1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2007-9-19建发圣地亚哥商业销售价格研判与策略制定谨呈：建发房产 2007GW53本报告是严格保密的。前提说明根据上次汇报的共识，目前销售不利于实现项目价值，销售不是目的。价格研判与销售策略基于上次共识，既以价值最大化 实现为前提，最大可能挖掘项目未来价值。2本报告是严格保密的。报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判3本报告是严格保密的。商业市场环境分析规 模( )销售率出租率售价(元 / )平均租金(元 / /月 )回 报率区域商业漳州角美 镇中心25334 -100%1.5万 856.8%漳州龙 池开发 区1873
2、4 -90%1.1万50 5.5%社区商业未来海岸23600 100%45%1.6万 40 3%大学康城15000 100%- 1.6万 - -区域市场租售市场乐观，平均售价可达到1.1-1.6万 / ，但社区商业初期经营回报低4本报告是严格保密的。u项目前的海沧路 是漳州、角美综合开发区与厦门的主要通道，在与角美镇主要街道侨光路比较中，海沧路轿车、货车、公交车、的士测试值高于侨光路可证明其作为城际交通要道的地位 。u人、摩托车、自行车的缺失说明其 缺少基本的商业消费人流 ，立足项目外围市场发展商业的空间十分狭窄。u依据目前小区人口规划和置业情况分析，以及 PX的影响未来小区入住人口量具有不可
3、预测性 。项目目前缺失基本商业人流，临交通干道保证未来对外部人流的吸引商业市场环境分析 规划人口10000左右 50-60%的购房业主是兼具投资和居住目的，约30%是计划纯居住使用。 5本报告是严格保密的。报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判6本报告是严格保密的。从市场角度对商业物业价值的研判商业物业价值研判消费市场 周边人流量周边消费力投资市场 投资观念投资特征其它政策环境特殊环境小区规划人口 1万，纯自住 30%；项目前以车流为主 小区规划品质高，入住人口消费能力强；龙池工薪层消费能力低；龙池高管，角美高收入者消费能力高 闽南一铺养三代观念，对回报率不敏感 注
4、重长期升值价值，对短期租金收益不敏感 是否有税收优惠 PX项目影响 区位环境 厦漳大都市区化的桥梁区位 区域经济 龙池、海沧的快速发展 影响性7本报告是严格保密的。街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素临路铺位目标客户最多，价格有一定溢价空间。内街铺接受度不高，目前价格空间较小，随着主力商家的确定、招商工作的进展，内铺价格有望上调，可以采取低开高走的策略。商业物业价值研判销售范围8本报告是严格保密的。报告内容商业市场环境分析商业物业价值研判销售方式与策略项目均价研判9本报告是严格保密的。销售方式：采取 直接销售 ，带租约但不返租，参考万科城三种销售方式是开发商与投资者风险搏弈，而目前凭着开发商的本地规模和品牌实力，关注价值实现，在策略选择上偏向提升投资者信心，保证销售价值。直接销售带租约销售返租销售特点开发商把商铺直接销售给业主开发商找到商铺租户，并带此租约与商铺业主签定买卖合约投资者在与发展商签订商铺销售合同后发展商许诺在未来的三到五年内每年给与投资者一定的租金回报 优点 缺点开发商回款快、流程简单、操作方便提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险将业主风险减到最低，对商铺销售有一定帮助销售实现难度大操作较繁琐操作、手续最为繁琐项目目标保证销售价值策略选取销售方式与策略10
