1、房地产企业营业税重难点n 案例 1：买房赠送车库n 某房地产企业与客户签订销售合同，约定客户购房面积在 100平米以上（含 100平米），免费赠送 30平米地下车库一个。房地产企业营业税重难点n 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第五条：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。房地产企业营业税重难点n 案例 2：买房送装修n 某房地产公司与客户签订销售合同，约定业主在签订购房合同的同时，必须与开发商签订装修
2、合同，两份合同不可分割，开发商收取两份合同款项。房地产企业营业税重难点n 国税函 199853号： 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约 (或合同 )，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按 “销售不动产 ”税目征收营业税。房地产企业营业税重难点n 案例 3：买房送物业管理费n 某房地产公司与客户签订销售合同，约定业主在签订购房合同的同时，开发商免费赠送三年物业管理费。房地产企业营业税重难点n 问题：n 1.开
3、发商是否有权利赠送物业管理费？n 2.赠送的是权利还是折扣？房地产企业营业税重难点n 案例 4： 以房 抵工程款n 某房地产企业与施工方甲企业达成协议，以开发的商品房 100平米（成本价 50万），抵偿甲企业 80万工程款。该商品房市场价 100万。房地产企业营业税重难点n 国税函 1998771号 ： 单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方 (或多方 )协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益 (减少了债务 )，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按 “销售不动产 ”税目征收营业税。房地产企业营业税重难点n 案例 5：以房抵借款
4、n 某房地产公司因资金困难，无力偿还到期银行贷款 10000万元，被诉至法院。经法院判决，拍卖该公司抵押给银行的 50套商品房还债。该房地产公司是否缴纳营业税？房地产企业营业税重难点国税函 2005869号：一、人民法院的强制执行活动属司法活动，不具有经营性质，不属于应税行为，税务部门不能向人民法院的强制执行活动征税。 n 二、无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制执行活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，纳税人均应依法申报缴纳税款。 n 三、税收具有优先权。 中华人民共和国税收征收管理法 第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。 四、鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据 中华人民共和国税收征收管理法 第五条的规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。
