1、新景祥咨询顾问部内部分享社区商业战略定位及产品规划操作手册厦门市新景祥房地产策划代理有限公司 咨询顾问部沉淀人：吴雅菲2010.07写在前面： 分享对象： 新景祥咨询顾问部伙伴 分享目标： 了解社区商业操作流程及方法。 分享版本： 2010.07版仅仅，只是一次分享！做社区商业，先了解何为社区商业，与城市商业有何不同？概念规模分类社区商业概述 解读本案 解读市场 项目定位 营销客群定位 产品规划什么是社区商业？概念 社区商业是指以住宅小区为载体，以便民利民为宗旨，以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是相对于城市中心商业、区域型商业而言的商业形态社区商业以住宅小区为载体以利民便民为宗旨以
2、地域内和周边居民为主要服务对象对住宅小区的依存关系：1. 建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的2. 经营上，直接指向小区住户表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，是区别与其他商业最重要的特点1. 不是、也无法满足所指向的终端消费者的所有商业需求2. 但对消费者需求的满足必须具备方便的特性社区商业与城市商业的区别？在位置、消费群体、业态组合、建筑形态上存在差异性 满足住宅小区部分商业需求 具有满足需求的便利性 形态、业态、层次较不完善类型 位置 消费群体 业态组合 建筑形态社区商业 依附于社区，离居住集聚区很近消费对象明确，主要为周边居住区的居民，商圈小主要面向社区居民的日常消费、针对性更强
3、，主要经销日常生活用品，业态不完善最常见的是底商形态，一般是独立的商铺，少量为大开间商场城市商业 城市商业区 城市某区域或整个城市，甚至更为广泛 各种各样的业态，十分完善 形态多种多样遵循 “ 商业服从整个社区的大盘思维原则 ”1. 首先是考虑如何 更好地提升整个社区的综合价值及居民生活 素质2. 其次 才是社区商业自身价值的 最大化3. 商业 特色的 营造应 与住宅的文化、特色保持高度 一致社区商业与整体住宅关系？桃源 居社区商业景观小品案例：桃源居，社区主题形象定位为 “ 世外桃源 ” ，社区商业与住宅主题形象相一致，在景观小品点缀上给予呼应和表现社区商业一般规模？ 中国城市居住区规划设计
4、规范 居住区分级控制规模居住区 小区 组团户数 (户 ) 1万 -1.5万 2千 -4千 300-700人口 (人 ) 3万 -5万 7千 -1.5万 1千 -3千商业服务配套700-910 /千人450-570/千人150-370 /千人社区规模 社区商业规模1. 规模一般应控制在 3万平米以内2. 服务人口一般在 5万人以下3. 服务半径一般在 2公里以内 ，合理半径在 800-1000M我国城市居住区规划设计规范约束了社区商业的规模一般在 3万以下社区商业有哪些类型？1、按照商住比 2、按照人均商业面积分类 参考标准值 分类 参考标准值外向型 5%-11% 外向型 1.08-2.54中间
5、型（偏外向型） 2%-5%中间型（偏外向型） 0.14-0.87内向型 2%以下 内向型 0.14-0.87根据服务范围的不同，分为外向型、中间型和内向型三种社区商业分类社区商业服务半径？主要消费圈在 500m范围内社区商业步行5分钟约 500m步行10分钟约 1km骑车15分钟约 2km主要消费圈：社区商业 50%-80%终端消费者来源于该区域次要消费圈：社区商业 15%-25%终端消费者来源于该区域边缘消费圈：社区商业零星的终端消费者来源于该区域“51015”社区购物网络专业人士通过对人出行购物习惯的研究，提出社区服务网络： 步行 5分钟到达便利店 步行 10分钟到达超市、餐饮店 骑车 15分钟到达购物中心什么是商业业态？概念 是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。 即零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。分类 国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准 零售业态分类 （ GB/T18106-2004），将业态分为 17类有店铺零售业态共有 12种食杂店 百货店便利店 专业店折扣店 专卖店超市 家居建材商店大型超市 购物中心仓储式会员店 工厂直销中心无店铺零售业态共有 5种电视购物 邮购 网上商店 自动售货亭 电话购物
