1、商品房销售纠纷分析及新预售合同示范文本重点问题解读二 一五年六月 曾婷目 录一、商品房预销售纠纷类型分析二、新版本商品房预销售合同重点问题解读第一部分 商品房买卖合同纠纷 （一）总体特点1、案件增量大，结案标的额增量大。2、容易引发社会影响大的群体性诉讼。3、纠纷调解率低。4、鉴定项目多，结案周期长。 （二）纠纷形成原因 1、 商品房预售、预售许可和房产测绘之间衔接脱节 1）基础数据不规范导致三者衔接出现漏洞。 实践案例： 房屋没有追踪管理到户，导致虚增房源 楼盘表数据表述不规范，管理混乱，重复房源 2）房产测绘中涉及的两个国家技术标准冲突的问题 2、商品房买卖合同的约定简单或不明。 3、宏观
2、经济因素对交易价格产生分歧。 4、立法模糊或立法冲突导致合同履行产生争议。 5、购房人维权意识日益增强。 （三）商品房买卖纠纷的类型第二部分 新版本商品房预销售合同重点问题解读一、格式条款与示范文本的区分 格式条款也称格式合同。依据 合同法 第 39条，格式条款是指由乙方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三人接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款。格式条款具有以下特点： 1、格式条款是由一方为了反复使用而预先制定的。 2、格式条款是一方为不特定的相对人预先制定的。 3、格式条款的内容具有定型化的特点。 4、相对人在订约中居于附从地位。 格式条款与示范合同的区别。 所谓示范合同，是
3、指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。在我国，房屋的买卖、租赁、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生各类纠纷具有一定作用。但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。格式条款是固定的、不能修改的，而示范合同只是订约的参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，即格式条款和一般合同条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。 格式条款无效： 合同法 第 4
4、0条规定： “格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 ” 二、合同的形式 合同形式是当事人合意的外在表现方式，是合同内容的载体。 合同法 第 10条规定： “当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式 ”， “法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 ” 合同的约定形式和法定形式 1、合同约定形式，是指当事人在合同中特别约定要采取某种形式合同才能成立或生效。例如当事人约定合同自办理公证时生效。在约定情况下，合同的形式是当事人合意的产物。当事人通常是将合同的形式作为限制合同成立和生效的一种方式，其目的在于通过这种特殊形式的要求，进一步明确双方的合意内容或者
