1、房地产开发企业所得税房地产开发企业所得税政策政策 辅导辅导昆明市国税直属分局昆明市国税直属分局 杨劭玲杨劭玲房地产企业所得税政策房地产企业所得税政策n 一、收入一、收入 的税务处理的税务处理n 二二 、成本、费用扣除的税务、成本、费用扣除的税务 处理处理n 三、特定事项的税务处理三、特定事项的税务处理n 四、自查重点四、自查重点文件依据文件依据 : 国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发 房地产房地产开发经营业务企业所得税处理办法开发经营业务企业所得税处理办法 的通的通知知 国税发国税发 200931号号一、收入的税务一、收入的税务 处理处理n （ 一）未完工开发产品一）未完工开发产品n 完
2、工完工 开发产品开发产品n 开发产品（成本对象）完工条件开发产品（成本对象）完工条件n 竣工证明已报房地产管理部门备案竣工证明已报房地产管理部门备案n 开始投入使用开始投入使用n 取得初始产权证明取得初始产权证明一、收入的税务处理一、收入的税务处理n 未完工开发产品会计未完工开发产品会计 处理：处理：n 预售开发产品取得预售价款时，在财务核预售开发产品取得预售价款时，在财务核算上由于不具备收入确认条件，只能先在算上由于不具备收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。具备收入确认条件时才可确认收入实现。n 借
3、：银行存款借：银行存款贷：预收帐款贷：预收帐款一、收入的税务处理一、收入的税务处理n 税务处理：税务处理：n 预售收入预售收入 预计计税毛利率预计计税毛利率 =预计毛利预计毛利 额额计计 入当期应纳税所得入当期应纳税所得 额额产品完工产品完工 后，将实际毛利额和预计毛利额后，将实际毛利额和预计毛利额的差额计入当期应纳税所得额的差额计入当期应纳税所得额 ，同时结转，同时结转成本成本 。年度年度 申报时须出具差额调整情况报告。申报时须出具差额调整情况报告。一、收入的税务处理一、收入的税务处理n 预计计税毛利率（云地税二字预计计税毛利率（云地税二字 200930号）号）n 1、经济适用房、经济适用房
4、 、限价房、危改房、限价房、危改房n 计税毛利率不得低于计税毛利率不得低于 3%n 2、其他项目、其他项目n 昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开昆明市四城区及昆明高新区、度假区、经济开发区内，不得低于发区内，不得低于 15；n 各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得各州、市政府所在地城市的城区和郊区，不得低于低于 10；n 其他县、区（市），不得低于其他县、区（市），不得低于 5n 按照项目所在地确定按照项目所在地确定一、收入的税务处理一、收入的税务处理n 注意事项注意事项 : n 销售未完工产品不得扣除成本（成本未接销售未完工产品不得扣除成本（成本未接转转 )n 未缴纳营业税未缴纳营
5、业税 ,也应缴纳所得税也应缴纳所得税一、收入的税务处理一、收入的税务处理n （二）销售收入范围（二）销售收入范围n 销售开发产品取得的全部价款销售开发产品取得的全部价款n 现金现金 现金等价物现金等价物 其他经济利益其他经济利益n 代收款项（基金、费用、附加）代收款项（基金、费用、附加）n 以是否纳入产品价内，或开具发票单位以是否纳入产品价内，或开具发票单位标准进行判断标准进行判断一、收入的税务处理一、收入的税务处理n （三）收入确认（三）收入确认 原则：原则：n 正式签订正式签订 房地产销售合同房地产销售合同 或或 房地产预售合房地产预售合同同 所取得的收入，所取得的收入， 确认确认 为销售
6、收入的实现。为销售收入的实现。 销售方式销售方式 一次性全额一次性全额 收款：收款： 实际收讫价款或取得索取实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日价款凭据（权利）之日 分期收款：分期收款： 销售销售 合同约定合同约定 的价款和付款的价款和付款 日。日。提前提前 付款的，在实际付款付款的，在实际付款 日。日。 银行银行 按揭：按揭： 首付款应于实际收到日确认收入的首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现入的实现 。 委托委托 销售：销售： 收到受托方已销开发产品清单之日收到受托方已销开发产品清单之日一、收入的税务处理一、收入的税务处理采取委托销售方式采取委托销售方式 支付手续费支付手续费 视同买断视同买断 超基价分成超基价分成 包销包销
