1、某某土地收储开发项目可行性研究报告1目录第一章 总论 .31.1 项目名称 .31.2 项目承办单位 .31.3 项目建设地点 .31.4 项目开发内容及标准 .31.5 项目一级开发投资估算与财务分析 .31.6 结论与建议 .3第二章 项目区位分析 .32.1 项目位置 .32.2 项目现状分析 .32.3 出让地块分析 .32.4 项目用地规划条件 .32.5 项目所在区域交通分析 .32.6 项目所在区域绿化环境分析 .32.7 项目所在区域商业环境分析 .32.8 项目所在区域规划 .32.9 项目所在区域与周边关系 .3第三章 SWOT 态势分析 .33.1 优势 .33.2 劣势
2、 .3某某土地收储开发项目可行性研究报告23.3 机会点 .33.4 威胁点 .33.5 分析结论 .3第四章 项目开发地点与开发条件 .34.1 项目开发区域概况 .34.2 现状调查与分析 .34.3 开发条件 .3第五章 土地一级开发方案 .35.1 方案综述 .35.2 开发方案 .35.3 征地、拆迁方案 .35.4 基础设施建设 .35.5 项目分期开发计划 .3第六章 环境生态影响分析 .36.1 生态环境 .36.2 社会环境 .36.3 水环境 .36.4 声环境 .36.5 空气环境 .36.6 环境保护措施 .3第七章 节能节水措施 .3某某土地收储开发项目可行性研究报告
3、37.1 节能 .37.2 节水 .3第八章 投资估算及资金筹措 .38.1 投资估算 .38.2 资金筹措 .3第九章 效益分析 .39.1 财务分析 .39.2 社会效益 .39.3 互适性分析 .3第十章 风险分析 .310.1 项目的风险分析 .310.2 防范和降低风险的措施 .3第十一章 结论与建议 .311.1 结论 .311.2 建议 .3第十二章 附录 .312.1 附件 .312.2 附表 .3某某土地收储开发项目可行性研究报告4第一章 总论1.1 项目名称土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）1.2 项目承办单位公司（项目责任主体）是经市人民政府批准，于 2000
4、 年 8 月正式组建的国有独资公司，注册资本金 100 亿元，是市基础设施投融资主要平台之一。公司商业银行信用评级达到 AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约 350 亿元，先后完成了市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、 绕城线 等 50 多个省市重点工程项目的投融资及建设，为市重点基础设施建 设做出了巨大贡献。1.3 项目建设地点位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为：。研究范围北临，南临。1.4 项目开发内容及标准项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整理为可利用地。进行竖向工程整
5、理，同时解决项目区交通、水、电等设施某某土地收储开发项目可行性研究报告5配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道路、市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“ 生地”变为“ 熟地” ，达到土地交易要求。项目土地一级开发主要工程量表指标名称 单位 指标 备注市政道路 m2 241644.46 新建 9 条次、支道路桥梁 座 15 预应力简支梁桥场地整理 m2 571529.61河道整治 m2 38631.2公共绿地 m2 26384开发范围的整理土地勘测定界土地权属调查土地开发范围的整理土地征收及拆迁安置补偿
6、拟定实施方案基础设施的建设项目一级开发的主要内容开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查开发计划、开发成本测算工作完成时限、实施方式河道治理场地竖向整理城市道路建设城市公共绿地建设城市市政公用设施某某土地收储开发项目可行性研究报告61.5 项目一级开发投资估算与财务分析1、投资估算项目动态投资 300980.59 万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费 用详见下表。 2、资金筹措项目动态投资 300980.59 万元,项目总投资 342111.01 万元，企业自筹资金 122111.01 万元，占项目总投资的 35.69%。银行贷款220000.00 万元，占项目总投资的 64.31
7、%。3、土地出让收入测算项目土地经整理后，可出让经营性用地 1011.82 亩，预计按 440万元/ 亩出让，可得收益 445200.80 万元。序号 工程或费用名称 数值（万元）第一部分 建安工程费 41489.61第二部分 其他基本建设费用 217640.57第三部分 预备费 20730.41第一、二、三部分费用合计 - 279860.59工程静态投资 - 279860.59第四部分 建设期银行贷款利息 21120.00工程动态投资 - 300980.59第五部分土地收储开发整理投资回报41130.42工程总投资 342111.01某某土地收储开发项目可行性研究报告74、财务指标5、盈亏平
8、衡分析盈亏平衡点= 固定成本/（销售收入-变动成本）。项目盈亏平衡点：408.92 万元。1.6 结论与建议项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。指标名称 单位 指标土地开发总收入 万元 445200.80 土地开发净利润 万元 39727.93 全部投资回报率 % 30.64%资本金净利润率 % 32.53%财务内部收益率（税前） % 10.08%财务净现值（税前） 万元 15955.40 投资回收期（税前） 年 4.48 财务内部收益率（税后） % 8.16%财务净现值（税后） 万元 1
9、158.40 投资回收期（税后） 年 4.54 某某土地收储开发项目可行性研究报告8第二章 项目区位分析2.1 项目位置项目位于市的区（县）。地块的东西南北四面分别为：、。研究范围北临，南临。2.2 项目现状分析项目现无房、地调资料，以下数据根据 1:1000 地形图图解量面积测算。1、地面房屋构筑物项目位置某某土地收储开发项目可行性研究报告9项目开发涉及拆迁约后所村约 950 户，拆迁面积约711988.55m2，每户 300m2 范围内约 284795.42m2，超 300m2约427193.13m2。2、土地性质扣除已出让用地面积，已修道路面积，需新征地 1550.85 亩。2.3 出让
10、地块分析项目范围用规划总面积 2206 亩，扣除已出让地块 155.55 亩，可出让用地面积 888.34 亩，其中住宅用地 846.24 亩，商业用地 144.9 亩。用地性质 数量（亩）总用地面积 2206绿地面积 489.57道路面积 494.14河道面积 59.45中小学用地 39.39已经出让用地 155.55可出让用地 888.34其中：住宅用地 846.24某某土地收储开发项目可行性研究报告102.4 项目用地规划条件A1-A4 地块 控高 60 米,建筑密度25，容积率2.8，绿地率38;A5、A6 控高 36 米，建筑密度28，容积率2.5，绿化率35;A7、A8 控高 24 米，建筑密度30，容积率1.6，绿化率32;A9、A10、A13 控高 12 米,建筑密度45，容积率3.0，绿化率30.2.5 项目所在区域交通分析1、现状路网项目临、 主干道 现已建成通车。 已开工建设，项目交通情况比较好。商业用地 144.9A6A7A8A9
