1、二手房交易相关信息收集 看房贷 款信息费 用 计 算贷 款 计 算约谈业 主资 格 审 核签 合同网 签首付 资 金托管（也可以在批 贷 后， 过户 前）面 签贷 款（拿到批 贷 函后）交税 费过户首付 资 金解 冻领 房本提公 积 金他 项 银 行放款 交割流程 高贷取决于银行，贷款 =0.7*min网签价，成交价，评估价 ， 成交价是买房的价格 ，这个没什么说的，能多砍点就多砍点， 网签价是交税的计算依据 ，理论上能少则少，如果想多贷款，那么网签价显然没法太低，也没有办法做到充分避税了，不然做高评估价也没有意义了，一般就是做到 “成交价 评估价 =网签价 ”，这样多交千把块钱税，可能可以多
2、贷十几万。 通常来说，看房子的时候，中介会告诉你，比如这个房子能评到单价的0.8或者 0.85，如果对中介说的话偏听偏信，那显然是不靠谱的，事实上， 评估价的多少取决于评估公司 ，而不是中介口头说的，最保险的办法就是自行找评估公司。几种价格 -成交价 网签价 评估价 一般北京地区的银行都认可的评估公司就是 康正 ，主流的银行（记得是除光大、天津等 4家银行之外）都认可他们价的评估报告， 一般 500万以下的房子上门评估费是 400元，通常这个评估费通过贷款银行做的话，是免收的 ，当然大多数评估公司还提供 电话报价 ，你可以直接打他们的咨询电话，报上小区楼栋楼层户型面积等信息，就会给你一个大致的
3、范围报价，这个是极有参考价值的。掌握了评估价，就对能贷多少款充分了解，从而能够更游刃有余的与业主讨价还价，规避了签完合同，不能如数贷款的风险。评估 非普价，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，就会自动被认定为非普住宅，那么就会面临着 3%的契税以及差额部分 5.6%的营业税，认定为非普的条件是：a、容积率小于 1 b、面积大于 140平 c、高于 1.2倍的市场成交均价注意，这些条件是或者的关系，前两个都好说，关键是第（ 3）个条件，这个成交价指的是，北京建委依据 2010年全北京的成交均价为 18000元，根据不同的位置，设置有调节系数，比如南四环以内系数是 1.6，那么南四环以内的非普线
4、就是 1.2*1.6*18000=34560元，因此如果网签价高于这个数，那你的房子就会被认定为非普，从而面临高额税费，显而易见，为了多贷款，网签价应该高，但又不能碰线，为了多贷 10万，还得多花 10万的税就不值得了；关于非普价不同城区的具体计算标准，请参阅北京建委的文件 关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知 或者拨打 建委咨询 电话：59958811（ 也有说这个归地税管 ）网址： http:/ -非普价方位系数 环线 区域北部 南部四 环 路以内 1.8 1.6四 环 路至五 环 路之 间 1.5 1.3五 环 路至六 环 路之 间 1.2 1.0六 环 路以外 0.8 地
5、区指导价，买卖二手房就要交契税，而契税交多少取决于网签价做到多少，如果大家网签价填个 1块钱，那政府就收不上税了，所以根据不同小区，指导价是不公开的，据说是一房一价，如果你的网签价低于指导价，那么契税就按指导价征。几种价格 -地区指导价 关于指导价和非普价的关系，对于一般的房子来说，我们的网签价一般介于指导价和非普价之间，但这并不意味着指导价绝对低于非普价，由于指导价的不透明，中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围，但目前据说指导价每 3个月一调，而事实上，自 2011年以来，建委从未调整过非普价，但指导价却是随行就市的调整，不少小区的指导价已经超过了非普价，这些小区现在也变成了被
6、“非普 ”的非普小区，甚至同一栋楼，某层以下的房子还是普通，但某层以上的已是非普，即便全款买非普小区的房子，也不可避免的面临 3%的契税，以及 5.6%的差额营业税。所以想做高评高贷的，必须有必要摸清指导价的情况，这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。几种价格 成交价就是板上钉钉要付的钱，没啥可说的。 非普价（影响税率）和地区指导价（影响税基）是政府部门定的价格，还不是很透明，要想法探知。 非普价可以问建委 地区指导价目前似乎只能通过中介的经验去逼近（据说一房一价）。但网络时代大数据应该能解决这个问题。 评估价是评估机构给二手房的价格，一般比成交价（市价）低（反应银行的对抵质押物的审慎评估
7、），关系到贷款额度。 网签价是买房人有影响力的一个价格，所以如何设定网签价有讲究。几种价格 -关系的梳理从税费角度看： 网签价应该低于非普价（否则要交高额税） 网签价低于指导价，按指导价征税，所以网签价低于指导价的意义不大（做的过低，如果以后房价上涨，差额部分还要征税，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指导价（高的话多交税）从贷款角度看： 网签价低于评估价，那么相当于没有充分利用贷款能力（当然，贷款能力不能远超自身还款能力）；网签价高于评估价，贷款方面没有提升，反而多交税费，没有意义。故网签价应小等于评估价，等于的情况是有利于贷款，小于则是自身还款能力受限，或者不需要那么多贷款。 网签价高于成交价那不是作死么？所以肯定低。 总结： 指导价 网签价 评估价 成交价，非普价 略低于指导价影响不大，若指导价大于非普，则网签价只能按非普走了，以上不等式也就不成立了几种价格 -网签价的设定
