房地产 策划流程史蒂芬咨询 史蒂芬咨询 前期策划篇简介 前期策划的总体流程第一阶段 第二阶段市场定位 第三阶段 第四阶段 市场研究 客户定位 产 品 方 产品定位 案 可行性 研究 地 块 产品 方案 价格定位 开发周期 销售周期 经济效益 分析 推广方案 第一阶段： 第一阶段：可行性研究市场分析 市场预测 收入、成本、费用预测 财务评估 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险评估宏观市场、区域市场 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 管理费、税费等 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确地判断 第二阶段： 第二阶段：项目市场研究 潜在客户分析 地块 市场状况 可能的客户 可能的产品 项目价值分析 竞争环境分析 宏观环境分析 宏观经济 ?
