1、1营改增后房地产相关税费计算201 营改增02 增值税计算 目录目录CONTENTS03 土地增值税计算 3PART 1营改增4营改增 | 对比分析自 2016年 5月 1日起全国各行业 全面实行 营改增价内税全额计征税率 5%营业税价外税差额计征 （销项 -进项） 不同行业税率不同（服务业 6%，房地产业 11%，采购材料 17%等）增值税注：应税服务年销售额小于为 500万元 (不含税销售额 ) ，是小规模纳税人，适用 3%的增值税率1、税种不同2、征收范围不同3、税率不同5例：某代理项目合同金额 1000万，期间发生广告费 20万，人工成本 300万，计算营业税和增值税营改增 | 对比分
2、析明确两个概念：销项税： 销售业务产生的增值税（ 开出发票 ） 1000/(1+6%)6%=56.6万进项税： 采购业务产生的增值税 （ 接受发票 ） 20/(1+6%)6%=1.1万应缴营业税为： 10005%=50万应缴增值税为： 1000/(1+6%)6%- 20/(1+6%)6%= 56.6-1.1=55.5万价内税 价外税销项税 进项税6PART 2增值税计算7房地产项目增值税基本知识8对于房地产行业征税范围 境内销售或者租赁不动产税率 11%、 5%计税方法 一般计税方法：当期销项税额 -当期进项税额简易计税方法：应纳税额 征收率纳税义务发生时间 收到 预收款时预缴增值税 3%，待
3、 产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。备注：房地产老项目指 建筑工程施工许可证注明的合同开工日期 在 2016年 4月 30日前 的 项目1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式， 36个月不得变更计税方法。2、采用简易计税方法，按 5%的征收率计征，进项税不予抵扣。3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款， 影响现金流量表 。增值税计算房地产项目9例：某房地产项目 2016年 5月份销售取得预售房款 6亿元， 2016年 12月如期交房。其中2016年 5月 1日之后取得的增值税专
4、用发票进项税额总额 3000万元。增值税计算房地产项目简易计税方法：应纳税额 X征收率=60000万 /(1+5%)x5%=2857万5%征收率，不能抵扣进项税一般计税方法：当期销项税额 -当期进项税额=60000万 /(1+11%)x11%-3000万 =2946万11%征收率，能抵扣进项税一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均 应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税应预缴税款 =预收款 （ 1+适用税率） 3%简易计税方法： 2016年 5月预缴增值税 =60000万 /(1+5%)x3%=1714万2016年 12月补缴增值税 2857万 -1714万 =1143万一般计税方法： 2016年 5月预缴增值税 =60000万 /(1+11%)x3%=1622万2016年 12月补缴增值税 2946万 -1622万 =1324万1、计算方式比较2、对现金流的影响10经济测算中增值税具体算法
