1、土地增值税清算处理与案例分析主讲 :夏宏伟主办 :武汉市东西湖地方税务局协办 : 武汉震南税务师事务有限公司课程安排l 时间 :二小时左右l 内容 :l 第一节：土地增值税概述l 第二节：清算疑难问题及实务处理l 第三节：清算案例分析l 第四节：清算审核与鉴证目 录1、 土地增 值 税概述2、清算疑 难问题 及 实务处 理3、清算案例分析4、清算 鉴证 与 审 核土地增值税的前世今生l 土地增值税起源于 1898年在中国青岛的德租界， 1898年德国租借青岛后 ，德国胶澳总督府认为：土地增值并非由于土地所有者出资经营造成，而是由于市政建设，社会繁荣所致，应收益归公。于是世界首部对土地投机所得征
2、税的法规在青岛诞生。德国本土于 1904年起效仿青岛的土地制度，并逐渐演变成为联邦税制的一部分，此后普及到中欧各国。l 目前世界上仍在征收土地增值税的国家（地区）有：l 1963年开征，意大利l 1963年开征，韩国l 1977年开征，中国台湾地区l 1994年开征，中国内地（ 1994年 1月 1日 起在全国开征土地增值税）l 1993年 12年 31日 ，国务院颁布 土地增值税暂行条例 （国务院令第138号）， 标志着土地增值税这一税种在新中国的正式诞生。土地增值税重要清算政策回顾l 1 2006年 3月 2日，财政部、国家税务总局 关于土地增值税若干问题的通知 （财税 200621号文）
3、；l 2 2006年 12月 28日，国家税务总局 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187号）； 这是一个征管文件，土地增值的重大转折l 3 2007年 12月 29日，国家税务总局公布了 土地增值税清算鉴证业务准则 （国税发 2007132号） ；l 4 2008年 4月 11日，国家税务总局 关于进一步开展土地增值税清算工作的通知 （国税函 2008318号）；l 5 2009年 4月 29日，国家税务总局 关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见 （国税发 200985号） ；l 6 2009年 5月 12日，国家税务总局发布了 土地增值税清算管理规程
4、 （国税发 200991号）； 重申了清算条件、清算时间要求、核定征收的情形，强调了审核重点。l 7 2010年 5月 19日，国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函 2010220号）； 明确 8大问题l 8 2010年 5月 25日，国家税务总局 关于加强土地增值税征管工作的通知 （国税发 201053号）。 加大土地增值税清算力度，明确核定征收率以及区域预征率清算形势l 在 2006年 之前 ，受制于各种因素，土地增值税（长期）没有得到重视，更没有进行严格的税务征管。l 2006年 ，土地增值税征收 发生重大转折 ，其 标志 是 2006年 12月 28号，国家税务总局
5、下发的 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006187号），要求从 2007年 2月 1日起 全面清算 土地增值税。其中列举出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目、直接转让土地使用权、项目销售率已达 85%、项目三年未销售完毕等。按照新的规定：从 2007年 2月 1日起，将正式向房地产开发企业征收 30%至 60%不等的土地增值税。l 进入 2010年，国家税务总局 关于土地增值税清算有关问题的通知 （国税函 2010220号）和 关于加强土地增值税征管工作的通知 （国税发 201053号）细化了清算办法，以清算方式征收土地增值
6、税的可操作性加强， 房地产开发项目全面迎来了清算时代。湖北地方政策回顾l 1 2008年 3月 20日，武汉市地方税务局 关于加强房地产开发企业土地增值税清算工作有关问题的通知 （武地税发 200838号）；l 2 2008年 9月 12日，湖北省地方税务局关于印发 湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法 的通知（鄂地税发 2008207号）；l 3.武地税发 2010 123l 4.鄂地税发 2010 135l 5 2011年 7月 13日，武汉市地方税务局关于印发 武汉市土地增值税清算纳税评估与审核鉴证管理办法（试行） 的通知（武地税发 2011118号）；土地增值税的征税范围土地增值
7、税的征税范围属于土地增值税的征税范围的情况 （应征） （ 1）出售国有土地使用权（ 2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（ 3）存量房地产买卖（ 4）抵押期满 以房地产抵债 （发生权属转让）（ 5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（ 6） 投出方或接受方 属于房地产开发的房地产投资（ 7）投资联营后将投入的房地产 再转让 的（ 8）合作建房建成后转让的不属于土地增值税的征税范围的情况 （不征） （ 1）房地产继承（无收入）（ 2）房地产有条件的赠与（无收入）、非公益赠予（征）（ 3）房地产出租（权属未变）（ 4）房地产抵押期内（权属未变）（ 5）房地产的代建房行为（权属未变）（
8、6）房地产重新评估增值（无权属转移）免征土地增值税的情况 （免征或暂免征收） （ 1）个人互换自有居住用房地产（ 2）合作建房建成后按比例分房自用（ 3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（ 4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（ 5）国家征用收回的房地产（ 6）个人转让居住满五年以上的房地产（ 7）建造普通标准住宅出售（符合条件）土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的 增值额 。纳税人转让房地产所取得的收入 减除规定 扣除项目 金额后的余额，为增值额土地增值税的四级超率累进税率土地增值税的四级超率累进税率级数增值额与扣除项目金额的比例税率（ %）速算扣除系数（%）1 不超过 50%的部分 30 02 超过 50 100%的部分 40 53 超过 100% 200%的部分 50 154 超过 200%的部分 60 35
