1、房地产 市场 的影响因素 作者姓名 ： 院 (系所 )： 专 业 ： 指导教师 ： 完成日期 ： ：2 房地产 市场 的影响因素 摘要 房地产业作为国民经济中支柱产业 ,对经济的发展有着举足轻重的作用，也是宏观经济的关键领域。近年来 ,我国房地产价格上涨较快 ,部分地区房价持续飙升 ,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势 ,不仅极大地影响到城市居民的生活质量 ,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素 ,房地产问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。 本论文从房地产市场的相关理论出发 ,主要从影响房地产市场的有关因素的角度展开分析
2、。首先 ,分析各经济因素对房地产市场的影响 ,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产市场价格变动的首要因素。随后 ,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响 ,得出了当国内生产总值与利率发生变化时 ,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。接下来 ,从房地产市场入手 ,分析了政策因素对于房地产价格的影响。最后 ,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势 ,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。 关键词 ：房地产价格 , 影响程度 ，供求，政策 ，利率 一 引言 （一）房地产行业的发展和历史 第一阶段：理论突破与试点起步阶段（ 1978 至 1991
3、年） 1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980 年 9 月北京市住房统建办公3 室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1982 年国务院在四个城市进行售房试点。 1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987 至 1991 年是中国房地产市场的起步阶段。 1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台 ，开始建立住房公积金制度。 1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（ 1992 至 1995 年） 1992 年房改全面
4、启动，住房公积金制度全面推行。 1993 年“安居工程”开始启动。 1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达 146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。 1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（ 1995 至 2002 年） 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。 1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持
5、续上扬，多项调控措施出台的新阶段 (2003 年以来 ) 2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 （ 二）研究背景、目的和意义 随着 2007 年美国次贷危机的发生及至 2008 年世界金融危机的爆发，世界经济陷入了急剧衰退，许 多国家和地区 2008 年第四季度开始甚至出现了负增长，整个世界经济增长率也逐季下滑， 2008 年全年世界经济同比增长为 3.1%，远低于 2007 年的 5.1%。 2009 年世界经济将是徘徊寻底的一年， 2010 年将是恢复性增长的一年， 2011 年将有望开始真正意义上的复苏，2012
6、 年将步入正常发展轨道。 2008年下半年至 2009年初中国房地产的下行调整可能只是 1998年开始的上升周期中的短期波动。随着 2009年上半年中国住房市场重新进入上行通道，未来可能影响中国住房市场的国际因素主要包括“热钱”与 FDI流入、输入型膨胀 （大宗商品价格上涨）以及全球经济回暖对中国经济带来的影响等。由于房地产市场的价格机制和秩序不够成熟，房价一度上涨，对于真正投资行为和投机行为的判别影响着人们的住房和生活水平，而流入的“热钱”对中国房地产产业的冲击也是不可小视， 也会影响到中国的经济发展。所以分析房地产市场的影响因素有助于全面、系统的了解房价的波动规律 从而促进我国房地产市场的
7、持续健康发展以及经济的稳定。 （三）研究方法和主要内容 1、研究方法 基于多种理论（经济学理论、概论统计理论等），在总体布局上采用理论与实际相结合，定性定量进行分析，对现象 与结果进行合理的分析，使之符合现实状况，推导出结果。 2、 主要内容 主要为六个部分，依次如下： 论文的第一部分为引言。论述论文研究对象的发展和历史，研究的背景和目的，介绍主要方法。 论文的第二部分为土地市场的需求与供给的研究。通过中国国内的土地的供给与需求的一些现象和事例来说明土地会如何影响房地产市场的。 4 论文的第 三 部分 为房地产市场需求与供给的研究。并通过国外的与中国的发地产变化来说明在中国房地产市场的影响因素
8、。 论文的第四部分为金融市场对房地产的影响。 探讨金融市场的变动对房地产市场的影响，以及利率问题对房 地产市场的影响。 论文的第五部分为整个全球经济和中国经济对房地产市场的影响。 房地产市场作为经济支柱产业，影响着经济的发展，反过来经济的发展也影响着房地产市场的发展。 论文的第六部分为房地产价格的影响因素。 房地产市场的 很重要的影响因素就是房地产价格。 论文的第 七 部分为中国的政策对房地产市场的影响。 政府的调控和出台的政策有助于房地产市场有序的规划和发展。 论文的第八部分为 论文的结论部分 。 总结和探讨房地产市场的影响。 二、土地市场的变化规律和研究 1、 土地的资源属性：不可创造、稀
9、缺性、不可少、区位性 2、 土地的 商品属性：具有价值、土地供给缺乏弹性、位置不可移动性 3、 土地是一种永续性资产。随着社会对土地需求增加，土地价格必然不断上升，可作为货币储存。土地是财富之母，劳动是土地之父。 4、 城市土地的高附加值：城市用地（工业住宅等用地）、非城市用地（耕地林地湿地等等） 2004 年后，国家颁布 招标拍卖买挂牌出让国有土地和使用权规定，简称为“招拍挂”。但是，问题一直存在。后来，国土资源部下发了 71 号令，要求各地将历史遗留问题处理完毕，级 831 大限，引发了中小型房地产商的倒闭。还有漏洞：只规定了房地产用地，没有明确规 定工业用地，可以政府批，所以，很多房地产
10、商开始走这条歪路，赚取超高利润。 2007 年，针对此问题，发 39 号令：将工业用地也纳入了“招拍挂”，必须付清所有费用，才能领取土地使用权。国家通过垄断土地一级使用，来控制土地使用，土地政策调控宏观经济效果大，影响大。 2008 年受国际金融危机的影响，中国的宏观经济出现了放缓的迹象，造成失业率上升、收入下降的预期，居民消费意识趋弱。在这样的宏观经济背景下，各种类型的物业的销售面积出现了较大的滑坡，加上房地产开发商资金紧缺等因素，不少地方土地市场热度下降，开放商购地热情大减， 土地流拍，低价成交和开发商退地的现象频现，全国土地市场明显的进入了调整期。总体上看， 2009 年第 1、 2 季
11、度土地市场的热络程度不及 2008 年同期，但市场已呈现回暖状态，北京、上海、广州、深圳等重点城市的土地交易活跃，甚至出现了“抢地”现象，总价“地王”和单价“地王”的记录不断被刷新。监测显示，到 2009 年 9 月，全国土地市场交易活跃，住房用地成交量连续 8 个月呈增长态势， 2009 年前三个季度的累计成交量首次超过了上年同期水平，且成交总价普遍较高。 三、房地产市场的变化规律的研究 （一） 房地产市场的需求与供给的特 点 房地产供给和房地产需求是相对应的概念 ， 是指在一定时期内 ， 在一定价格条件下 ， 房地产开发企业愿意生产并销售的房地产商品的数量 。 全社会的房地产供给分为市场交
12、易供给和非市场交易供给二部分 。 市场交易房地产供给 ， 是指通过一定的交换关系 ， 经过必要的市场交易程序 ， 以货币手段实现供他人消费或使用的房地产商品 。 非市场交易房地产供给 ， 是5 指通过划拨 ， 配给手段满足社会需求的房地产 ， 以及新旧体制摩擦导致的 ， 具有部分价值交换形式而不通过市场交易形式完成的房地产供给 。 1、 房地产市场的需求的特点 （ 1）房地产需求具有普遍性和增长性。所 谓增长性是指随人们经济收入的增加，对房地产的需求会有增加。 （ 2）房地产需求具有多样性与不可替代性。 （ 3）房地产需求具有连续性和间断性。只要社会还存在，还在发展，对房地产的需求就不会停止，
13、这是其连续性。但由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在时间很长，一次购买可以满足长期需求，因此，对于单位和个人，其房地产需求是间断的。 （ 4）住宅需求具有多层次性。即具有多种层次和类别的划分。 （ 5）地产需求通常是一种引致需求。土地在房地产经济中一般是作为生产要素投入的，人们需要土地并不是因为土地本身的生产力，其需求是 由人们对住宅、厂房等方面的需求引起的，是对这些房产需求的引致需求。 2、 房地产市场的供给的特点 近年以来房地产调控政策的重要内容，是适当增加供给。与此相联系，当前房地产供给出现以下几个特点： （ 1）开发投资高位运行 近几年，房地产调整的重要方面，是控制房地产开发投资，
14、但除房价高涨刺激房地产开发投资，作为抑制房价重要手段的增加房地产供给，也会带来房地产开发投资的增加。去年房地产开发投资比上年增长 21 8，今年第一季度比上年同期增长 26 9，到今年 1-9 月份比上年同期增长突破 30，达 30 3，增幅比上年 同期高 6 0 个百分点，比今年第一季度、上半年和 1-8 月份分别高 3 4、 1 8 和 1 3 个百分点。房地产开发投资较快增长，是房地产供给增长的重要表现和动力，但同时也加大了固定资产投资增长的偏快压力和矛盾。 （ 2）购置土地面积增长逐渐加快 在紧缩房地产土地供给政策作用下，去年和今年前 4 个月，房地产本年购置土地面积持续下降，今年 1
15、-5 月起止负转正，并出现增长逐步加快趋势。到今年 1-9 月份，房地产本年购置土地面积由上年同期下降 3 0转为比上年同期增长 17 8，增幅比今年 1-8 月份高2 6 个百分点。土地供给由降转 升及增长逐渐加快，有利于房地产供不应求矛盾的缓解，但我国土地资源紧缺的状况，决定了房地产土地供给增长不可能过快等长期特点。 （ 3）供小于求格局继续存在 虽然房地产开发投资高位运行和购置土地面积增长趋快，但房屋竣工面积规模和增长仍小于商品房销售面积，商品房继续供小于求得格局。到今年 1-9 月份，房屋竣工面积 24436 6万平方米，比上年同期增长 11 0，增幅虽然比上年同期和今年 1 8 月份
16、分别高 2 3 和 0 9个百分点，但比今年 1-9 月商品房销售面积低 21 1 个百分点；房屋竣工面积增速和规模分别仅相当于同期商品房 销售面积的 51 6，比上年同期低 9 8 个百分点。也就是说，房屋竣工面积的增速和规模分别仅相当于商品房销售面积的 1 3 和一半左右，商品房供不应求矛盾突出，而且趋于加重。商品房供小于求，有供给增长较慢，特别是房屋竣工率低等方面的原因，如今年 1-10 月份房屋竣工率仅为 12 2，比上年同期低 1 3 个百分点。但更主要的是需求增长较快。今年 1-9 月份，商品房销售面积比上年同期增长 32 1，增幅比上年同期和今年 1-8 月份分别高 21 6 和
17、 2 8 个百分点；商品房销售额比上年同期增长 50 5，增幅比上年同期和今年 1-8 月份分别高 32 5 和 4 9 个百分点。 （ 4）住宅结构矛盾仍然突出 我国城乡居民收入增长及城市化程虽然加快，但居民收入水平总体较低，农村转移劳动力的工资水平也较低。但住宅结构很不适应居民和农民工的收入状况和结构。近来，在国家6 增加保障性住房的政策作用下，经济适用、廉租房等建设虽然加快，但规模仍然很小，仍然不适应居民特别是中低收入家庭的需求。今年 1-9 月份，经济适用房投资 531 8 亿，比上年同期增长虽达 30 5，但增速比住宅和别墅、高档公寓投资分别低 2 3 和 5 1 个百分点；在房地产
18、开发投资中的比重仅 3 2， 仅与上年同期持平，比今年 1-9 月份别墅、高档公寓投资比重低 4 3 个百分点； 90 平方以下住房投资 2556 3 亿元，仅占住宅投资的 21 2。 （二）国内外主要国家的房地产变化 1、国外房地产变化的特点 （ 1） 北美重视研究住宅建设新技术 美国住宅建筑市场发育完善，往宅用构件和部品的标准化、系列化，及其专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到 100，各种施工机械、设备、仪器等租赁业非常发达，商品化程度达到 40。北美住宅技术实用、高效，注重积极开发、推广应用污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地 热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术
19、等实用技术，体现 “ 健康住宅理念 ” 的 “4R“ 理论，即检查（ Review）标准程序和做法，减少（ Reduce）产生的浪费，重复利用（ Re use）资源和材料，回收（ Recycle）通常被废弃的材料。美国政府尤其重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅与城市发展部 1000 万美元专门用于新技术的开发与研究经费，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。而美国的各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。例如美国航天署正计划将太空船 中心先进环境技术如水的循环、净化利用、太阳能电池等逐步开发成民用品以推广到住宅产业中去。 （ 2） 日本
20、住宅产业集团的发展 日本的住宅产业化始于 20 世纪 6O 年代初期。当时住宅需求急剧增加，而建筑技术人员和熟练工人明显不足。为了使现场施工简化，提高产品质量和效率，日本对住宅实行部品化、批量化生产。 70 年代是日本住宅产业的成熟期，大企业联合组建集团进入住宅产业。到 90年代，采用产业化方式生产的住宅已占竣工住宅总数的 25 28。日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家。例如：轻钢结构的工业化住宅占工业化住宅约 80左右； 70 年代形成盒子式、单元式、大型壁板式住宅等工业化住宅形式， 90 年代，又开始采用产业化方式形成住宅通用部件，其中 1418 类部件已取得 “ 优良住宅部品认证 ”
21、 。日本住宅产业化的发展很大程度上得益于住宅产业集团的发展。 2、 国内房地产变化的特点 一 、 是 宏观经济形势将为房地产提供良好的发展空间。 经过改革开放的快速发展，国民经济总量不断上升，经济得到了快速的发展国内生产总值维持在 8%-10%左右， 城乡居民的收入也将不断提高。这为房地产业提供了广阔发展空间。 二 、 是国家对房地产市场的调控政策仍将对房地产供需和房价产生较大影响。 由于中国人口的不断增长，使国家开始对房地产产业进行扶持，以适应中国的住房需求。 三 、 是居民对住房的硬性需求将提升对住房的需求。由于居民的传统的思想，家和住房紧密的联系在一起，使得居民对住房的急切需求。 （四）
22、金融市场对房地产市场的影响 (一 )2008 年至 2009 年前三季度中国房地产金融市场分析 1、总体市场结构：信贷市场主导地位明显，资本市场的作用略有弱化。 7 2、间接住房金融市场：房贷利率先扬后抑，反映货币政策由紧到松的转换 ;房贷规模先紧后 松，带动整个房地产价格涨跌不定 3、直接住房金融市场：房地产股票价格的大起大落和房地产股票市场融资的升降沉浮（二）中国房地产市场长期分析 1、直接金融和间接金融视角：间接金融比重过大，问题堪忧 2、一级市场和二级市场视角：持续失衡中运行 3、传统与创新视角：路径依赖明显，市场创新不足 （三）利率与房地产行业的关系 中国近年来最热门的经济话题莫过于
23、股市和房地产问题。中国人自古以来就有“安居乐业” 的说法，在传统思想的中国人眼中房子自然是养老的必需品，其重要性不言而喻。 随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发 投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，由此可见房地产业已经发展成为带动我国经济发展的支柱产业，也因房地产业的快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。但现今房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的负面影响，因此，对房地产市场加强调控现今成为政府宏观调控的重要内容之一。利率政策是央行货币政策中最常见的、最有效的调节工具，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调
24、控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产这个“准金融”进行调控的重要手段之一。 （ 四 ） 准备金利率的变动对我国房地产业的影响 自 2006年以来，央行七次提高利率，仅 2007年一年里就 10次提高利率由 9调整到 14 5，2008年上半年提高四次利率调 整到 15，但经过美国金融危机的影响我国的准备金利率于 2008 年下半年又下调至 14左右。在这样的背景之下，作为调节资金 供求杠杆的利率的不断调整必定会给整个房地产市场带来一定的 影响。 (一 )利率调整对购房消费者的影晌 准备金利率的提高最直接的表现就是中国百姓存款利息的增加。但对购房消费者来说，会在一定程度上会增加购房者贷款支出。一
25、方面， 对已购房者来说，利率的调高增加了他们每月支付的购房成本，主要是个人住房公积金贷款和商业贷款的利息支出会有所增加，但从总体上看影响有限。另一方面，对潜在的购房者来说，购房成本的增长，又会减弱他们进入市场的欲望。这里所说的潜在购房者主要是投资购房人和自住消费购房人。如果利息的波动，尤其是利息上升幅度较大时，消费者购房支出相应增加，会导致潜在消费者降低购房欲望甚至转为持观望状态，从而导致房地产业的萧条，影响整个经济增长速度。 (二 )利率调整对房地产开发商的影响 房地产开发行业属于资金密集型行业，找商业银行贷款融资 目前还是大多数开发商的主要筹资渠道，因此利率调整决定了房地产开发商的融资费用
26、和财务成本的增减变化。当贷款利率持续大幅度上升时，开发商的财务成本也相继增高，在房价保持不变的情况下，增加的成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，因此开发的收益相应就会降低，在这种情况下开发商可能会减少房地产的投资，这样会使房地产的供给量就会下降。但是这种影响我们也要分对象来看，一方面，对于规模较大实力较强的房地产开发企业来说不会有重大的影响，因为 09年时据统计有三成的上市房地产企业的平均负债率在 70左右的水平，但其中有40多的负债是通过销售的预收款反映的，而其余的不到 30的负债是有利率因素的影响，8 对于这 20多的贷款利息的影响对于房地产商而言是微乎其微的。另一方面，对于一些规
27、模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，其筹集资金主要还是来源于银行的贷款，利率调整会无形中大大的增加财务费用的支出，使项目资金的运作受到较大的影响，所以小规模的房地产开发企业就会遭到淘汰。这又有利于推动房地产行业的结构优化和调整。 (三 )银行利率变动对房地产价格的影响 从理论方面而言，按照凯恩斯主义的观点，银行利率与房地产 价格呈现反比例关系，当利率提高时，其他投资方式的收益会增加，使投资者对房地产投资年行为减少，投入资金量的减少会导致房地产价格缺少支撑力，相应房价会下跌；其次对于开发商而言贷款利息成本加大，而在物价保持不变的情况下，这部分增加的成本又不能转嫁到房
28、地产价格上，在房价不变的基础上，资金的成本增加相应会让投资的收益降低，房地产市场会出现明显的降温，导致价格回落。相反当利率降低到一定程度，各方面对资金的需求量加大，经济开始振兴，投入房地产的资金也越来越多，从而推动房地产价格上涨。四、结论与启示利率是宏观调控的最主要的 工具之一，而房地产行业身为 “准金融”行业，利率政策对其起到一定的影响。利率政策本身存在着时滞性，从表面看我国利率政策对房价失效，但是从利率政策的后续影响来看，虽然利率调整并不能直接决定房价，但对房地产价格还是起到了一定的抑制作用。例 I2007年十次的加息使利率增长到 14左右，房地产的价格却成同比例的持续上升，但从长期趋势看
29、， 2008年的房价下跌在一定程度上还是受到了上年持续加息的影响所造就的。要保证房地产行业稳定健康的发展，还是需要国家利率政策的调控，但在利用利率政策调控的过程中，要吸取国外的先进经验 结合我国的国情下决心加大力度，并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点，以供国家能够更大发挥利率政策对房地产市场的调控作用，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。 五、 全球经济和中国经济对房地产市场的影响。 （一） 背景 从 20 世纪 90 年代中期至 2006 年，全球主要经济体住房价格（以下简称房价）经历了历史上罕见的同步快速膨胀时期。随着美国房价在 2006 年出现“拐点”，直接引爆了
30、接踵发生的美国次贷危机、全球金融危机及全球经济危机。紧跟着美国房价下行，全球众多经济体房价走势出现上涨放缓或者衰退迹 象 。 虽然住房时非贸易品，但全球主要经济体本轮房价波动的表现出高度同步性。本轮全球房价波动的一个主要背景是各国货币政策与金融自由化（特别是住房金融市场深化）的同步性，使得跨国金融联系更为紧密。正是 由于驱动房价变动的因素（例如利率）倾向于全球同步变动，使得各国房价变动表现出周期同步性。近年的一些经验研究表明，本轮全球房价膨胀与低利率及全球流动性 有关。国际货币基金组织（以下简称 IMF）（ 2004）发现利率可能是影响全球房价同向变动的重要因素。 Otrok and Terr
31、ones （ 2005）使用 与 IMF（ 2004）类似的样本与模型，发现全球房价同向变动的很大一部分与跨国的利率的共同动态组成部分相关。虽然他们确认宏观总体变量（如真实产出、消费与住房投资）很大程度上共同变动，但是这些总体变量不是房价同向波动的重因素。还有证据表明，美国房价影响全球房价，美国利率影响全球利率，进而驱动全球 房价，也就是说，美国房价与利率变动对全球全球房价波动祈祷核心作用（ IMF， 2004）。在全球流动性过剩与房价关系方面， Belke et al.（ 2008）的经验结论支持经济合作与发展组织主要经济体房价膨胀与流动性增长呈正向关系的论述。 全球住房市场回暖离不开实体经
32、济走出衰退与金融系统恢复活力。此外，依据历史经验，9 全球房价下行 的幅度与持续时间很可能会与各国通货膨胀水平相关。 中国作为日益融入全球经济的第三大经济体，在开放条件下中国住房市场将受到全球经济形势的直接与间接影响。直接影响主要体现在全球资本流动对中国住房市场的影响。间接影响渠道则可能全球经济危机导致拉动中国经济增长“三驾马车”之一的外需大幅下滑，在保增长目标约束下，中国监管部门出台的宏观调控政策将影响住房市场发挥咱以及输入型通胀影响住房市场投机者预期等。 （二） 形式分析 1、 全球经 济增长分析：经历深度衰退，但已现回稳 2、 全球通胀分析：通胀动荡 3、 全球金融形式分析：金融系统尚未
33、恢复有效运作 六、房地产价格的影响因素 要把握影响房地产价格的因素，首先在观念上应具备以下 4 点认识： 1、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素降低房地产的价格，有的因素则提高房地产的价格。但是，同一影响因素影响房地产价格变动的方向，对不同类型的房地产可能是不同的。 2、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的。 3、各种影响房地产价格的因素与房地产价 格之间的影响关系是不尽相同的。 4、某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的，虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。
34、 从理论上 影响房地产价格 的因素应该包括以下几点： （ 1） 房地产的供求状况 因素；（ 供求状况房地产价格一般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。 ） （ 2） 经济因素 ；（ 经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，房地产投资。 ） （ 3） 人口因素 ；（ 随着人口数量的增长 ，对房地产的需求必然增加 ， 从而促使房地产价格上涨。 ） （ 4） 社会因素 ；（ 影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安程度、房地产投资和城市化。 ） （ 5） 行政因素 ；（ 土地制度 ， 住房制度 ， 城市发展战略
35、、城市规划、土地利用规划 ， 税收政策 、 行政隶属变更 等等） （ 6） 心理因素 ；（ 影响房地产价格的心理因素主要有：价格预期 ， 购买或出售心态 ， 欣赏趣味 ， 时尚风气 ， 接近名家住宅心理 ， 讲究门牌号码 ， 讲究风水 ， 价值观的变化 等） （ 7） 国际因素 ；（ 随着世界经济一体化的发展，国际因素对某一国家或某一地区房地产价格的影响日益明 显。其中国际经济状况。军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。 ） （ 8） 其他因素 。（ 如房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。 ） 七、中国的政策对房地产市场的影响 （一）政策 10 1、计
36、划经济时期住房供应体系（ 1949-1980） 要点：福利住房制度 2、住房商品化初试阶段（ 1980-1985） 要点：住房商品化政策 3、住房改革试行：租金改革与制度设计（ 1986-1993） 要点：“提租增资”和“三三制”售房 4、住房制度初步建立阶段（ 1994-1997） 要点： 1994 年，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定 5、住房制度发展阶段（ 1998-2007） 要点： 1998 年，国务院颁发关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知 6、政府对住房政策加大调控阶段（ 2007-） 要点： 2007 年，国务院第 187 次常务会议通过了国务院关于解决
37、城市低收入家庭住房困难的若干建议 （二） 建议 1、对房地产价格波动的调控是政府刻不容缓的任务 根据我国现行房价表现出的持续走高、传递效应以及异常波动等特征 , 房价问题已成为影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题 , 因此 政府必须干预房价。在调控的过程中 , 政府应始终以保持房地产市场的持续发展为目标 , 正确把握和及时调整调控力度 , 采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段 , 同时实行必要的行政手段实行调控。 2、政府对房地产价格调控重心应该在土地市场 政府应对建设用地总量进行严格控制 , 抓好闲置土地清理和利用 , 严格执行闲置土地的开发期限 , 加强土地增值税的征收 ,
38、 限制以投机为目的的土地交易 ; 盘活土地存量市场 , 通过对土地存量和增量的调控来控制土地供应。针对不同结构的房地产商品 , 应采取相应的土地出让方式 ,避免土地 供应价格上涨拉动普通商品房价格的上扬 ; 确定合理的土地价格 , 对竞拍土地的最高报价采取限制措施 , 防止土地价格的过快上涨 , 以保持房价的平稳。 3、政府对房地产价格调控应重视完善存量和租赁市场 政府应严格制定房地产中介行业市场准入制度 , 规范存量市场和租赁市场上的中介服务 , 健全房地产交易市场、租赁市场的法律法规 , 减少交易环节 , 降低交易费用 , 加强存量房市场和租赁市场建设 , 促进增量与存量互动 , 形成多层
39、次市场体系 , 进一步扩大房地产市场的容量 , 促进各个市场的协调发展。 4、应分区域调控各个地区的房地 产价格 各地方政府应认真分析当地房价上涨的真实原因 , 充分考虑当地经济发展状况、居民消费水平及房地产产业的发展情况来制定切实有效的调控措施。如果房价上涨是由于住房改革和城市化加快产生的消费需求过旺引起 , 政府就应运用各种手段对需求和供给进行调节 ; 如果房价上涨是因投资、投机炒作所致 , 政府就应打击投机 , 合理引导消费预期 , 整顿市场秩序。因此 , 政府对房价波动的调控应因地制宜 , 因时制宜 , 切忌搞“一刀切”。 八、结论 房地产市场的影响因素还有很多，主要的因素就是上述的土地市场的供求，房地产住房的供求状况 ，金融市场对房地产的影响，全球经济和中国经济对房地产的影响以及中国政策对房地产市场的影响。无论是长期还是短期来看，房地产市场的波动会有，但不会有很大的波动，居民对住房的需求仍是有房地产市场的空间。通过现在以及对未来的经济的预期和金融市场制度的逐步稳定，土地市场的监督和管理逐渐完善，国家对整个宏观经济的调控，以及居民消费水平的不断提升来看，房地产市场仍将有序的发展下去。
