1、番禺区人口及商业项目调研报告第一部分、区域人口调研番禺人口分布华南板块市桥板块 番禺作为南广州人居重心，经历多年住宅建设，已发展为华南板块与市桥板块两大人口密集居住板块。 华南板块拥有碧桂园、星河湾、锦锈香江、雅居乐、祈福新村等多个大型社区，居住人口逾 30万，市桥作为番禺城市中心，人口数量约 40万，密集人口为商业地产带来大量的需求。居住人口约 30万人居住人口约 40万人代表楼盘 居住人口华南板块广州碧桂园、华南新城、自在城市花园、锦锈香江、雅居乐、祈福新村、星河湾、广地花园、南国奥园 约 30万人市桥板块华侨城、海伦堡、奥园冠军城、康裕北苑、锦绣华庭、万科金色城品、德宝花园 约 40万人
2、合计： 70万人市 桥 （中心城区）主要楼 盘 人口分布序号 地区 现 居住 序号 地区 现 居住 序号 地区 现 居住 序号 地区 现 居住1 宝翠苑 1,089 33 侨联 大街 2,178 65 金利大厦 350 97 鸿 景花园 3,993 2 北城白云花园 1,485 34 桥 福园 9,075 66 金 业 花园、奥林匹克冠 军 城 14,520 98 鸿 禧 华 庭 1,650 3 北 丽 园 7,623 35 人民医院宿舍 924 67 金悦大厦 1,089 99 华 葆明苑 1,056 4 边检 大院 1,623 36 瑞和园 924 68 锦绣华 庭 825 100 华发
3、明园 1,815 5 彩晴 轩 1,716 37 瑞 华 苑 1,815 69 景福大厦 1,947 101 德宝 别 墅 1,650 6 长 堤小区 528 38 沙园南街 924 70 景楼大街 363 102 沙园 别 墅 165 7 丹桂园（含各悦园） 1,799 39 岳泰花园 3,201 71 开阳 阁 924 103 康裕北苑 5,643 8 德丰大街 432 40 西城花园 9,118 72 康富花园 1,815 104 康裕大厦 4,917 9 德丰园 759 41 西 环 大街 726 73 康 乐 园 5,610 105 康裕园 5,973 10 德 兴 园 1,089
4、42 西 丽 大厦 A、 B栋 957 74 康泰花园 1,155 106 来福园 1,518 11 电 力新村 1,452 43 西 兴 园 2,310 75 康泰园 1,815 107 朗陶居 5,280 12 东 翠园 1,023 44 西秀园 2,508 76 新世 纪 花园 4,356 108 绿 庭雅苑 5,445 13 东 方花园二区 759 45 新 X区 3,102 77 信 联 大厦 924 109 绿 茵庭园 1,320 14 东 方花园三区 1,683 46 东 方花园又一居 1,386 78 兴龙 大厦 297 110 梅山大厦 363 15 东 方花园又一村 1,2
5、54 47 东骏 园 1,089 79 兴业 花园 1,155 111 鸣 翠园 4,356 16 华 海大厦 1,056 48 东丽 园 726 80 星海园 1,452 112 平庚苑 363 17 华荟 南景园 5,445 49 东 明园 858 81 旭 辉 花园 825 113 东 沙 别 墅 198 18 华 景、海 伦 堡、御苑 21,780 50 东 信 华 庭 924 82 璇 玑 金村 363 114 祺庚苑 698 19 华桥 城 13,794 51 东兴 园 1,155 83 怡 乐 园 3,102 115 禺丰园 1,089 20 华 怡居 1,535 52 东 秀园
6、 2,310 84 银 都大厦 726 116 禺 华 园 1,089 21 华 逸大厦 825 53 东 怡园 495 85 银 苑大厦 594 117 禺秀园 2,607 22 华 茵名园 528 54 东 逸豪园 726 86 盈翠苑 759 118 禺雅园 1,650 23 华 月园 264 55 东 逸 华 庭 3,135 87 映月翠庭 1,122 119 裕福花园 1,386 24 汇 庭雅苑 2,178 56 番 艺 花园 2,541 88 雍雅园 1,122 120 裕林苑 1,452 25 嘉愉 华 庭 231 57 番中宿舍 660 89 邮 局宿舍 165 121 裕
7、兴 大厦 725 26 建 兴 大厦 429 58 富裕 华 苑 297 90 友利宿舍 198 122 园丰小区 1,815 27 江 丽 苑 1,089 59 富 华 园 1,452 91 光 辉 大厦 198 123 置 业 大厦 924 28 江南大厦 495 60 工 业 路江南小区 1,947 92 海 滨 大厦 561 124 珠 X生活区 3,584 29 江南花园 561 61 金安园 591 93 海景园 726 125 黄沙 岛别 墅 825 30 江南新村 8,547 62 金 晖 园 726 94 航运新村 1,155 126 富 华 花园 1,980 31 侨 丰苑
8、 825 63 金 辉 名苑 743 95 豪景大厦 198 合 计 28,307 32 侨宫 苑 3,135 64 金口岸 363 96 灏 景 轩 1,650 截止至 2010年 12月，市桥板块内主要楼盘居住人口统计约 28万人，加上自建房及民居约 10-12万居住人口，市桥板块居住人口数量约 38-40万人。项目所处桥南区目前聚集大型高端楼盘达 20多个，居住人口约 15万人。（海伦堡、海伦堡流金岁月、海伦堡花样年华、华景新城、华卉南景园、喜盈嘉立思、新世纪花园、德宝花园、汇庭雅苑、朗陶居、今业别墅花园、番禺奥林匹克花园、万科金色城品、祈福水城、金沙湾花园、时代豪庭、恒卢花园、翠怡轩、
9、荷悦居、昊龙花园 .)番禺整体房价走势一直呈稳步上升趋势，截止至 2011年 7月，番禺整体住宅均价已逾 13000元 /。2009年 2010年 2011年海伦堡流金岁月 18000-19000 20000 23000星辰时代豪庭 15000 20000奥园广场公寓 16000 17000博学公馆 15000 16000桥南板块作为高档居住社区集中地，房价更一直领跑于番禺整体楼市， 2011年，区域部分新建楼盘均价已突破 20000元 /的水平。第二部分、项目竞争对手调研根据奥园广场所处区域与自身特点，选取区域内同类型竞争对手作调研分析，以了解其目前状况及发展趋势，为项目下阶段招商策略制定提
10、供参考依据。调研目标客户主要分为两类：1. 同类型竞争项目： 海印有一城 万达广场 汇珑商业广场 罗家圣鑫广场 青萝天地2. 周边项目： 哈街 大润发青萝天地 大润发万达广场海印又一城图例地块在建项目已开业项目市桥老城商圈1. 本次调研商业项目主要分布在 万博商圈 、 市桥老城商圈、 市桥南商圈 三大区域2. 项目周边同类型商业项目有汇珑商业广场、罗家圣鑫广场、青萝天地、将与本项目直接竞争。哈街、大润发由于位置紧邻本项目，具有一定参考价值。3. 海印又一城与万达广场处于万博商圈内，与本项目相距约有 30分钟车程。万博商圈哈街汇珑商业广场罗家圣鑫广场一、竞争项目分布市桥南商圈二、所处区域特点万博
11、商圈 市桥老城商圈 市桥南商圈调研竞争对手 海印又一城 万达广场（万博项目） 罗家圣鑫广场 汇拢商业广场 青萝天地 哈街 大润发区域特点 定位为高端商务区，商业氛围尚不浓厚； 目前已建设商业少，以郊区式商业形态为主， 周边聚集了广州碧桂园、星河湾、雅居乐等大型社区。 传统商圈、商业氛围浓厚； 辐射整个番禺区域，人流量较大； 区内建筑老旧、道路拥挤，目前缺乏规模大、功能齐商业项目； 规划为番禺商业副中心； 目前已建成商业少，商业氛围较弱； 周边聚集大量高档社区，总人口约 15万人，消费力较强主要消费群 洛溪、华南板块楼盘居民 消费力相对较强 以番禺本地居民为主， 消费力品牌认知度相对偏低 桥南板块楼盘居民发展成熟度 尚未成熟 成熟 尚未成熟
