1、二手房买卖法律风险防范讲座郭春明法学博士、天津津瑞律师事务所律师13820687152讲座题纲n 一、二手房买卖纠纷的特点n 二、法院处理二手房买卖纠纷案件的思路n 三、二手房买卖中避免法律风险的建议n 四、律师事务所在二手房买卖中如何提供有效法律服务一、二手房买卖纠纷的特点n 目前 ，我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但与相对成熟的新房交易相比较，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。n 1、二手房种类繁多n 二手房作为一种特殊商品，相对于新房来说，其权属情况要复杂的多。n （ 1）商品房n （ 2）经济适
2、用房n （ 3）公产房n （ 4）小产权房n （ 5）未取得房产证的商品房、还迁房n （ 6）设定抵押、出租的房屋n 2、二手房产权关系多样化n 约定产权：产权证上登记共有权人n 法定产权：夫妻共有财产 n 3、通过中介公司完成交易n 大部分二手房买卖均是通过房地产中介公司提供居间服务完成的。由于规范居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力，使得中介公司良莠不齐，在高交易量的背后，由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手，目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。n （ 1）对房屋权属情况审查不清，查封的房屋也能挂牌出售。n （
3、 2）买卖双方签订合同后，允许一方单方面变更合同。n （ 3）在没有产权人书面授权委托的情况下，即同意其他人代签合同。n （ 4）中介提供的合同中，加重买卖双方责任，减少自身义务，没有中介方违约的责任条款n （ 5）中介提供的合同中，对买卖过程中的程序性问题没有明确约定。二、法院处理二手房买卖纠纷案件的思路n 1、要求双倍返还 定金n 担保法 第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当 双倍返还定金 。n 第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的 百分之二十 。n 合同法 第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。n 定金与订金 n 最高人民法院关于适用 若干问题的解释 第一百一十八条规定： “当事人交付留置金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 ”
