1、 根据财政部和国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）的规定，自2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入营改增试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。我也是和大家一样，3月24日的下午才看到财政部和国家税务总局公布的文件，在短短几天的时间里对政策进行了梳理，由我来向大家简要的介绍不动产销售与租赁的营改增政策，同时向大家介绍房地产业中房地产开发经营企业的一些情况，讲的不妥之处，敬请批评指正。19222【概 不动产、房地产、房地产 19222试点 在 销售服务、 产 不动产，是指 （一）服务（租赁不动产 ） 产（自 ）的销售
2、在 （ ）销售 租赁的不动产在 （）销售自 的自 在 （）财政部和国家税务总局规定的情 。19222为了 currency1，“fi销售fifl房地产开发企业中的一 纳税人（下简一 纳税人）销售自行开发的房地产， 一 税 税，“的全部”和” ， 销售房地产对 的地”的fi销售fi。销售fi的公下 销售fi=（全部”和” - 的地”）（1+11%） 的地”下公 的地”=（ 销售房地产建筑面 房地产销售建筑面 ） 的地”销售房地产建筑面 ，是指 进行纳税的增值税销售fi对 的建筑面 。房地产销售建筑面 ，是指房地产售的总建筑面 ，不 销售房地产时 ” 的 公的建筑面 。的地”，是指向政 、地 理部
3、 政 “地”的 的地”。在销售fi时 全部”和” 中 地”， “ （ ）财政部 （ ） 的财政 据。一 纳税人 建 currency1地”的 情况， 的地”不 纳税人 的地”。19222为了于currency1，“fi销售fifl19222（3） ”，是指纳税人 进 产 在 产 发 销售发 的”和规定缴纳的税。进 产 ， 产 增值税进税fi 定 试点 进税fi的 。 的规定和增值税暂行 例和原试点 都是相同的。19222（4） “、自行开发、自建的不动产（5）正在开发 自建 程，及改扩建、装饰装修等不动产在建工程本 （4）、 （5）货物，是指构成不动产 体的材料和 备， 建筑装饰材料和给排水、
4、采暖、卫生、通风、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇 备及 。非正常损失，是指因 理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，及因违反 律 规造成货物 不动产被依 没 、销毁、拆 的情 。19222纳税人 不动产进税fi， “2016年5月1日开具的合 有效的增值税税凭证。不动产进税fi中，60%的部分于“税凭证的 销税fi中 40%的部分为待 进税fi，于“税凭证的 月起 13个月 销税fi中 。进时已全fi 进税fi的货物和服务，转 于不动产在建工程的，已 进税fi的40%部分， 于转 的 进税fi中减，入待 进税fi，并于转 的 月起 13个月 销税fi中 。19222已 进税f
5、i的不动产，发生非正常损失， 改变 途，专 于简易税 税、免征增值税、集体福利 个人消的，下列公不 的进税fi 不 的进税fi（已 进税fi待 进税fi）不动产净值率不动产净值率（不动产净值不动产原值）100%不 的进税fi小于 等于该不动产已 进税fi的， 于该不动产改变 途的 ，将不 的进税fi 进税fi中减。不 的进税fi大于该不动产已 进税fi的， 于该不动产改变 途的 ，将已 进税fi 进税fi中减，并 该不动产待 进税fi中减不 进税fi与已 进税fi的fi。不动产在建工程发生非正常损失的，耗 的 进货物、 服务和建筑服务已 的进税fi 于 全部转待进税fi不 。19222这里要意
6、和前一公的区别 已经 的不动产在入时不税”入固定 产，并财会 度提折旧不 的不动产在入时税”入固定 产，并财会 度提折旧而增值税为” 税，在不 的不动产改变 途 于 的 税时， 将不动产的面净值进行”税分离的转换。规定不 进税fi的不动产，发生 途改变， 于 进税fi的，下列公在改变 途的次月 进税fi。 进税fi增值税税凭证 的进税fi不动产净值率 进税fi， “2016年5月1日开具的合 有效的增值税税凭证。 进税fi，60%的部分于改变 途的次月 销税fi中 ，40%的部分为待 进税fi，于改变 途的次月起13个月 销税fi中 。纳税人销售“的不动产 不动产在建工程时，尚 完毕的待 进税fi，于销售的 销税fi中 。纳税人销税务 currency1时，尚 完毕的待 进税fi于销清的 销税fi中 。
