1、碧桂园项目开发基本流程一 土地获取阶段二 规划报建阶段三 施工报建阶段四 施工阶段五 竣工验收阶段一 土地获取阶段二 规划报建阶段三 施工报建阶段四 施工阶段五 竣工验收阶段土地获取拿地招拍挂旧城改造股权转让拿地洽谈的前提条件国有建设用地 集体建设用地符合土地利用总体规划充分准备优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制列入政府重点工程 市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等 先让政府了解我们 争取 土地的优先获取 、土地款分期支付或延迟支付 、规费 减免。 。土地款溢价返还以投资管理中心规定为准；降低预售条件第一步，告知原委 （站在政府角度上） ；第二步，打消顾
2、虑 （站在客观角度上）；第三步，押保证金 （站在信任的角度上） 可以押 1.31.5倍 的建设（达到预售条件前）保证金（ 500元 /平方米） 。努力争取 尽量争取必须争取优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制争取优惠 研究竞争对手的产品特别研究 销售好、去化快 的竞品项目 研究项目产品核心卖点 研究产品去化速度 研究产品性价比 研究当地最早和最新的城市公园 ，当地 最容易生长 、 最便宜的 树 【 见项目指引第 6页 】3.深入市场调研关注所在城市范围 第三产业 （人的产业或内生产业） 所 6比例 （ 40%以下慎重， 60%以上可以偏乐观）；城市人群 存款 如
3、何；了解 供需比 （年销售面积 /已出让可供应面积）研究产品 研究客户研究市场优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制调研 研究市场容量及城市发展： 除了城市人口， 城区人口有多少；城市的发展方向 研究客户群体有影响力、 有钱人有多少 ，在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子 研究市场价格当地别墅 /洋房销售价格如何； 若带装修销售，客户接受程度如何 ；可以卖多少 钱 【 见项目指引第 5页 】 研究土地影响客户 研究客户需要的产品研究目标 客户对住房 有什么 需求【 见项目指引第 6页 】8定案审批一 、成就共享 计 划成就共享 奖 励金 额（ 亿 元）0.237
4、净 利 润 （ 亿 元）1.806 开 发 周期（年） 2支付地价款 时间2014/1/16,2014/2/16,土地款支付 额 及节 奏88.2%,1.5亿元11.8%,2000万元土地摘牌 过户时间 2014-1-17项 目 总货 量 （ 亿 元，万）21.4亿 ，45.8万首次 预 售 总货 量（ 亿 元，万）8.5亿 ， 40%，17.7万首期开 盘认购 金 额（开 盘 1个月内， 亿 元）7.4亿 ， 35%，15.5万首次开工 时间 2014-2-18 首次 预 售 时间 2014-8-1 首次竣工交楼 时间 2016-2-1712个月投入自有 资 金 1.899 回 笼 集 团资 金 1.810 首次竣工交楼金 额 8.28亿成就共享 实现 日期 2015-1-17 成就共享 计 提比例 20% 首期成就共享 奖 励金 额 0.022 定案审批二 、 财务 指 标指 标 数据 指 标 数据 指 标 数据获 取方式 直接招拍挂 每 亩单 价 (万元 ) 119 亩 数 143 容 积 率 3.97 总 地价（万元） 17,000 楼面地价（元） 450 亩产 利 润 （万元） 127 土地 获 利倍数 1.03 销 售 净 利率 8.44%总 可售面 积 (万 ) 45.85 总销 售收入 (万元 ) 214,131 IRR 19%
