随着2007年发生在美国的次贷危机的不断蔓延，至2008年9月，中国经济减速势头超过了预期，国内楼市受到了巨大冲击。为刺激国内经济的发展，国家放弃了从紧的货币政策。从2008年9月起，中国人民银行4次下调存贷款基准利率。针对房地产行业，财政部和国家税务总局连续出台了一系列房地产刺激措施，如贷款享受7折优惠、契税下调至1，首付下调至20等。然而在2008年房地产投资较2007年增长209的情况下，商品房销售额还是不能逃过不断下降的趋势（如下图）。商品房闲置面积增长218，销售面积下降197。其原因之一可能是连续的降息政策使购房者
40、对进一步降息的期待心理加重，观望情绪不断上升。13全国商品房销售面积691625866264666872007年2008年销售面积（亿平方米）图220062007全国商品房销售面积数据来源中国统计年鉴因此，2008年房地产上市公司整体盈余质量下滑。从盈余的现金保障性看，经营性现金流量为4551921654元，说明房地产公司经营过程中收到的现金远远小于投入的现金，现金保障性差。另外，由于08年下半年开始，国家下调了贷款基准利率，房地产上市公司大量向银行借款，公司负债增多。从2008年末的数据来看，上市公司的平均负债占了总资产的2249，说明公司已经资不抵债，债权人的风险很大。2009年，中国楼市
41、有低迷迅速转为繁荣，甚至说是亢奋。为了防止楼市泡沫化，国务院连连发布遏制房价的指令。12月14日，国务院就再次促进房地产市场健康发展，提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障住房建设等四大措施。从房地产上市公司盈余的持续稳定性指标（见表1）可以看出，我国房地产上市公司2009年总资产比2008年增加了322；从企业盈利的成长性（见表4）来说，2009年房地产上市公司平均经营性现金流量比2008年增长了2244，说明企业盈利能力状况良好，未来盈利空间很大。可见这些宏观调控措施确实对促进我国房地产行业健康、平稳地发展起到了积极有效的作用。2010年，为了解决部分城市房价上涨过快等问题，国务院发布
42、了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，即“国十一条”。它进一步加强和改善了房地产市场调控，稳定了市场预期。接着下半年首付上调、加息等政策接踵而至，年末还出现了限购令、限贷令、限外令等，基本保持了市场的稳定，使房价暂时稳定、销售量下降。2010年全国商品房销售面积与2009年相比（如下图所示），环比增长113。比起2009年比2008年环比增长5111，减少了近40个百分点，基本保持了市场的稳定。14全国商品房销售面积937104388992949698101021041062009年2010年销售面积（亿平方米）图32009年与2010年全国商品房销售面积对比图数据来源中国统计年鉴从房地产上
43、市公司盈余质量的成长性指标来说，2010年上市公司经营性现金流量还是保持着高速的增长，比2009年增加了7829，远超过负债的增长速度4157。因此，国家的宏观调控政策在一定程度上确实发挥了预期的效果，保证了企业的盈余质量。从上可以看出，中国房地产行业的发展与国家的宏观调控政策息息相关，一方面房地产行业的态势决定着国家采取何种调控措施，另一方面，国家的调控对房地产行业的发展起着关键性作用。313经济环境2008年全球性金融危机爆发，对我国国民经济产生了很多严重的不利影响，这个事件的发生对房地产行业的影响同样是巨大的。在这种环境下，我国房地产业面临着巨大的挑战。在金融危机的持续影响下，我国经济发
44、展逐渐放慢，很多地方居高不下的房地产价格出现了明显下滑的局面，特别是东部沿海地方，下滑最为明显。2008年初开始，由于受全球经济危机的影响，房地产市场一直处于低迷状态，城市房价大幅下降，消费者呈现持币观望状态。消费者对房地产的消费信心指数呈现不断下降趋势（如下图）。158400860088009000920094009600980010000第一季度第二季度第三季度第四季度信心指数满意指数预期指数图42008年消费者信心指数数据来源于华西证券2008年四个季度消费者信心指数分别为948、941、938和903，处于不断回落状态，第三季度开始下滑最为明显；同时，反映消费者对未来经济前景看法的预期
45、指数也不断下滑。对房地产影响最为明显的就是从第三季度开始，全国商品房销售面积（如下图所示）明显比第二季度减少。商品房销售面积（万平方米）0500010000150002000025000第一季度第二季度第三季度第四季度商品房销售面积（万平方米）图42008年各季度我国商品房销售情况数据来源国家统计数据尽管从2008年10月底开始，国家为提振经济开始放开针对房地产行业的紧缩政策，比如房地产商可以缓交土地出让金、最低资本金降到20等等，并且从2008年第四季度开始，房地产行业率先回暖。但是与2007年相比，2008年全国商品房销售额2506818亿元，比2007年下降16。因此，2008年我国房地
46、产公司的盈余能力整体下滑。16另外依靠大量借款维系的企业盈余质量不能得到保证，在国家宏观调控和经济大环境的影响下如履薄冰。2010年房地产上市公司企业平均资产为15229亿元，而平均借款达到了3581亿元，约占总资产的24，公司的盈利能力并不能得到保证。另外，这两年我国大部分城市，特别是一线城市房价的高速增长，使消费者透支了未来的可支配收入，积累的刚性需求逐渐被投资、投机等需求所替代，这也对房地产行业的健康稳定产生了不利影响。32企业内部因素分析321企业的核心竞争力企业的核心竞争力是企业在市场经济中生存和发展的根本，也是决定盈余质量的基础。房地产行业是以土地开发为主营业务，不管是待开发的土地
47、使用权的取得还是房地产项目的承建，都需要大量的资金。所以对于房地产而言，核心竞争力主要体现在资金上，资金越充裕，说明企业的核心竞争力就越强。而且房地产企业开发的项目一般都较多，建设周期又相对较长，因此在某个时点上，房地产行业的现有资金一般无法完全满足新开发项目的需要。而房地产行业的特点决定了其资金流是不能断裂的，因此能否及时筹集到所需要的资金，对房地产业而言至关重要。筹资能力强的房地产企业，其市场竞争力无疑很高，对其盈余质量的影响也是正的效应。一般来说，筹资活动产生的现金净流量越大，企业面临的偿债压力也越大，但如果现金净流入量主要来自于企业吸收的权益性资本，则不仅不会面临偿债压力，资金实力反而
48、增强。本文对85家房地产上市公司2010年的筹资情况进行数据分析。吸收权益性资本收到的现金与筹资活动现金总流入的比较如下表所示。表9房地产上市公司筹资状况（单位万元）收到投资借款发行债券其他筹资活动现金流入小计20821437252656131291188401971618195704804916数据来源锐思数据库结果显示，收到的投资占总筹资现金流入的365,而借款占百分比为923，发行债券和其他形式的现金收入分别占总筹资现金流入的021和374。可见该年借款现金收入远远大于投资产生的现金收入所占比重，加大了企业的财务风险，导致企业的盈余质量整体水平下降。17322经营区域经营区域对房地产企业
49、盈余质量的影响主要体现在开发项目的地理位置。由于我国区域经济之间发展不平衡，东西差距较大，所以对于严重依赖当地经济水平的房地产行业来说，在经济发达的地区的开发项目所获得的收益就要高于其他经济不发达的地区。表102010年全国房地产公司投资与经营状况表数据地区完成投资（亿元）营业利润（万元）企业个数（个）上海14620774269963306江苏3338568502435809广东29613267222956079浙江22542743105685335北京23377141456383172山东24287325950975483福建11363518135923316重庆12389112547072359四川15883712148713769河南15537610739503798内蒙古8154610498331893辽宁26405610387013920天津7351810260311178湖北12004410203913460安徽1669838124003097河北1520047604782710江西634526976642050广西813685374793015黑龙江563924426581576湖南1084584370913227海南2879640205840518续表陕西941633
