1、-3-1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手
2、续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。2、分享土地
3、出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确-4-定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订土地一级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均
4、为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出4、持有部分优质公建配套设施该 模式是指政府授权土地一级开发主体可
5、以投资公共配套设施，开发商则-5-可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府 允许土地一级开发主体进行部分配套的二级开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促 成此事。由 于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身盈利能力较低，回报周期 长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式 最大的挑战在于对公共配套设施的投
6、资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。此 盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技部关于建设中关村科技 园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用 地功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配套公共服务设施。1999年11月，-6-经北京市政府批 准，由八家国企发起设立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级开发任务
7、。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任，因此 在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了瑷玛斯、高科能源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营与管理，公共物业的经营也 成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。5、一二级联动开发，低价拿地该 模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特别是通过与政府在土地一 级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的土地。该盈利模式的前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了 开发企业能否获得土地二级开发项目，关
8、键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下，要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看， 从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥补一级开发收益的不 足，实现一级和二级开发的联动。一 级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过土-7-地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿或低价获得部分土地进行 开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土地出让规则，确保拿到优质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地，以坐享二级项目开发高额利润。近 年来随着二级开发成本的不
9、断上升，政府对二级房地产市场的调控，以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地一级开发市场。香江控股 就是其中一个典型，其在2007年和2009年前后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将其收至囊中，最终发展成为公司全球家居 CBD试点项目基地。此外，伴随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以地偿债”，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土 地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签约时或谈好后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作为补偿，从 而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次
10、开发获利创造条件。二、对土地一级开发盈利模式的评价1、一级开发 固定比例收益模式或使企 业面临项目亏损就 土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支付的固定比例收益仅仅取决-8-于预计开发成本，与土地出让价格无关，因此企业很可能面临超额支 出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵 御通货膨胀、原材料上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可能高于预计成本。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细核 算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考
11、虑到预计损失的风险，尽量缩短开发周期。2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大虽 然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否按时、合法地向企业分配 土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知第七条规定：“土 地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。”但国家层面，根据“国 发200631号”文件规定，“国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方
12、国库，实行收支两条线管理。”这就意味着开发企业面临着政府 能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平从 土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案的优劣对区域功能的实现 具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本，增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设 -9-施投资，通过优化土地利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提高对于二级开发商的吸引力。对于开发企
13、业而言，土地价值的提升也有 助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打下良好的基础。4、加强企业综 合管理能力 对于提升一级开发收益具有重要促进作用从 事土地一级开发的企业在土地整治和储备过程中，必然要涉及到征地、拆迁、基建、土地出让等诸多环节。同时一级开发又是一个综合性系统性工程，涉及众多和政 府对口以及和外部合作单位谈判的环节。因此，优化运作流程、提升管理能力对一级开发企业的成本控制有着重要作用。此外，开发企业需要加强对于市场的研究和 敏锐度，在制定规划时要充分考虑整体宏观经济、政策、行业形势和区域经济等因素，并且加强与政府的联系和沟通，与政府需求保持较高程度的一致性，
14、为与政府 的后续合作创造有利条件。开发企业在一级开发时，通过政府和市场需求的充分结合，从而有效提升土地价值，也促进了土地一级开发收益的上升。土地一级开发具体实施流程表实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源拟用时间 费用 备注政府产业政策 土地储备中心 区政府 1个工作日 无计 划 编 制依 据区城市总体规划 土地储备中心 区规划分局 1个工作日 无-10-实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源拟用时间 费用 备注控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 1个工作日 无区土地利用总体规划 土地储备中心 区国土分局 1个工作日 无区土地年度供应计划 土地储备中心 区国土分局
15、 1个工作日 无区土地年度利用计划 土地储备中心 区国土分局 1个工作日 无报 批 市 政 府 计 划区土地储备开发总体思路 土地储备中心 区国土分局 1个工作日 无村民代表大会决定 土地储备中心 村委会 无村委会决定 土地储备中心 村委会 无乡、镇政府批复意见 土地储备中心 村委会 无区政府批复意见 土地储备中心 村委会 无土地一级开发申请 区国土分局 村委会 无国有土地使用者决定 土地储备中心 国有土地使用者 无前 期 筹 划 -原 土 地 所 有 者 或 使 用 者 对 土 地一 级 开 发 意 见国有土地使用者上级主管单位意见 土地储备中心 国有土地使用者 无国有土地使用者土地一级开发
16、、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心 国有土地使用者 无征地工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计-前 期 筹 划编 制 土 地 一 级 开 发 实 施 方 案 （详 见 附 件2）拆迁工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计-11-实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源拟用时间 费用 备注市政建设工作方案 土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计土地供应方案 土地储备中心 储备机构或有资质 的编制单位 累计市政规划设计咨询 储备机构或有资 质的编制单位 相关单位规划设计方案汇总 市规委规划设计院 储备机构或有资质 的编制单位
17、 收规划设计方案审批 市规委 储备机构或有资质 的编制单位 无规划平面位置图 土地储备中心 区规划分局 无地形图 土地储备中心 有资质的测绘单位 收控制性详细规划 土地储备中心 区规划分局 无用地钉桩成果报告 土地储备中心 有资质的测绘单位 收项目设计方案 土地储备中心 有资质的设计单位 收现状情况 储备机构或有资 质的编制单位 村委会和原土地 使用者 否周边房地产市场价格 土地储备中心 市场调查 否投资方案 储备机构或有资 质的编制单位 储备机构或有资质 的编制单位 累计考古勘探报告 储备机构或有资 质的编制单位 储备机构或有资质 的编制单位 收土地一级开发实施方案请示 市国土局 区国土分局
18、 否征 询 意 见 和 审 批 -请 示 与 批 复土地一级开发实施方案请示 区政府 区国土分局 否-12-实施阶段 程序 文件及内容 文件需要单位 文件来源拟用时间 费用 备注土地一级开发实施方案批复 区国土分局 市国土局、区政府 否土地一级开发申请 市土地储备中心 区土地储备中心 否乡镇、区政府相关文件 市土地储备中心 区土地储备中心 否地形图1：2000（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 收土地一级开发地块情况说明 市土地储备中心 区土地储备中心 否申报日期前一个月内的现场照片（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 否Ppt文档规划审批文件复印件（3份） 市土地储备中心 区土地储备中心 否Ppt文档 市联席会 市土地储备中心 否市 联 席 会土地一级开发实施方案及依据、计划、一级开发意见（文件内容见前几项）市联席会 市土地储备中心 否制定土地一级开发主体招标方案 区国土分局 区土地储备中心 否区国土分局局长办公会确定招标底价 区国土分局 区国土分局 否-征 求 意 见 和 审 批 -确 定 土 地 一 级 开 发 主 体区联席会审定招标底价 区联席会 区国土分局 否
