1、1毕业论文（设计）文献综述会计学房地产行业税收管理及对策研究自1978年改革开放以来，我国经济实力和综合国力得到了大幅度的提升，居民的生活也发生了翻天覆地的变化。但随着市场经济体制逐步运作，国民的贫富差距在逐渐拉大。其中不少富商将目光投向了房地产行业，使得近几年房地产市场交易火热，这种“地王”的频繁出现，房地产价格快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。针对这一系列房地产行业中存在的现象，我国拟对房地产行业税收体制进行改革。国内外学者对于我国的房地产行业税收管理体制中存在的不足进行了不同的阐述，针对这些不足相应得提出了各自的
2、建议，并且对物业税开征利弊做了深入的研究，提出了不同的看法。1关于我国现阶段房地产行业税收管理体制韩雪（2010）认为我国现行的房地产税制的基本体系是在1994年分税制改革后形成的，目前涉及到房地产的税种有即营业税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、个人所得税和城市维护建设税。何慧兰（2008）认为按照房地产经济学对房地产的分类习惯，根据房地产市场的运行过程对于房地产税收从取得开发、流转和保有三个环节进行细分。各个阶段发生的各种税收如表所示房地产市场各阶段税收阶段税种土地批租与房地产开发阶段土地使用税、耕地占用税、契税、营业税、城市建设维护费及教育费附加
3、、印花税等房地产流转阶段营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等2房地产保有阶段房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、城镇土地使用税及教育费附加等。2我国房地产行业税收管理体制中存在的问题李明会（2007）认为房地产行业税收管理体制征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区；以税代租、以费代税、以费挤税现象严重；立法层次偏低、税权过度集中于中央、财产登记制度不健全、房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全、政策规定可操作性不强、税务机关的征管水平偏低等。韩雪（2010）认为各经营环节税负分布不合理，“重流通，轻保有”。税制
4、不合理，征税范围狭窄与重复征税并存；税费并存，费重于税除地价款外；房地产税收征管及配套制度滞后；税权过度集中于中央，难以满足房地产的区域性特点；税收征管的配套措施不完善。我国的房地产评估制度才刚刚建立，无论是评估规范，还是评估机构、评估人员的素质都难以适应税收征管的需要，税务部门缺乏相应的评估管理机构，相应的管理制度也不完善。韩采宏（2006）认为税制结构不合理；重复征税加重了房地产业税收负担；两套税制并存，内外有别；税收配套措施不完善，征管受影响；税费体系混乱，费挤税现象严重。3针对上述问题不同学者提出的建议倪红日（2010）建议房地产税制改革应该引起各级政府的高度重视；先改革经营性房地产税
5、收制度，再推进对居民住宅征税；设置评估机构；通过法规增强政府各个部门之间的协调；加快房地产税征收管理的信息化建设；以房地产税制度改革为契机推进我国财税体制的联动性调整。杨卫华（2010）建议纳税人由企业和个人扩大到机关和事业单位；征税对象从经营性房产扩大到部分非经营性房产；征税范围从城镇的房产扩大到城乡结合部的房产。倪红日，赵阳（2010）建议逐步将房地产税收的重点由目前对供给方征税转向对需求方征税。这是下一步房地产税收调控政策选择的方向；尽快建立起全面准确的房地产信息资料和监控系统；加快推进物业税的改革；根据目前将住宅区分为普通住宅和非普通住宅的标准，先对非普通住3宅征收物业税。经过一段时间
6、后将部分普通住宅纳入征税范围；通过确定免征额，将住宅划分为征税部分和不征税部分，在开征物业税初期，免征额可以高一些。4对于物业税征税制度的看法41物业税征收政策开征的优点张青（2010）认为物业税有利于构建和完善我国房地产税体系，建立地方财政的主体税种。有利于转变地方政府职能，促进减贫的财税能力建设。有利于减少土地闲置，提高土地资源利用率。叶姗（2005）认为开征物业税可以减少房地产开发的风险，提高金融系统的风险防范能力。其次，开征物业税能进一步规范并有效地均衡各方税赋、拓宽征收面、甚至增加国家的税收收入。开征物业税会令房屋成本下降，并进一步降低目前国内居高不下的房价，增强人们改善住房条件的能
7、力，也有助于加大炒楼成本和风险，打击炒风。最后，开征物业税对居住豪宅者征重税，对居住环境不佳者减免税，有效调节贫富悬殊。王鹏，李菁（2010）认为开征物业税能优化现行税制，起到正税、清费、明租的作用。能够消除重流通轻保有的弊端，有利于房地产二、三级市场的发展。42物业税征收政策开征的缺点叶姗（2005）认为物业税新事物，未必很快能为不同的人认同和接受。购房成本下降的同时，使用成本大幅上升，将可能出现大量“买得起，住不起”的情形。物业税并非一个好的税种，首先，政府要养一帮人来评估房价和处理上诉，会增加物业税的征收成本；其次，经济不景气时，房地产价格会剧烈下跌，政府最需要钱来扩大财政开支时，物业税
8、收入反而在下降。孙健夫，杨绚丽，李伟（2006）认为开征物业税可能导致房地产商的过度开发，造成城市建设资金短缺问题，“二手房”市场必然受到打压。对于居民来说，开征物业税有可能提高养房的门槛，并且房地产估价结果可能导致不公正的赋税。5房地产税收管理制度总结通过阅读上述文献，我们可以看出目前我国的税收管理制度存在着许4多问题，税收改革刻不容缓。但是税收改革不是一朝一夕能够完成的，它需要大量的人力、物力,并且在税收改革的道路上还有许多需要我们去探讨和论证实施的方案。就目前看来，物业税的开征成为了我国房地产税制改革的主要方向，但学者们看来物业税还存在许多需要解决的问题。所以，政府管理部门还需进一步进行
9、探讨研究，以实施更为完善，更为全面的税收管理制度。参考文献1韩雪我国房地产税制的现状、问题及改革建议J特区经济，2010（06）2何慧兰房地产税收对商品房价格的影响研究J经济与管理，2008（10）3李明会房地产税改的难点、步骤及深层次问题综述D重庆重庆工商大学，20074韩采宏我国当前房地产税费制度存在的问题及改革思路J价值工程，2006（03）5倪红日财产税税权划分的国际比较及对中国物业税的启示J涉外税务，2008（01）6杨卫华推进房产税制改革的思考J税务研究，2010（303）7倪红日，赵阳房地产税收调控政策的效应分析与建议J涉外税务，2005（02）8张青我国开征物业税的意义及现实评
10、述J涉外税务，2010（07）9叶姗试述物业税的开征与房地产税制改革J广西政法管理干部学院，2005（01）10王鹏，李菁开征物业税对我国房地产市场的影响分析J税务与经济，2010（01）11孙健夫，杨绚丽，李伟论我国开征物业税对不同利益主体的影响J河北大学学报，2006（03）12李旭红，孙力强物业税税基评估方法及其相关问题的解决J涉外税务,2008（02）13吴翔华，陆海曙物业税开征对房地产市场的影响效应分析J涉外税务，2008（07）14李铭我国开征物业税有关问题的研究D北京中央财经大学，200615龚辉文房地产税收政策发展近况J涉外税务，2009（08）16王茂明我国开征房地产物业税的
11、可行性分析J长江大学学报，2008（05）17李敏我国房地产税制的国外经验借鉴与改革J税务与经济，2009（09）18李晶我国房地产税收体系研究D大连大连民族学院，200719唐明日本房地产税制改革及其启示J涉外税务，2007（04）520王安华浅析影响房地产价格的三大政策因素J企业技术开发，2009（08）21兰相洁，张建中、美、英、日财产税税制特征和对我国的启示J涉外税务，2010（02）22樊勇税收征收管理制度M北京清华大学，200923宋延康中国税收管理体制的制度研究M北京中国税务出版社，200724OATESWALLACEETHEEFFECTSOFPROPERTYTAXESANDLO
12、CALPUBLICSPENDINGONPROPERTYVALUES，ANEMPIRICALSTUDYOFTAXCAPITALIZATIONANDTHETIEBOUTHYPOTHESISJJOURNALOFPOLITICALECONOMY,2005（06）25ROSENTHALLHOUSEPRICESANDLOCALTAXESINTHEUKJFISCALSTUDIES，2006（01）26GOURIEROUX，C，MONFORT，A，ANDRENAULT，EINDIRECTINFERENCEJJOURNALOFAPPLIEDECONOMETRICS，1993（08）27中华人民共和国国家统计局中国统计年鉴M中国统计出版社，1999200728石坚论我国房地产税制改革的目标J涉外税务，2007（08）29程瑶房地产税收弹性实证分析基于30个省市自治区的面板数据J山西财经大学学报，2009（09）30吴利群，王春元我国房地产税税率设计及税负测算分析J广西财经学院报，2006（20）
