1、住建部 商品房预售合同示范文本 的亮点与缺陷颜雪明2014.7.24一、此示范文本的制定 过程l住建部房地产司主导， 2009年启动。北京市建委承接课题，建委市场处承办，聘请北京康达律师事务所两名律师操刀。l我多次参加课题组讨论，集团法务部起草了建议稿， 2010.6.3中房协专门召开座谈会讨论，并向部里推荐了我们的文本。l最终出台的文本吸收了一些我们的意见，但仍存在大量问题甚至低级错误。l主要弊端在于，立法 者 思维，把合同条款当成法条；以贯彻宏观调控、保护弱势群体权利为两大任务；脱离实际，制造了不少错误观念。这样的合同，不但不能减少纠纷，反而会增加争议。l开发企业如不积极应对，制定补充条款
2、，势必陷于极大的被动之中。二、示范文本 五大亮点1、对以往笼统的 “ 公共设施设备 ” 做了细分（第 10条）2、不再直接写违约金的比例、具体的期限；3、对交付通知未送达作了合理约定 (第 11条）4、对房号变化导致的纠纷做了合理约定（第 3条）5、未扩大设计变更影响合同的范围（第 15条）1、对以往笼统的 “ 公共设施设备 ” 做了细分（第 10条 ）第十条 商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水； 2、供电； 3、供暖； 4、燃气 ； 5、电话通信； 6、有线电视； 7、宽带网络；（二）公共服务及其它配套设施（以建设工程规划许可证为准）1、小区内绿地率； 2、小区内非市
3、政道路； 3、规划的车位、车库； 4、物业服务用房； 5、医疗卫生机构； 6、幼儿园； 7学校。其中（一）中的 1、 2、 3、 4项未达到交付使用条件时，承担房屋逾期交付的责任，其它则由双方约定违约金。2、不再直接写违约金的比例、具体的 期限合同中涉及当事人双方违约金、履约期限的条文有 14条。除个别条文外，都不再直接写违约金的比例与履约的期限，而让当事人去填空。这体现了当事人意思自治。但有的条款仍存在直接 “ 规定 ” 的问题：买受 人解除合同时，出卖人应在收到解除合同通知书后 15日 内退还买受人已付房款；出卖人应在规划设计变更确立之日起 10日 内通知买受人；买受人应当在通知送达起 1
4、5日 内做出答复；逾期交付的违约金应当不低于延迟付款违约金的比例；出卖人应当在交付日期届满前 日（ 不少于 10日 ）将通知送达买受人。3、对交付通知未送达作了合理约定 (第 11条）商品房 买卖合同纠纷司法解释第 11条 买受人接到出卖人的 书面交房通知 ，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 。实务中出卖人因无法证明送达交付通知，而被法院认定承担延迟交付责任的案件时有发生。这非常不合理，因为交付地点与时间合同都有约定。第十一条 交付手续和时间出卖人应当在交付日期届满前 日，将 通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的， 以本合同约定的
5、交付届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。4、对房号变化导致的纠纷做了合理约定（第 3条）第三条 房屋基本情况2、该商品房为第一条规定项目中的 【 幢 】【 座 】 单元 层 号。房屋竣工后， 如房屋发生改变，不影响该商品房的特定位置。房号纠纷时有发生。双方真实意思指向的究竟是房子还是房号，是问题的关键。本条款杜绝了恶意买受人的纠缠。5、未扩大设计变更影响合同的范围（第 15条）第十五条 设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列 可能影响买受人所购商品房质量或使用功能 情形的，出卖人应当在变更确立之日起 10日内将书面通
6、知送达买受人1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；3、4、5、商品房销售管理办法第二十四 条 商品房 销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的 结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化 ，以及出现合同当事人 约定的其他影响商品房质量或者使用功能 情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10日内，书面通知买受人 。三、示范文本的十大硬伤1、商品房基本情况信息不足（第 3条）2、 付款义务不存在不可抗力免责（ 第 8条 ）3、买受人贷款不成的责任未明确（第 8条）4、 以备案证明文件为竣工验收合格的标志是错误
7、的 （第 9条）5、 “ 买受人有权拒绝接收 ” 的条文将大大增加交付纠纷（第 11条）6、 以制裁欺诈的方式处理面积差异纠纷极不公平 （第 13条）7、 质量纠纷的约定严重不符合实际（ 第 11条）8、 质量担保条款不符合合同法、担保法 （第 18条）9、 未约定买受人合同解除权 的行使期间 （ 涉及 9个 条文）10、 限制当事人修改合同的正当权利 （第 28条 ）以上有的问题是技术性缺陷，有的属于原则性错误。1、 商品房基本情况信息不足（第 3条 ）第三条 商品房基本情况 1.该商品房的规划用途为 【 住宅 】【 办公 】【 商业 】【 】 。2.该商品房所在楼栋的主体建筑结构为 _， 建筑层数 为 _层 ，其中 地上_层 ， 地下 _层 。3.该商品房为第一条规定项目中的 【 幢 】【 座 】【 】 _单元_层 _号 。房屋竣工后，如房号发生改变 ,不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构 为 ，其预测建筑面积 共 _平方米 ，其中套内 建筑面积 _平方米，分摊共有建筑面积 _平方米 。该商品房共用部位见附件二。 该 商品房层高为 米 ，有 个 阳台， 其中 个 阳台为封闭式 ， 个阳台为非 封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准。
