第六节 假设开发法在房地产评估中的应用(掌握).docx

2011评估师资产评估讲义：房地产评估(6)第六节假设开发法在房地产评估中的应用(掌握)一、基本思路假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。该方法主要用于待开发土地的价值。二、适用范围1.待开发土地的估价。2.将生地开发成熟地的土地估价。3.待拆迁改造的再开发地产的估价。这时的建筑费还包含拆迁费用。三、计算公式1. (5-24)式中：P 表示土地价值;A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);B 表示整个开发项目的开发成本;C 表示投资利息;D 表示开发商合理利润;E 表示正常税费。2.现实估价中剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润( 5-25 )四、操作步骤(一)调查房地产