1、综合保障中心培训服务部物业管理需求 项目最高限价： 660 万元 一、招标范围 （一）项目简介 广州市中级人民法院综合保障中心培训服务部位于广州市花都区芙蓉度假村内，共有 1栋档案库房、 10 栋客房（客房约 150 间）、两个中餐厅、 5 个培训室、 1 个网球场、 2个篮球场、 1 个游泳池，总建筑面积约 26000 平方米，集档案管理、培训、餐饮、住宿于一体的综合性物业。对其安全性、保密性、规范性要求较高。对物业管理服务要求 :安全性高、高服务、高标准、高质量。 中标供应商应根据国家有关法律、法规，对采购人的物业进行维护和管理，保 障物业的合理使用，营造和保持整洁、文明、安全、正常的工作
2、环境。负责保障机电、供水、空调设备正常运作；负责巡查保障培训中心区域的消防安全，协助配合处理突发事件（如：火灾、水灾、自然灾害、危害公共安全人为事件等）。 （二）物业管理范围 1.制定物业管理各项服务制度，包括员工管理、安全管理、消防管理、安全生产、设备管理、档案库房管理、停车场管理、客房服务、餐饮服务、培训服务、各种突发应急预案等制度并组织实施。 2.公共环境管理：包括公共场所、房屋共用部位和所有培训室内和餐厅、客房的清洁卫生、布草的清洗及消毒。垃圾 的收集、清运及“四害”消杀服务、化粪池的清理、二次供水设施的清洗和消毒、公共区域和客房清洁耗材及客房纸巾等所有费用由采购人承担。 3.安全防范
3、管理：包括安全监控、巡视，两个门岗 24 小时值勤，档案库的安全和防火、防水管理，实行 24 小时封闭式管理，所有地点实行 24 小时不间断巡逻，管辖区域内的公共秩序，巡逻覆盖率达到 100%，做好消防宣传和教育工作，定期组织消防演练和培训。 4.道路交通、停车秩序管理要求：维持管辖区域内车辆安全、无障碍的交通秩序。无因物业管理责任原因引发车辆损坏、丢失事故。 5.提 供培训接待、培训服务，包括接待来电、来访、及培训场地的准备、音响设备的调试和茶水服务等。 6.按照实际需求提供培训接待服务。 7.提供食堂、厨房的清洁服务，包括餐厅、厨房等的地面、墙体、天花卫生和厨房的定期清洗、消毒。 8.提供
4、康体设施管理服务，按照要求，按时开放各类康体设施，并安排人员值班。 9.提供公共设施、设备的维修、养护及运行和管理服务，包括共用的上下水管道、落水管、供电设备与线路、公用照明、独立空调、给排水系统设备、消防设施设备、安保技防系统等系统的维修、保养和运行管理工作。设备设施维护保养所需的 材料费用由采购人支付。设立防火工作专职小组，全力配合相关部门做好防火工作，确保无重大火灾刑事和交通事故的发生。 10.提供市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、清疏和管理服务，包括道路、室外上下水管道、化粪池、油污池、沟渠、池、井、停车设施等。化粪池、油污池的清理费用由采购人支付。 11.提供室内的日常维
5、修服务，包括：室内的开关、插座、灯光、培训室的桌椅、易耗设施用品的维修、更换等，材料费用由采购人支付。 12.提供饭堂配餐服务和培训接待配餐服务，由采购人承担配餐材料、清洁用品、水电、燃气等的费用。 13.负责绿化保养维护工作，日常所需农药、化肥费用由采购人承担。 14.物业管理包括如下设备设施维护及保养：高低压配电房、锅炉、发电机、厨房风机、鱼缸、培训楼 A、 B、 F 栋培训楼、办公室（ 100 间客房）室内墙壁粉刷维护及保养，费用由中标供应商承担。 15.负责档案库房的日常管理，包括环境卫生、防火防盗防潮、档案保管登记等。 16.负责仓库的管理，物品分类，出、入库登记，库存盘点及月消耗统
6、计和月采购计划的制定等。 （三）管理要求 1.质量要求 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合中标供 应商自身的管理服务水平，具体承诺物业管理各项目要达到的指标。 2.服务要求 （ 1）树立“业主至上，服务第一”的服务宗旨，提供礼貌、热情、周到的服务，最大限度的满足采购人的服务要求，创造一个安全、清静、整洁、优雅的办公和培训环境。 （ 2）积极主动与采购人联系，征求和听取不同部门的意见，不断改进工作作风，提高服务水平，采购人报修处理及时率要达到 100%。 （ 3）为采购人提供优质服务，大力推行优质服务、安全管理等活动，采购人对管理服务满意率达 95%以上。 3.设备要求
7、 （ 1）机电维修人员能熟练掌握操作规程，确保设 备安全、正常运作。 （ 2）制定“设备维护、保养、维修计划”，各项设备设施完好率：供电、供水、电梯、空调系统 98%以上；排水、排污系统 98 %以上；建立设备管理、使用的规章制度，并严格遵守，岗位责任制执行率 100% 。 （ 3）经采购人审核批准后，对部分能耗较大的设备设施进行技术节能改造，达到节能环保同时降低能耗和维修费用，延长使用寿命，运行状态保持良好。 4.安全要求 （ 1）树立“安全第一”的思想，维护物业服务范围内生活、培训及办公秩序，实行封闭式管理和 24 小时保安值班制度，确保人员和财产安全。 （ 2）杜绝重 大伤亡事故和设备、
8、设施损坏事故，确保物业范围内无因物业管理原因造成人身、财产、设施损害。 （ 3）贯彻“预防为主”的方针，做到无火警、无火灾、水灾，无刑事案件。严防刑事案件和火灾事故的发生，确保物业范围内无因物业管理原因造成刑事案件和火灾安全事故发生，控制事故发生率为零。 （ 4）在物业管理范围内，禁止乱写、乱张贴广告、标语，保持外观整洁、大方。 （ 5）制定各类突发事件及应急救援方案，及安全防范措施。 （四）管理目标 1.不断完善各项规章制度，认真执行各项管理制度和岗位责任制。 2.做到服务规范化、工作目标明 确化、任务落实及时化、讲求工作效率化、实现有效管理。 3.高起点、严要求，坚持利用互联网技术加强对员
9、工进行物业管理知识和技术业务培训，不断提高员工的整体素质，不断提升服务质量和工作质量。 4.建立、健全各类档案。包括物业的消防档案、各类原始资料，合同、土建、设备类图纸合同，验收证明、设施档案、各类业务档案、计划、管理资料等。 5.妥善保管采购人为中标供应商提供的办公用品和安全防范工具及通讯工具。 二、物业管理总体要求 （一）中标供应商需履行物业管理合同，按照合同约定的内容提供物业管理服务。采购人有权对中标供 应商进行监督和管理。 （二）中标供应商对采购人的物业管理方案、组织架构、人员录用建立的各项规章制度，在实施前需经采购人审核批准，部门经理的任命和辞退 ,须经过采购人审查同意后才能确定。
10、（三）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的人员有直接指挥权。 （四）中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （五）中标供应商因维护需要采购人配合时，应事先与采购人取得联系沟通，采购人提供支持和配合。如事先未与采购人取得联系沟通造成物业损失、耽误工作的，中标供应商应承担其责任。 （六）中标供应商每季度汇报物业分类管理执行情况，指出存在问题，限期改正。中标供应商对物业管理要定出管理目标为“优”。 （七）合同期满后，中标供应商应将物业管理档案资料，无条件移交采购人。 （八）中标供应商自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地设区的市级
11、人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起 30 日内到备案的公安机关撤销备案。 三、服务人员要求 （一）人员配置要求 1.本项目日常管理配置的服务人员不低于 55 人，基本要求如下： 序 工种 人数 要求 1 项目经理 1 人 具有大学本科及以 上学历， 5 年以上政府类项目工作经验，持有注册安全工程师证、物业管理师证、质量体系内审员证，具有较强的组织、协调能力，性别、身高不限。 2 培训服务部 长 1 人 大学本科及以上文化程度， 3 年政府类项目工作经验，取得企业人力资源管理师证；具有较强的组织、协调能力和人力资源管理能力。 3 工程师 1 人 具有大学本科及以上学历， 8 年以上
12、工程类管理工作经验，持有中级工程师证书。 4 秩序维护队 长 1 人 男，身体健康，具有大专及以上学历，退伍军人，中共党员，持有安全主任资格证书，具有 8 年以上安全管理工作经验。 5 高级厨师 2 人 男，身体健康，持高级厨师证，具备食材加工、烹饪 8 年以上工作经验。 6 中级厨师 2 人 男，身体健康，持中级厨师证，具备食材加工、烹饪 5 年以上工作经验。 7 财务人员 1 人 女，大专及以上学历，熟悉电脑操作，持会计从业资格证。 8 培训部领班 1 人 女，大专以上学历， 35 岁以下，身高 1.60 米以上，相貌端正，性格开朗，口齿伶俐，服务意识较强。 9 培训部 服务员 3 人 女
13、，中专以上学历， 25 岁以下，身高 1.60 米以上，具有相关工作经验，相貌端正，性格开朗，口齿伶俐，服务意识较强，能吃 苦耐劳。 10 前台服务员 4 人 女，中专以上学历， 22 岁以下，身高 1.62 米以上，具有相关工作经验，相貌端正，性格开朗，口齿伶俐，服务意识较强。 11 餐厅服务员 6 人 女，中专以上学历， 25 岁以下，身高 1.60 米以上，相貌端正，性格开朗，服务意识较强，肯吃苦耐劳。 12 客房部领班 1 人 女，大专以上学历， 35 岁以下，身高 1.60 米以上，相貌端正，性格开朗，口齿伶俐，服务意识较强。 13 客房部 服务员 5 人 女，中专以上学历， 40
14、岁以下，身高 1.58 米以上，具有相关工作经验，作风正派，相貌端正 ，服务意识较强，肯吃苦耐劳。 14 仓库管理员 1 人 大专以上学历，身体健康，肯吃苦耐劳，工作认真细致，年龄 35 岁以下，熟悉电脑操作。 15 档案库房 管理员 2 人 中专以上学历，身体健康，做事勤快，吃苦耐劳，年龄 45 岁以下，熟悉电脑操作。 16 保洁员 4 人 初中以上文化程度，具有相关工作经验，有较强的工作责任心和服务意识，身高要求男： 1.65M 以上；女： 1.55M 以上。年龄要求： 45 周岁以下。 17 绿化人员 3 人 初中文化程度，有较强的工作责任心和服务意识，具有园艺、花卉种植工作经验，年龄
15、不超过 45 岁。 18 厨 师 2 人 男， 45 岁以下，身体健康，持健康证和厨师证，具备食材加工、烹饪 3 年以上工作经验。 19 厨房杂工 2 人 性别、身高不限，身体健康，持健康证，做事勤快，吃苦耐劳，年龄 45 岁以下。 20 高级电工 1 人 男，大专以上学历， 45 岁以下，持高级技能等级证书和电工操作证， 5 年以上相关工作经验，肯吃苦耐劳，具备一定的沟通能力。 21 中级电工 1 人 男， 40 岁以下，中专以上学历， 3 年以上工作经验，持有行业主管部门核发的有效上岗证，肯吃苦耐劳。 22 秩序维护员 10 人 年 龄在 45 岁以下，身高 1.7 米以上（退伍军人不少于
16、 30%），持有保安资格上岗证，无不良嗜好，肯吃苦耐劳。 合计 55 人 2.如遇到有大型培训任务时，采购人提前一天通知中标供应商，无条件给予保安、各类服务人员共不少于 30 人以上的人员支援，交通、工资、食宿等所有费用由中标供应商承担。 3.所有服务人员住宿由采购人解决，伙食由中标供应商自行承担。 （二）人员工资要求 1. 服务 人员 每月工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（注：工资不包含中标供应商按国家规定需为服务人员支付的社会保险费用及其他应付费用）。 2.中标 供应 商应按广州市劳动部门的相关要求为工作人员购买社保。 3.如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。 四、 物业
17、管理 服务要求 （一）质量管理总体要求 1.有效 投诉率 低于 2%； 2.投诉 处理 率达到 100%； 3.房屋 维修 及时率达到 100%； 4.设备 保养 率达到 100%； 5.房屋 完好 率达到 98%； 6.设备 完好 率达到 98%，重要机电设备达到 99%； 7.保洁率 达到 98%； 8.用户 满意率 达到 95%； 9.维修 质量 合格率达到 100%； 10.环境卫生 、消杀、绿化达标率达到 98%； 11.消防管理通过政府规定，年检完好率达到 100%； 12.管理范围内照明设施完好率达到 100%； 13.管理范围内无因物业管理责任原因造成重大治安案件案发生，无任何
18、重大安全事故发生。 （二）安全管理标准及要求 1.安保范围为 综合 保障中心培训服务部办公楼、餐厅、客房、培训室、康乐设施及档案库等，包括管理范围内公共区域、停车场等配套设施。 2.做好两个 门岗 24 小时值勤工作，实行 24 小时封闭式管理，所有地点实行 24 小时不间断巡逻，做好管理范围内的巡逻保安服务，维护管理区域内的公共秩序，巡逻覆 盖率达到 100%，协助培训中心做好消防宣传和教育工作，定期组织消防演练和培训。 3.组织一支思想素质高、业务能力强的秩序维护队伍，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保培训中心物业的安全、有序。 4.安全保卫 值班 人员严格遵守法院的各项规章制度；爱惜
19、培训中心一草一木，有损坏者，照价赔偿；不得擅自使用培训中心的各类设备设施；不得擅自携带培训中心的物资（材料）外出；不得擅自带无关人员进入培训中心区域和带人留宿于值班室或培训中心其它区域。对出入培训中心人员所携带的物品，按规定要求进行验证、检查。 5.加强物业的安 全防范工作，保障合法权益不受侵犯。维护物业的公共秩序，公共设备安全，对安保范围进行安全检查、巡视、定岗定位执勤等。 6.认真做好 防盗 工作，发现不安全因素立即报告，及时查明原因，排除险情确保物业安全。 7.加大对档案库及仓库 24 小时巡逻、值班、检查力度，做好防火、防水浸等防范工作，发现问题及时协助处理并报请培训中心处理。其他区域
20、例行巡查、监控，对物业安全进行有效防范。 8.消防设施 每天 至少巡查 1 次，并有记录。巡查中发现问题的，及时向培训中心提出。消防通道、公共走道、走廊每天至少巡查 4 次，无杂物堵塞，确保消防通 道畅通。 9.做好物业管理区域内车辆进出登记、停放、引导、维持交通秩序等管理。维持管理区域内车辆安全、无障碍的交通秩序。无因物业管理责任原因引发的车辆损坏、丢失事故。做好对进出培训中心的培训人员的登记和引导。 10.对管理范围内出现争吵、身体接触等激烈行为，及时制止，防止事态进一步恶化，对情节严重的及时上报培训中心处理。 11.协助采购人做好预防自然灾害防护工作，如台风、暴雨、火灾等事件的防范工作，
21、收集、整理与物业安全服务相关的资料，每月向采购人汇报。 12.配合采购人完成一些重大活动的组织工作和临时指派的 一些零星工作。 （三）设备设施管理标准及要求 1.配电房：作好检修运行记录。健全管理制度、设备标识清晰，安全操作；低压配电柜的养护，各连接处螺丝不松动，无发热、无打火音响异常等现象；指示灯、信号灯齐全完好，计量仪器准确，绝缘工具年审并保持合格，各种线路检查状况良好，配电房温度不高于 40 度；日常检查、维修、保养记录完整，故障处理及时； UPS 应急电源系统定期维护，充放电正常。 2.水泵房、水池、供水设备：健全管理制度、设备标识清晰，安全操作、闸阀、逆流阀、水表、联轴器运行正常、控
22、制良好，保障供水正常、供水管 道通畅；系统密封良好，管道无滴漏，无发生跑水、断水故障，水表计量准确；水泵轴承加油、备用泵运行试验；消防泵的全面测试，二次供水池每半年清洗消毒一次，出具水质检测报告；日常检查、维修、保养记录齐全，故障处理及时。 3.公共照明：保障正常照明，设置定时开关、分组照明，电柜维护检修，做好日常清洁及维护保养和更换。 4.停车场：标识标牌明显清晰、完整正确，车辆停放有序安全，做好日常清洁及维护保养。 5.运动场地和设施：制定运动场地使用管理细则，做好日常清洁及维护保养。 6.交通安全设施：标识标牌明显清晰、完整正确， 做好日常清洁及维护保养。 7.排水排污管道和设施：雨污水
23、排放通畅，无杂物垃圾、余泥堵塞，管井标识清晰，设施完好无损，检查保养维修记录完整，日常清洁及维护保养。明沟明渠、沙井盖、雨漏、排水口相关疏通费用由采购人承担。 8.电力管线和设施：管线标识清晰、设施完好无损，电力供应及设备运作正常、检查保养维修记录完整，做好日常清洁及维护保养。特别说明：高压部分（指变压器之前的部分）由培训中心外包给具有相关资质的公司进行维保，低压部分（指变压器之后的部分）属于物业管理范畴。物业协助供电部门做好维护检修。 9.通讯管线和 设施：管线标识清晰、设施完好无损，保证通讯顺畅。特别说明：通讯管线和设施属于通讯部门的管理范畴，室内综合布线部分属于物业公司的管理范畴，但物业
24、协助通讯部门和有关单位做好维护检修。 10.供水管道和设施：管道（管井）标识清晰、设施设备完好无损，供水及设备运作正常，检查记录齐全完整，日常清洁及维护保养。特别说明：供水主管道和设备（指总表之前的部分）属于自来水公司的管理范畴，总表及之后的管道属于物业的管理范畴，物业协助自来水公司做好维护检修。 11.空调、消防、监控、发电机等设备设施日常维护保养所需材料及更换、更 新、改造的费用由采购人承担，物业公司负责监督执行。 （四）清洁卫生管理标准及要求 1.范围包括：整个大楼内所有办公室、培训室、客房、餐厅、衣帽间；饭堂、停车场、大堂、通道、公共地方、卫生间、门窗、大楼范围内的道路、天台花园等。
25、2.每天做好垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。 3.房屋立面、公共楼梯、大楼内整洁，无堆放杂物现象。 4.按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督，确保卫生洁净，无异味。 5.管 理 区域内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 2 次，停车场每月冲洗 1 次，并按照规定进行巡回保洁，及时清除道路积水。 6.楼道灯每月清洁 2 次，路灯每月清洁 2 次。 7.公用雨、 污水 管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 l 次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查 1 次，每年清掏 1 次，发现
26、异常及时清掏。 8.每月 至少 进行 1 次消杀工作（包括除四害及预防传染疾病），夏季视情况加强消杀，每次消杀需用专业的消杀设备，且建立消杀登记台帐。 9.每半年清洗 生活用水 水池 1 次并提供相应的水质检验报告。 10.公共卫生 间每日清扫拖洗 2 次并 巡查保洁。如遇大型培训活动，加强巡视保洁力度，增派专人保洁。 11.办公室每日 擦台椅一次，地板拖扫一次。 12.每 周一 次全面清洁，包括窗玻璃的擦洗、天花板及墙面无蜘蛛网等。 13.清洁标准 ：室内办公桌、客房、培训室等所有设施洁净并摆放整齐得当，纸箩洁净，地面或地毡无污渍、垃圾。 14.建筑外墙 每年 清洗 一次。 15.公共 区域
27、 所需清洁工具及清洁耗材由采购人承担。 清洁、保洁作业计划及标准表 位置 序号 清洁项目 工作内容 清洁标准 大楼公共区域、走廊 1 清扫地面垃圾 巡回保洁 保持地面、墙面、物件表面整洁、干净；卫生区域内无蛛网、无尘渍、窗明门净；有关设施表面无渍、无积尘；玻璃无手印。 2 电梯厅地面用防静电吸尘剂的处理 巡回保洁 3 地面及时清理污渍及香口胶渍 巡回保洁 4 清洁电梯门、按钮 巡回保洁 5 玻璃清擦（ 2.5 米以下）、台椅清洁 每日一次 6 清洁垃圾桶、茶水桶内垃圾、容量不超过 2/3 每日一次 7 清洁垃圾桶、烟灰筒表面 每日二次 8 清洁所有指示牌、告示牌 每日一次 9 花盆表面、花木叶
28、子表面擦尘 每日一次 10 收集垃圾 每日一次 11 灯开关、窗台、消防箱、门等表面清洁 每日一次 12 走火梯、楼梯梯级拖擦、护拦擦尘 每日一次 13 走廊墙身擦尘及玻璃清洗 每周一次 14 走廊墙壁画（镜）框清洁、消毒 每周一次 15 天花除尘、消防箱内、线井、管井房擦尘 每月一次 16 玻璃清洗 2.5 米以上 每周一次 17 清洗窗帘 每半年一次 18 对该区域内的其它位置（含本区域内的设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次 走廊 通道（消防通道）、楼梯 1 地面清 扫垃圾 巡回保洁 保持地面、墙面干净，物件表面整洁、干净；有关设施表面无渍、无积尘；卫生区域内窗明门净、玻璃无手印无蛛网、无尘渍。 2 门、窗台表面擦尘 巡回保洁 3 清理地面污渍、油渍、水渍 及时清洁 4 栏杆、扶手、开关、插座表面清洁 每日一次 5 梯级拖擦 每周二次 6 走廊、通道（走火通道）通风口清擦 每周一次 7 消防设施内部擦净 每周一次 8 天花扫蛛网、照明设备表面除尘 每月一次 9 窗帘清洗（水洗） 每半年一次 10 玻璃（ 2.5 米以上 ）清洁 每月二次 11 玻璃（ 2.5 米以下）清洁 每日一次 12 本区域内其它位置（含本区域内设备设施）的清洁 每日巡回保洁，每月彻底清洁一次
