1、张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目0目 录第一章 总论 .1一、项目概况 .1二、项目编制依据 .2三、报告研究内容 .2四、简要结论 .3五、主要经济指标 .3第二章 项目背景 .5一、国际观光农业现状 .5二、国内观光农业现状 .6三、观光农农业发展前景 .7第三章 项目建设的重要性和必要性 .8第四章 项目的可行性 .10第五章 市场分析与预测 .12一、整体市场概况 .12二、项目市场定位 .14第六章 建设内容及经营理念 .15一、设计思想 .15二、项目建设内容 .15三、经营理念 .16张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目1第七章 项目选址和建设条件 .18一、项目
2、选址 .18二、自然条件 .18第八章 规划布局 .20一、规划基本原则 .20二、总体规划方案 .21第九章 工程方案 .23一、基础设施建设 .23二、生态园林工程 .26第十章 环境保护 .29一、项目区环境条件 .29二、环境保护 .29三、水土保持 .30第十一章 建设进度及招投标方案 .31一、建设进度 .31二、招投标方案 .31第十二章 投资估算及资金筹措 .33一、投资估算范围 .33二、投资估算依据 .33三、计算期 .34张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目2四、项目投资 .34五、资金筹措 .36第十三章 财务评价 .37一、评价原则、依据及参数 .37二、销售收
3、入、销售税金及附加和增值税估算 .37三、成本费用估算 .38四、盈利能力分析 .40五、财务生存能力分析 .41六、不确定性分析 .41七、财务评价结论 .45第十四章 社会效益评价 .66第十五章 结论及建议 .68一、结论 .68二、建议 .68张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目0第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目（二）项目业主：重庆中孚投资有限公司（三）项目地址：张家界市武陵源区天子山镇泗南峪村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模本项目拟租赁土地 600 亩，其建设主要内容为生态农业园、民族风情园、接待配套用房及原生态拓展
4、训练基地的建设。主要建设规模如下：1、生态农业园：种植果林 170 亩，景观灌木及花卉 100 亩，天然绿色蔬菜种植 50 亩。2、民族风情园：修建民俗风情园 100 亩。3、接待配套用房：改造修整原有用房 2600 m2，新建 1200m2。4、原生态拓展训练基地：修建原生态拓展训练基地 180 亩。（六）项目工期：项目建设期拟定为 1 年，即 2009 年 7 月至 2010 年 6 月。（七）项目总投资及资金筹措1、项目总投资为 8000 万元，其中一期投入 4550 万元。张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目12、资金筹措：项目资金全部由业主自筹。二、项目编制依据中华人民共和国国
5、民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；中国旅游业发展十一五规划纲要地方篇 ；湖南省国民经济和社会发展十一五规划 ；湖南省城乡总体规划 ；湖南省旅游发展总体规划 ；张家界市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要 ；张家界市观光农业总体规划 ；张家界城市农业、旅游农业文件 ；张家界市旅游发展总体规划 。三、报告研究内容（一）研究范围涉及项目建设背景和原生态观光农庄的建设。（二）论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。（三）根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。（四）项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。（五）测算项目财务效益和社会效益。张家界武陵源区天子山
6、原生态观光农庄建设项目2（六）分析项目的风险因素及规避风险的措施。四、简要结论原生态观光农庄的建设将巩固退耕还林成果，挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，还将增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，有利于促进农业及农村经济社会可持续发展。原生态观光农庄项目的实施，对促进城镇化建设，促进和带动当地农业经济发展，促进农产品结构调整，促进解决“三农”问题，促进城乡统筹发展具有重要的意义。五、主要经济指标项目主要经济指标见表 1-1。表 1-1 技术经济指标一览表1 总用地 亩 6002 总建筑面积 m2 38003 容积率 0.014 项目总投资 万元 4550 4.1 其中：建设投资
7、 万元 4519 4.2 建设期利息 万元 0 4.3 铺底流动资金 万元 31 5 资金筹措 万元 4550 5.1 其中：企业自筹 万元 4550 企业自有资金5.2 银行借款 万元 0 6 年销售收入 万元 1927 正常年份张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目37 总成本费用 万元 563 正常年份8 所得税 万元 315 正常年份9 年净利润 万元 944 正常年份10 所得税前财务内部收益率 % 24.79 11 所得税前财务净现值 万元 3597 12 所得税前投资回收期 年 4.67 含建设期13 所得税后财务内部收益率 % 19.67 14 所得税后财务净现值 万元 2
8、054 15 所得税后投资回收期 年 5.54 含建设期16 总投资收益率 % 27.32 正常年份17 项目资本金净利润率 % 20.74 正常年份18 盈亏平衡点(BEP) % 22.47% 张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目4第二章 项目背景观光农业是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏
9、的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业 旅游观光农业应运而生。一、国际观光农业现状观光农业作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干” ，由过去欣赏结果，变为参与过程。法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有 1.6 万户农家建立起了家庭旅馆，3000 多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法
10、国农民带来 700 亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的 1/4。张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目5美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次， “瓜果塑造”、 “庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是 20 英亩的“庄稼画” 向日葵。韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场” ，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2005 年， “农村观光”带来的收入约为 5.11 万亿韩元。马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的 7 月 29 日定为“花卉节” ，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引
11、了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。二、国内观光农业现状20 世纪 90 年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在 19961997 年期间已动工投资 1 亿元以上的观光农业项目就有 7 个以上。1998 年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游
12、基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的张家界武陵源区天子山原生态观光农庄建设项目6锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。三、观光农农业发展前景1、旅游业的飞速发展为旅游观光农业提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。2、旅游观光农业是旅游业发展方向之一。我国在“十五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。3、发展观光农业投入少、收益高。一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合湘西的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验土家风情的场地，在满
