1、1仙居淡竹原始森林民宿投资项目可行性分析曼克斯缝纫机股份编制的浙江省台州市仙居县淡竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告，本报告仅作投资项目可行性研究之用，禁止他用，并注意保密，不得外传。题 目 民宿投资项目可行性研究案例分析 姓 名 陶继卫 2016-12-022项目名称：浙江省台州仙居县淡竹原始森林民宿可行性研究报告项目单位：曼克斯股份编制单位：曼克斯股份营销中心编制日期：2016 年 12 月 2 日目录3序言 .6民宿基本定义 .6民宿由来 .6民宿现况 .6民宿发展 .7第一章 项目总论 .81.1 项目概况 .81.1.1 项目名称 .81.1.2 项目性质 .81.1.3 项目承办
2、单位 .81.1.4 项目建设地点 .81.2 编制依据及研究范围 .81.2.1 项目编制依据 .81.2.2 研究范围 .81.3 可行性研究结论 .91.3.1 项目规模 .91.3.2 场址 .91.3.3 项目建设进度 .91.3.4 投资构成及资金来源 .91.3.5 综合评价 .91.4 主要技术经济指标 .10第二章 项目背景及必要性分析 .102.1 项目建设背景 .102.2 项目建设必要性 .112.2.1 促进林业产业转型升级的需要 .112.2.2 推进台州都市圈县市节点融合发展的需要 .112.2.3 满足城乡居民日益增长的休闲和健康需求的需要 .112.2.4 打
3、造仙居生态健康城的需要 .112.2.5 促进仙居西部山区自我发展、农民增收的需要 .11第三章 项目市场分析与预测 .123.1 项目市场分析与预测 .123.2 项目市场竞争力与风险分析 .133.3 营销策略 .15第四章 地理位置选择和区域投资环境 .164.1 地理位置选择 .164.1.1 地理区位 .164.1.2 交通区位 .164.1.3 经济区位 .164.1.4 旅游区位 .164.2 区域投资环境 .174第五章 项目建设方案 .175.1 建设规模 .175.2 工程组织方案 .18第六章 项目产品类型 .196.1 主要产品 .196.2 产品性能优势 .196.3
4、 产品规模确定 .20第七章 能耗分析与节能措施 .217.1 用能标准和节能规范 .217.1.1 原则和标准 .217.1.2 规范和依据 .227.2 项目能耗状况和能耗指标分析 .227.3 项目节能措施和节能效果分析 .227.3.1 建筑节能 .237.3.2 电气节能 .237.3.3 工艺节能 .237.3.4 暖通、动力节能 .237.3.5 节水措施 .24第八章 环境保护与环境影响分析 .248.1 项目场址环境条件 .248.2 项目建设和生产对环境的影响 .248.3 拟采取的环境保护标准 .258.4 环境保护措施 .26第九章 劳动安全卫生及消防 .289.1 编
5、制依据 .289.2 劳动安全卫生 .299.3 消防安全 .30第十章 组织机构与人力资源配置 .3110.1 组织机构 .3110.2 人员配置 .3210.3 人员来源与培训 .33第十一章 项目实施进度方案 .3411.1 建设项目工期规划 .3411.2 建设项目实施进度 .35第十二章 投资估算与资金筹措 .3712.1 投资估算依据 .3712.2 项目总投资估算 .3712.3 建设投资估算 .39512.4 设备总投资估算 .4012.5 流动资金估算 .4012.6 资金筹措 .4012.7 资金使用和管理 .40第十三章 经济效益分析 .4013.1 基础数据与参数选取
6、.4013.2 营业收入、经营税金及附加估算 .4113.3 总成本费用估算 .4213.4 利润、利润分配及纳税总额预测 .4313.5 现金流量预测 .4513.6 盈利平衡分析 .4613.7 综合效益评价结论 .47第十四章 社会效益评价 .4714.1 保护乡村建筑文化 .4714.2 促进城乡社会文化互动 .4714.3 促进当地就业及相关产业发展 .4814.4 提供优质的休闲养生与生态教育体验基地 .4814.5 促进仙居县“生态健康城”形象品牌的树立 .48第十五章 风险分析及规避 .4815.1 项目风险影响因素 .4815.1.1 不可抗力因素风险 .4815.1.2 浅
7、层次开发带来的产品雷同风险 .4815.1.3 市场风险 .4915.1.4 租金增长带来的可持续发展风险 .4915.2 风险规避对策 .4915.2.1 延伸产业链条，丰富民宿旅游产品 .4915.2.2 增加参与体验，打造民宿旅游品牌 .4915.2.3 加强民宿管理，提升民宿旅游品质 .50第十六章 研究结论及建议 .5016.1 结论 .5016.2 建议 .51序言经过初步的市场调研，我们对浙江民宿有了更深层次的了解。本篇着重对仙居淡竹民宿项目，做个项目可行性研究报告。民宿基本定义6民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方
8、式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。此定义完全诠释了民宿有别于旅馆或饭店的特质，民宿不同于传统的饭店旅馆，也许没有高级奢华的设施，但它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活，因此蔚为流行。这股民宿旅游风潮（流行风），从一片原属于低度发展的行业中，创造出另一片欣欣向荣的景象，改写了旅游的型态。民宿由来探究民宿一词，其源自日本的民宿(音 Minshuku)，民宿的广泛定义，涵盖甚广，除了一般常见的饭店以及旅社之外，其它可以提供旅客住宿的地方，例如民宅、休闲中心、农庄、农舍、牧场等，都可以归纳成民宿类。而民宿的产生是必然的，并不偶发于日本或台湾，世界各地都可看到类似性质
9、的服务，民宿这个名字，在世界各国会因环境与文化生活不同而略有差异，欧陆方面多是采农庄式民宿(Accommodation in the Farm)经营，让一般民宿能够享受农庄式田园生活环境，体验农庄生活；加拿大则是采用假日农庄(Vacation Farm)的模式，提供一般民宿假日可以享受农庄生活；美国多见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，不刻意布置的居家住宿，价格相对饭店便宜的住宿选择；英国则惯称 Bed and Breakfast(BNB)，按字面解释，意谓提供睡觉的地区以及简单早餐。民宿现况早期民宿的经营，大都是以家庭副业的方式，随着民宿的风潮渐热，民宿创造出来的商机
10、实在太过诱人，原本被定义成家庭副业的经营模式，逐渐转换成家庭主业模式在经营，甚而房产投资客、新移民主义人士等等，大伙争先恐后的进入民宿经营的这块饭，竞争者众的情况下，品质、服务以及效率的经营管理竞争力需求，影响力慢慢出现，左右民宿生意甚大，也因如此，慢慢促成台湾民宿近年来朝精致化、豪华化、高价化以及高服务化方向在演进。浙江民宿文化的兴起，也就是近几年的事，灵秀的浙江山水间，散落着数十家独具风情的民宿。它们或精致，或乡野，或古朴，或典雅，以不同的匠心道召唤着城镇里的人们回归“慢生活”。它不仅可使人享有确实的绿色美食，田园体验，更提供了感性的人文与民俗观感。7如莫干山一带的民宿，它们依赖莫干山景区
11、的区位优势、自然风光与历史沿袭发展起来，如今已是全国中高端民宿的典范。一方面，它们的共性在于设计上用尽其心，看似随意，事实上一草一木都经过精心设计，用原木、木蜡油营造原始自然感，同时以环保的理念尽量留存旧时的建筑里可以融合的部分。另一方面，这些民宿都有其个性，主题式、创意式的民宿现正引领风潮，这种倾入了民宿主人对家居生活独特理解的民宿，有时更能给人以惊喜，且更不易被复制。这些民宿走高价高服务的小众路子，合理融合异国情调与当地民俗文化，吸引了不少游客。省内其它地方的民宿亦遍地开花，如丽水的“泡茶等花开”，坐落在古镇古街，以优雅的茶文化铺垫基调，客人到此不仅可以品尝到独味的各种香茶，更可以感受到茶
12、道的和、敬、清、寂；桐庐的芦茨土屋是省内较早出现的民宿，除了依赖难得一见的天然浴池带来人流以外，以艺术与玩乐结合的主题来策划一系列活动，也使得它在民宿行业内受人瞩目。民宿发展民宿，必将是越来越多希冀内心文化之旅的人的选择。浙江拥有丰富的自然景观与人文风貌，具有发展深度观光的条件，对生态、环保、乡土关怀、地域文化的关注，带给浙江发展精品民宿的契机。面对未来的旅游趋势，具有休闲、主题、创意和美感概念的民宿将会创造新的风潮。民宿产业的崛起意味着新的旅游时代，如何在这个新时代中脱颖而出，形成个性化与自由化的乡旅形态，真正的挑战已然到来。第一章 项目总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称 浙江省仙居淡
13、竹原始森林民宿建设项目可行性研究报告1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目承办单位曼克斯股份81.1.4 项目建设地点浙江省台州市仙居县淡竹原始森林1.2 编制依据及研究范围1.2.1 项目编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三五规划纲要；2、全国农业和农村经济发展第十三五规划；3、 国务院关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见（2015年中央 1 号文件） 4、中华人民共和国环境保护法；5、台州市城市总体规划（2007 年-2020 年）；6、仙居县城镇总体规划、7、仙居县控制性详细规划；8、投资项目可行性研究指南；9、 项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项
14、目方案及基础材料；10、其它相关文献资料。1.2.2 研究范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、对产品进行市场调查和需求预测，确定本项目的生产规模和产品方案；3、对基地条件和项目建设方案进行可行性论证；4、对总平面布置和公用工程配套设施方案进行技术论证；5、对建设条件及原材料、燃料、动力供应情况进行调查研究；6、对工程技术及设备方案进行研究，分析项目工艺技术的先进性；7、根据国家有关法规、规范和标准，对项目的环境保护、节能、节水、消防、劳动保护和安全卫生等内容进行论证；8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效
15、益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。91.3 可行性研究结论1.3.1 项目规模本项目总投资 3200 万元，其中固定资产投资 2500 万元，流动资金 700 万元，建筑面积 12000 平方米。基础设备设施及运输车辆、加工设备，卫生防疫设备，排污处理设施及库房，办公生活区建设等。1.3.2 场址本项目选址于台州市仙居县。项目地具有优异的区位优势、良好的地质条件、便利的交通、完备的基础设施，适宜本项目的建设，该选址合理、可行。1.3.3 项目建设进度根据本项目的建设规模和投资规模，本项目总工期为 3 年：2017 年 2月2019 年 2 月。1.3.4 投资构成及资金来源投
16、资构成：项目总投资 3200 万元，其中建设投资 2500 万元，流动资金 700 万元。资金来源：项目所需资金计划主要由项目承办单位自筹解决，政府鼓励性政策补贴 万元。1.3.5 综合评价本项目建设在充分发挥仙居县的地缘优势和生产优势的同时，还有助于促进区域农业结构调整和经济发展。同时，对项目建设区经济的发展也具有示范和带动作用。另对项目的生产规模、交易规模、销售市场、技术方案和技术经济的可行性和合理性进行了全面的分析比较，本项目符合仙居产业发展的要求和浙江省及台州市产业发展规划，并有利于促进仙居县旅游业发展进程；本项目实施旅游产业化模式，有利于提升当地的旅游产业水平和产品竞争力。通过对项目
17、财务分析表明，项目财务盈利能力较强，经济效益显著，抗风险能力较强。因此本项目的建设是必要的，技术和财务上是可行的。1.4 主要技术经济指标 表 1-1 项目技术经济指标表序号 项目 单位 指标 备注1 建设规模 万元 250010序号 项目 单位 指标 备注总用地面积 亩 1652 建筑面积 平方米 120003 劳动定员 人 354 项目规模总投资 万元 3200建设投资 万元 2500流动资金 万元 7005 正常年市场经营收入 万元 12006 正常年总成本 万元 800正常年固定成本 万元 500正常年可变成本 万元 300第二章 项目背景及必要性分析2.1 项目建设背景仙居民宿项目规
18、划用地位于浙江省台州市仙居县石盟垟范围，用地约 165 亩，以利用原农村老房为游客提供以住宿服务为主，并综合民俗活动、农业体验、休闲娱乐等内容的农家乐休闲服务。近年来，省、市先后对发展乡村旅游作出了一系列部署，并把发展乡村休闲旅游经济放在更加突出的位置，乡村民宿经济迎来前所未有的发展机遇。2014 年，仙居县提出“旅游二次创业重振旅游雄风”的奋斗目标，全市上下以全域旅游战略为引领，沿着推动旅游资源成为项目、项目成为产业、产业形成经济的发展路径，加快项目建设，加强宣传营销，提升旅游环境，把建德旅游业打造成“串得成线、留得住人、赚的了钱”的支柱型产业。其中 2015 年一季度全市乡村旅游接待游客14.7 万人次，旅游收入 1191.55 万元，平均消费 81.3 元，其中餐饮收入占30.6%，农产品销售收入占 35.3%，住宿收入占 10.8%。各种政策利好使乡村旅游迎来发展新机遇。2.2 项目建设的必要性2.2.1 促进林业产业转型升级的需要
