1、物流园区建设可行性研究报告第一章 概述1.1 物流园区建设的战略意义物流园区建设的战略意义主要体现在对 XX 市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进 XX 市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为 XX 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为 XX 市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使 XX 市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX 市域范围内的物
2、流合理组织。物流园区的建设，还将大大改善以 XX 市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。总之，物流园区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。物流园区的建设实际上可以称之为“物流经济开发区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对 XX 市经济增长方式转变和实现 GDP 发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开
3、发项目。1.2 物流园区建设的必要性物流园区的建设作为 XX 市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起 XX 市现代物流发展的基础平台与运作基地。积极引导和扶持 XX 市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起 XX 市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。物流园区的建设，将有效引导和转化 XX 市潜在的物流需求，提高 XX 市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物
4、流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。 365 返利网 http:/物流园区将依托 XX 市的区域优势，通过对 XX 市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高 XX 市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持 XX 市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持 XX 市国民经济和社会发展的最终目标。1.3 XX 物流有限公司在 XX 市物流发展中的地位XX 物流有限公司虽然成立时间不长，但已具有较为良好的区位条件和经济发展条件，具有建设物流园区的资金、运作经验、
5、广泛客户等基础条件，以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为 XX 市物流园区建设与发展提供可行的资产置换操作途径与操作可能。XX 物流有限公司法人代表马贵谦先生有丰富的从商经验。现在除担任 XX 物流有限公司总经理之外，仍担任 XX 凯晨房地产开发有限公司总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区的管理经验；他还投资建设了 XX 金辉科贸有限公司、XX 亮马健足会馆并担任董事长。为 XX 市的经济建设和发展做出了一定的贡献。XX 物流有限公司成立后，一是整合社会车辆资源，组建了 XX 物流运输公司；二是成立了 XX 物流停车场，缓解了市区内停车难问题；三是组建了物流配送中心；四是开拓了
6、XX 至沈阳、沈阳至锦州、XX 至北京等八条运输专线；目前正与全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。公司蓬勃发展的商贸活动为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个 XX 市现代物流服务系统的发展建设，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，物流园区的建设，将对在物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试；对 XX 市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进 XX 市现代物流业的发展，提供了一个良好的实践基地。1.4 物流园区总体发展规划设想物流园区的市场定位、总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功能进行。物流园区总
7、体结构的发展设想：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在 XX 物流有限公司或集团公司的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成物流园区的三大服务运作功能平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。本次计算中，物流园区适用货物类物流服务量将作为物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货物类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定物流园区的基本规模。物流园区最终能力估算为：2008 年2010 年约
8、45 万吨，占地面积 5 万平方米。根据物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心区、物流中心区和公路联运中心区的能力规模：1、配送中心占地面积 5 万平方米，其中库区建筑面积 17,896 平方米；2、物流中心区占地面积 19,472 平方米，其中，办公楼 1，280 平方米、门卫 96 平方米、食堂 200 平方米；3、公路联运中心区包括仓库、停车场占地面积 24,592 平方米。1.5 物流园区运行管理规划物流园区的管理结构构想为：XX 物流有限公司或集团，主管园区内的行政事物；并协助和支持 XX 市相关行业管理部的行业管理，对园区内企业进行协助执法与督促检查；公司负责制定建
9、设开发规划，进行具体项目的建设，并承担未来园区设施的经营性活动；进入园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从公司统一管理，在设施使用与能力调节上与公司形成经济关系。物流园区的基本运行模式构想：以 XX 物流有限公司或集团为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与运行规则的制定与调整；以公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营；以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。1.6 物流园区运作系统设计物流园区运作管理具有三个层次；即决策层、执行层和实施
10、层。三个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和 XX 市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为物流园区建设和发展的基本商业模式。根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化的物流服务、为客户提供快速响应的物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等三个方面。物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段、措施保障及园区发展的管理、运
11、营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区要积极争取 XX 市政府及相关部门的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上确保园区的发展。1.7 物流园区可行性分析及评价物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成。预计：总投资规模 5,000 万元。其中，物流信息系统投入为 1,470 万元。根据
12、中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为 2.44；在基准收益率定为 3的条件下，企业财务净现值为 122 万元；企业投资利润率为 19.24；项目投资回收期为 5 年。计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进 XX 市经济发展的社会效益上，而物流园区建设的直接财务效益较低。但根据目前国
13、内成功的物流服务企业 10以上的平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达到 962 万元，年均上缴所得税将达到 474 万元。因此，物流园区建设具有较好的投资建设前景，XX 物流有限公司完全能够保证投入资产的保值增值，具有较强的实施可行性。实际上，物流园区的建设效益，并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的。而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使 XX 市获取经济发展环境，改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。为此，希望 XX 市政府及相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发
14、和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求。批准设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应。 XX 物流有限公司要对启动示范项目进行科学合理运作，建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。第二章 物流园区的发展背景2.1 对物流概念的理解根据物流的内在实质和活动特点，通常意义上的物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间的原材料、中间过程库存、最后产品和相关信息有效流动和储存的计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用
15、的基础上所下的定义。物流概念的演变和发展过程充分揭示出物流的核心内涵，即通过企业及社会经济活动的紧密结合，物流己不仅仅是一般意义上的，与运输和仓储有关的传统组织管理技术，而是可以创造更高经济价值的经济管理活动。现代条件下的物流是涵盖企业经济活动各个环节的创造增值价值的经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新的经济发展理论，因此，对物流概念的理解应更为宽泛和多角度、多侧面。对物流运作功能的理解物流是将企业的原材料采购、半成品、产成品库存、销售相关的运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理的生产活动。对物流增值功能的理解物流是对企业的生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结
16、构及经营活动的资本升值活动。对物流信息功能的理解物流是为企业经营计划制定、存量管理、产品跟踪、市场需求分析、产品流通运作等经营环节具有决策支持功能的信息服务活动。对物流价值功能的理解物流是通过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等途径，实现企业经营成本节约的创造增值价值的活动。对物流概念理解的不同，因物流在不同企业及不同经营活动环节的作用存在差异，表现为物流组织管理方法的多样性，如“准时制生产”、“零库存”、“供应链管理”等。随着物流作为一种专业化服务方式的出现，其具体经营业态也呈现出多元化趋势。2.2 现代物流的特点及发展趋势2.2.1 发展特点国外现代物流业的发展水平以美国、日本
17、和欧盟国家为代表。战后发达国家经济的逐步繁荣，出现了国内外市场上大批量工业制成品的销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，以便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业的起步奠定了基础。进入 70 年代，由于石油危机的打击，发达国家企业纷纷将生产基地设在国外原料产地，或者在产品的主要消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地区范围的扩大和物流业的快速发展。日益发展的交通基础设施和运输条件以及先进的运输组织方式如多式联运，为物流业的进一步发展提供了必要条件。从国外物流业 50 年的发展进程看，国外物流业的发展主要得益于稳定的经济增长、发达的信息技
18、术、宽松的法制环境和经济的全球化、区域化和集团化。专业的管理队伍和先进的计算机网络与通信手段，使物流服务不断向快速便捷、优质高效、成本低廉的目标迈进，物流设施与业务范围也随之迅速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平，就这些国家物流成本占 GDP 的百分比而言，美国为 10，日本为 14，英国为10.6，法国为 11.l，意大利和荷兰均为 11.3，德国为 13，西班牙为 11。5，均居世界领先地位。2.2.2 发展趋势从现代物流的发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业的进一步发展主要是物流内涵的拓展、过程延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。物流服务的
19、内涵将继续拓展物流服务从最初只解决运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流通过程作为一个完整的领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐渐涵盖进来。物流服务过程在继续延伸物流服务的过程经历了“港对港”、“门对门”和“生产车间对货架”等几个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中，到后来协助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金与物资的周转利用，物流业的服务过程不断向前延伸。此外，环境法规的日益严格，消费后
20、的废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。专业化物流服务在不断壮大发达国家目前非常重视发展“第三方物流业”，所谓“第三方”是指从事专业化物流服务的企业。物流企业与传统的运输企业的不同之处在于，物流服务企业在货物的实际移动链中并不是一个独立的参与者，而是代表发货人或收货人来执行。发展第三方物流将支持物流运营的专业化、科学化，并使物流企业与物流需求者之间建立更紧密、有效的联系。2.2.3 现代物流的核心供应链一体化由于物流管理的作用是将分散的功能要素集合成一个有机的系统，并以此构成物流的基本要义，因此物流理论形成伊始便被注入了系统的思想。同时，由于物流活动的各功能要素如运输、仓储、信息
21、组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系。因此必须从系统管理的角度着手，合理正确解决效益背反矛盾。物流的“供应链管理”便是针对获得全系统物流效益最优化而出现的新的管理思想。供应链是指从采购开始经过生产、分配、销售最后到达用户等一系列活动（既包括生产经营活动，也包括物流活动本身）是一个环环相扣的物流链”，而不再是孤立的行为，物流活动受这一供应链的决定和制约。例如效益观和库存观，供应链上各环节都有不同的利益和观念，各功能之间存在大量的冲突也难以避兔。但由于现代管理和现代技术可以提供总体的信息，为各个链节共享，因此可以大大扩展视野，使之能从总体上管理整个“链”，而不是如同过去那样只管理各链节之间的“
22、接口”，或只管其中一部分链节。供应链管理实际上就是把物流和企业全部活动作为一个统一的过程来管理。供应链是现代物流管理的重要特征，也是现代物流的核心理论和技术所在。供应链管理也称为一体化物流管理，它是 20 世纪末最有影响的物流趋势之一。其基本含义是指不同职能部门之间或不同企业之间，在物流上的广泛或全方位合作，以达到提高物流效率、降低物流成本的目的。2.3 现代物流发展的推动因素现代物流的发展是经济发展到一定阶段的产物，特别是后工业化社会对通过资源、劳动生产率获取利益的能力和潜力得到极大挖掘后，对流通环节利益的获得既有动力，也是现实的途径。从现代物流发展的规律分析，其发展的推动因素主要来自于企业
23、发展战略的改变、企业物流能力的培养需要、物流新技术的应用和物流服务的专业化分工与协作等几个方面。2.3.1 企业发展战略的改变随着现代经济发展逐渐呈现出注重长期效益、规模效益、区域及全球战略。全球经济在现代信息产业发展和信息技术的支撑下，愈发注重一体化发展和知识经济发展。当前，在经济发达国家和部分经济发展水平较高的发展中国家和地区，企业除注重技术、产品、市场和客户开发能力的培植外，更加注重维持稳定而有效的供应链、使产品的服务更贴近用户、建立即时供应系统、实现零库存等物流战略的建立。物流战略己成为现代企业，在通过加强资源管理和技术改造等措施降低成本潜力被极大挖掘之后，充分挖掘“第三利润源”物流利
24、润和提高服务水平的重要因素。因此，导致现代物流管理技术得到空前重视的原因，主要来自于以下几个方面：企业注重长期发展战略和长期稳定利益的获得；跨区域、全国性、全球性销售网络逐步扩大；原材料采购、产品生产、产品销售三地分离或异地结合逐渐普遍；企业从事销售、储运、采购的人员越来越多；企业的规模越来越大，生产经营管理的范围和难度越来越大。在我国实现“两个转变”和进行国有企业改革攻坚的大背景下，我国经济正在告别短缺而面临产品相对过剩，加快经济结构调整进程的任务十分艰巨，需要采取积极稳妥的财政金融政策、扩大内需、拉动经济发展。在这种经济转轨条件下，现代物流业在我国生逢其时，将与我国工业、商业流通、交通运输
25、、信息等构成国民经济重要支柱和基础，为各类产业克服困难、解脱困境、获得新的经济增长点带来机遇和挑战。面对我国经济发展区域化特征日益突出和东、中、西部经济发展差距较大的现实形势，如何提高我国经济的整体实力，加强我国各行业的竞争能力，全面参与加入 WTO 后的国际竞争和迎接国外优势企业的挑战，是我国企业面临的重要战略课题。物流管理技术的应用是构成企业核心竞争力的重要因素，随着经济向纵深层次发展和我国企业对物流认识的加深，物流业的发展问题也必将会得到我国政府部门和企业的高度重视。2.3.2 企业物流能力的培养在现代经济条件下，企业之间的竞争己不再是获得廉价的原材料、产品、生产技术、销售市场的简单竞争
26、，往往是企业面对市场和客户建立的快速响应系统与供应链优劣的竞争，即企业在物流能力方面进行生存的较量，企业物流能力的培养，成为现代物流发展的重要推动力量。物流能力物流能力通常是指开展物流运作和提供物流服务的企业，在实现创造顾客价值的过程中所具备的对物流的计划、控制、实施过程进行的能力；物流能力既包含了企业物流设施、设备、生产能力等静态能力，也包含了企业管理与经营物流的动态能力，以及企业对上述二者协调运作的综合控制能力；物流能力可以具体表现为企业的市场营销能力、物流组织与操作能力、对顾客的适应能力和服务效率与保证率；物流能力涵盖了物流活动所涉及的各个层面。因此，在现代经济发展越来越强调长期效益和良
27、好的顾客服务，以及各企业与各地区间经济联系越来越紧密的经济发展趋势下，物流能力己成为物流企业进行市场竞争的最主要的手段。物流与企业的核心竞争能力在现代经济条件下，物流己成为企业的第三利润源。在技术、人力资源、生产能力、生产效率不大可能在较短的时间内大幅度提高的情况下，企业以物流为核心构筑的供应链的能力，将成为企业的核心竞争能力；现代物流服务实践说明，一个企业没有必要也不可能占有全部可涉及的物流资源；企业所追求的最高境界，应该体现为企业对于其所面对的、可控制的、可利用的物流资源进行最大限度上的合理化开发与利用；这种合理化表现为企业对于自身物流能力的客观评估与正确定位，对外部环境与市场需求、供给的
28、深刻了解与合理预期，对企业自身发展方向与发展时机的准确把握；企业能够将可控制资源与可利用资源进行有机融合，并在市场运作中以各类有效方法与措施使上述两种资源始终处于相互协调、相互支持的动态平衡状态，使之成为推动和促进企业实现其总体发展战略目标的重要原动力。2.3.3 物流新技术的应用现代物流发展的动力除来自于企业发展战略的改变及企业物流能力的开发因素外，计算机、信息网络技术、现代交通运输、仓储管理等技术在物流管理与运作领域的应用，特别是信息技术的发展和广泛应用，是其迅速发展的重要动力。由于现代物流活动的范围（地理意义上的空间范围和物流管理技术渗透的经济活动范围）被极大地拓展，使大量的、多变的、物的位移、储存状态和性质相关的数据信息的快速、准确、及时的采集、分析和处理变得非常重要。因此，提高信息反应速度，增强供应链的透明度，提高物流的控制管理能力，客户服务水平和系统效益，将是物流管理和运作
