1、一、单项选择题（共 15 题,每题 2 分）1、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于（ ），土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A集体财政 B国家财政 C土地开发与农业发展 D土地管理部门的业务开支 答案：C2、城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发用地应当以（ ）的方式取得。 A转让 B赠送 C出让 D买卖 答案：C3、评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）A0.4、0.4、0.2B0.3、0.4、0.3C0.4、0.2、
2、0.4D0.4、0.3、0.3答案：A4、某公司 2 年前租赁某写字楼中的 500m2 用于办公，约定租赁期限为 20 年，净租金为每天 3 元m 2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于 5 年前建成，土地剩余使用年限为 30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天 3.5 元m 2，报酬率为 6，则现在的承租人权益价值为（ ）万元。A96.80B592.81C691.61D667.22答案：A5、某办公楼是 15 年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50 年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为 255 万元，现时重新购建价格为 350 万元，经济寿命为 60 年，残
3、值率为 3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。A61.84B78.35C84.88D173.17答案：C6假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）A最佳用途B最佳规模C最佳集约度D最佳开发时机 答案：A7现拟开发建设某写字楼，预计 3 年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000m2，可售建筑面积为 8000m2，销售单价为 1.6 万元/m 2，若报酬率为 8，折现率为 10。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。A9616.83B10161.05C12021.04D12800答案：A8下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。A任何
4、估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 答案：C9下列估价业务中估价机构可以承接的是（ ）。A超出了估价机构业务范围的估价业务B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D承接后出现很大执业风险的估价业务答案：C10、某居住小区，用地面积 35 公顷，其中公共建筑用地占 12%，道路广场用地占 22%，绿地率 30%，住宅总建筑面积 31.56 万平米。则该小区的住宅建
5、筑面积净密度为（ ）。 A.0.90 B.2.50 C.2.70 D.3.90 答案：B11、一个估价项目中的估价时点本质上是由（ ）决定的 A估价委托合同签订时间 B估价目的 C实地查勘估价对象的时间 D委托人意愿 答案：B12、房地产供给有限特性的本质是（ ） A土地的总量有限 B房地产的不可移动性 C房地产的独一无二性 D房地产的价值量大 答案：B13、下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ） A土地使用期限 B土地使用管制 C土地面积大小 D土地权利性质 答案：C14、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000 万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为
6、1000 万元同时还有一笔贷款成数由 50%，余额为 1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（ ）万元 A2500 B3000 C3500 D4000答案：B15、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120m2，经调查，其成交价格为150 万元，另有 20m2 的房屋天台赠送 ,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（ ）元m 2。A8571B10000C13393D15625答案：B二、多项选择题(共 10 题，每题 2 分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的得 2 分，错选或多选的不得分；少选且选择正确的，
7、每个选项得 0.5 分) 1、属于按基础构造特点分类的基础类型有（ ）。 A条形基础 B独立基础 c复合型基础 D荷载基础 E箱形基础 答案：ABE2、担保物权包括（ ）。 A地役权 B典权 C抵押权 D留置权 E质权 答案：CDE3、房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。A取得土地使用权时的出让金或转让金B基础设施建设费C公共配套设施建设费D勘察设计和前期工程费E管理费答案：BCD4、不同的估价目的将影响估价结果，是因为（ ）。A估价目的不同，估价对象的范围可能不同B估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C估价时点的不同，估价方法也可能不同D估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E估价依据不
8、同，估价应考虑的因素可能不同答案：ADE5下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（ ）。A房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B房地产估价是替相关当事人为房地产定价C房地产估价是为委托人提供价格保证D房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E房地产估价既是一门科学也是一门艺术 答案：ADE6对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A放弃这个项目B努力学习，边学边干C埋头苦干，克服困难完成项目D找别人完成项目，签自己的名E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助 答案：AE7关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。A标准厂房通常比一般
9、厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 答案：ABC 8某宗房地产购买总价为 50 万元，首付款为房价的 30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为 10 年，年利率为 5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为 50 万元C该房地产的实际价格为 50 万元D该房地产的实际价格高于 50 万元E该房地产不存在名义价格答案：ABC9、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项
10、目包括（ ）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金答案：ABCD10、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（ ）。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质答案：ABE三、阅读理解 (内含 5 小题，共 10 分。每小题有 A、B 、C、D 四个备选项，其中至少有一个符合题意，评分说明：每小题 2 分，多选、有错误选项的不得分、不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得 05 分)1.甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）与乙建筑工程公司（以下简称乙公司）签订了工程承包合同，由乙公司承建商品住宅。
11、该项目土地成本 1200 万元，建筑安装工程费用7500 万元，利息支出 220.5 万元（70%商业贷款），正常成本利润 15%，销售收入 17400万元。甲公司为自己的信用向某保险公司购买了保险。商品住宅建成后销售均价为 29800元/m2。 (1).根据经济学中的成本概念，该项目的超额利润为（ ）。 A.5902.57 B.5869.50 C.2576.93 D.8479.50 (2).该项目中，作为开发商应该了解的居住区规划的经济技术指标有（ ） A.建筑形式 B.人口净密度 C.住宅平均层数 D.停车泊位 (3).当前国家针对房价上涨过快采取了调控措施，其中有（ ）。 A.增加公共工
12、程开支 B.买卖政府债券 C.提高抵押贷款首付比例 D.提高贷款利率 (4).甲公司所购买的保险属于（ ）。 A.担保保险 B.保证保险 C.信用保险 D.责任保险 (5).销售均价 29800 元/m2 是（ ）。 A.比较相对指标 B.众数 C.中位数 D.算术平均数 答案(1). A 【解析】 ：参见教材 P182，（17400220.5）15% 2576.93 17400220.52576.93120075005902.57 (2). BC (3). CD (4). B (5). D 四、计算题（共 2 题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，
13、不得分。计算结果保留小数点后两位）1某宗出租的房地产，建筑面积为 40000，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70。根据市场调查得知 2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/ ，年平均空置率为 20，平均每月除税费外的运营费用为 30万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8，该房地产现时土地单价为 2100 元，土地报酬率为 8，建筑物报酬率为 10，请计算该房地产在 2010 年 10 月 1 日的价值（15分） 2
14、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为 30000 ，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/ （含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的 3，销售费用为重新购建价格的 3，每利率为 6，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60，第二年投入40，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿
15、命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80，月租金为 30 元/，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85，正常月租金为 32 元/，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8。请计算该建筑物的现时价值。（25 分）1.解： 1）总有效毛收
16、人 A400000.7（1-20 ） 4012=1075.2（万元） 2）总运营费用 C=3012+1075.28%446.02（万元） 3）年净收益 aA-C=1075.2-446.02=629.18 （万元）， 或 a=40.7（1-20%）4012（1-8%）-3012629.18（万元）； 4）土地总价 L=40000/42100=2100（万元）； 5）年土地净收益 aL=21008%/1-1/（1+8%）40-5=180.19（万元）； 6）年建筑物净收益 aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）； 7）建筑物总价 B=448.99/10%1-1/（1+10
17、%）40-5=4330.13（万元） 8）房地产价值 V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元） 2.解： （1）重新购建价格 C 总 方法一： 1）单价计算（每平方米重新购建价格为 C） 建筑安装成本=1200 元/； 专业费用=12008%96（元/）； 管理费用=（1200+96 ）3%=38.88（元/ ）； 销售费用=C3%； 投资利息=（1200+96+38.88+C3%）60% （1+6%）1.5-1+1200+96+38.88+C3%40%（1+6%）0.5-188.930+C0.2%； 销售税费=C6.5%； 投资利润=（1200+96+38.88+ C3%
18、）35%467.208+ C1.05%； 每平方米重新购建价格 C=（+ +）（1200+96+38.88+ C3%+88.93+ C0.2%+C6.5%+467.208+C1.05%）， 2）总价计算 建筑安装成本=120030000=3600（万元）； 专业费用=36008=288（万元）； 管理费用=（3600+288 ）3=116.64（万元）； 销售费用=C 总3； 投资利息=（3600+288+116.64+C 总3）60（1+6）1.5-1+（3600+288+116.64+C 总3） 40（1+6）0.5-1=266.79+C 总0.2； 销售税费=C 总 6.5； 投资利润=
19、（3600+288+116.64+C 总3） 35=1401.624+C 总l.05； 重新购建价格 C 总= + +=3600+288+116.64+C 总3+266.79+C 总0.2+C 总6.5+1401.624+C 总1.05， 解得 C 总=6356.394 万元。 方法二： 每平方米重新购建价格 C=1200（1+8）（1+3）+C360（1+6）1.5+ 1200（1+8） （1+3 ） +C 3 40（1+6）0.5+C6.5 +1200（1+8）x（1+3）+C335， 解得 C=2118.798（元）， 则重新购价格=2118.79830000=6356.394（万元）。
20、 （2）折旧计算 1）可修复费用=35 万元； 2）装修折旧费=500 1/5 3=300（万元）； 3）设备折旧费=2001/103=60（万元）； 4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）1/603=281.069（万元）； 5）缺乏电梯的功能折旧费=（3285-30 80）12381-1（1+8）57-（180+60）=1182.085（万元）； 6）功能过剩引起的折旧费=1/81-1/（1+8）57=12.344（万元）。 （3）建筑物现值计算 V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。
