1、关于我国房地产企业资金链管理的思考摘 要 我国房地产行业属于资金密集行业，资金链管理的好坏，直接关系到房地产企业的生死存亡，当下房地产企业的资金链管理存在巨大风险。文章提出我国房地产企业资金链管理存在的问题并分析其原因，在筹划投资规模和进度的战略层面上从提高资产周转率，加快回款进度，筹划资本结构，降低财务杠杆风险，创新、拓展融资渠道和加强资金链风险防范方面提出加强资金链管理的措施。 关键词 房地产企业；资金链；管理 作者简介 郑军，广西经济管理干部学院会计师、硕士，广西 南宁，530007 中图分类号 F293.338 文献标识码 文章编号 1007-7723（2013）01-0013-000
2、5 随着国际国内经济环境发生的变化，我国正进行经济结构调整，房地产行业作为国民经济结构中重要的组成部分，必然要进行结构比例调整。中央先后实行了“限购、限贷、限融资”等一系列行业限制性措施并动用了财税政策，行政直接干预甚至官员问责等方面手段，对房地产进行调控，楼市调控政策变成了“从无到有、从松到紧” 。国家相继出台了“国六条” 、 “国八条” 、 “国十一条”等针对房地产的调整控制政策，让房地产经历了二十年前商品房市场起步期的春暖花开，到 2000 年以后的供需两旺的火热盛夏，再到 2009 年的秋风肃杀乃至隆冬速冻。2012 年上半年，随着政府的“微调” ，如首套房利率优惠，公积金贷款上限放宽
3、以及货币政策方面的降准、降息，再加上房企“以价换量”等，2012 年下半年，以“限购”作为典型的行政调控手段表明，政府对房地产市场的调控已经进入深水区。刚刚召开的党的十八大提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度” ，可以看出政府会减少对土地财政的依赖，注重房地产业金融创新，坚持调控政策不动摇，仍是主基调。正是在国家宏观政策、微观政策的调整以及购买者的观望下，房地产企业正处在前所未有的困境中。房地产行业是资金密集型行业，资金周转不灵会给地产企业带来了前所未有的资金压力。纵观房控、房企和房价形势，都要求房地产企业特别重视自己的资金链管理。 一、我国房地产企业资金链管理的现状 （一）宏观政策领
4、会不透彻，严重影响房地产企业决策 近几年，我国政府为了转换经济增长模式，积极调整产业结构，对房地产行业更是尤为重视，调控力度很大，不断出台新的政策来调整房地产行业。房地产企业的高层管理人员在制定房地产企业战略投资进度和规模时还按照以前的思维方式：只要拿到地，建出房子就挣钱。没有很好地吃透国家政策，往往在决策后又不能很好地关注政策的变化，导致投资规模和项目的建设进度安排不合理，造成了强大的资金链压力。 （二）存货销售不及时，资金积压严重 根据已公布中报，72 家上市房地产企业的存货同比增加了近三成，上市公司存货总量创近 5 年新高。据第一财经日报财商记者统计，存量总量超过 1000 亿元的公司有
5、中国建筑、万科 A、保利地产等。房地产企业普遍存在大量的存货积压，导致占用大量的积压资金，房地产企业本身这几年的融资状况就不佳，使得房地产企业资金链循环周期加长，影响了资金周转速度，带来了房地产企业资金链空前的压力。 （三）资本结构失衡，财务风险高 据有关方面统计，2007 年以来，非上市房地产公司负债率普遍超过75%，在个别省市更高。上市公司的资产负债率也很高，根据 2012 年上市公司季报，万科第三季度报告显示，流动负债 2335.55 亿元，总负债2761.34 亿元，总资产 3477.75 亿元，资产负债率为 79.40%。保利第三季度上市公司季报显示，流动负债 1364.52 亿元，
6、总负债 1915.80 亿元，总资产 2382.57 亿元，资产负债率 80.41%。普遍的高资产负债率，让我国的房地产企业在高财务风险中运营，资金链始终处在高度紧绷状态，蕴藏着断裂的风险。 （四）融资难度大，资金量不足 随着政府对房地产企业调控加强，通过银行融资越来越难，原先躺在银行身上融资开发房地产的时代已远去，房地产企业还没有适应过来，以前没有拓宽融资渠道，主要依靠银行，形成了融资渠道的单一化，只有很少一部分大型房地产公司可以通过上市来融资，多数房地产企业资金量不足，融资渠道的单一化，存在很大的融资风险，由于销售不畅，资金链拉长，导致房地产企业资金量严重不足。 （五）抗风险能力差，无资金
7、链安全防范意识 我国房地产企业管理者们对扩大房地产开发规模和加强开发进度感兴趣，而对加强财务管理的意识普遍不强，平时很少研究财务风险的问题，缺少风险应对策略。在目前国家对房地产行业的调整高压政策下，随着国内外金融环境的改变，由于没有形成资金链安全防范意识，风险防范工作做得不够，房地产企业遇到环境发生变化而措手不及。 二、我国房地产企业资金链管理的存在问题 在回款周期拉长、存量增大、信贷收紧、负债率增高等因素的影响下，今年及近期房企业将面临巨大资金压力，主要存在的问题有： （一）国家政策调控，房地产行业融资困难 经过 30 多年的改革开放，我国经济有了很大的发展，房地产行业空前繁荣，在带动相关产
8、业和 GDP 的增长方面起了至关重要的作用，已造成了地方政府依赖土地财政和 GDP 增长过分依赖房地产行业的局面。房地产行业存在大量的投机行为，导致房价暴涨，已远远超过正常的市场物价规律，脱离了住房功能的原有属性。纵观世界各国，房地产行业虽然在国民经济中占比较重要的地位，但不是主导地位，比重过高将造成经济运行的高风险性。综合多种因素，我国政府已下决心对产业结构进行深度调整，在国民经济结构性调整的大背景下，决定了房地产业的产业结构比例必须下调。房地产行业作为国民经济产业结构的一个重要组成部分，成为产业结构调整的重点。政府调整房地产行业的目的之一是要让老百姓买得起房，住有所居；同时，也要改变地方政
9、府过分依赖土地财政和依靠房地产带动 GDP 的经济发展格局，就是要下调房地产行业在整个国民经济产业结构中的比例，平衡各产业发展的资源，促进国民经济平稳、安全、较快发展，让各市场主体回归到行业所处的本位。 政府为了稳定房价，让房地产行业回归本位，加强国家经济运行稳定，先后出台了“国六条” 、 “国八条” 、 “国十一条”等相关政策，分别从财政税收、金融和行政手段来加强对房地产的宏观管理，特别是从紧的货币金融政策和限购令的出台，让房地产行业融资更困难，销售更困难，资金回笼慢，导致资金运营不畅，房地产企业资金链紧张。2012 年上半年，中央货币政策放松，降准、降息等，各地方对首套房贷利率优惠，公积金
10、贷款上限放宽加上开发商的“以价换量” ，上半年成交量有小幅反弹，呈现楼市回暖现象。据数据统计，2012 年上半年，1-5 月份全国商品房销售面积 2.88 亿平米，同比下降 12.4%，下降幅度较 14 月份缩小1 个百分点；5 月份当月商品房销售面积出现大幅反弹，环比上涨20.3%，相对于 2011 年楼市肃杀景象，2012 年上半年楼市“回暖” ，但这并不能说是我国楼市已“复苏” 。根据国家统计局 2012 年 1 至 10 月份的数据统计显示，全国房地产 1 至 10 月商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降 1.1%。1 至 10 月份房地产开发企业本年到位资金 76397 亿
11、元，同比增长 11.6%，其中国内贷款 12106 亿，利用外资 337 亿元，自筹资金31515 亿元，其他资金 32440 亿元，其中其他资金中定金及预收款 20337亿，个人按揭贷款 8075 亿元。2012 年 1-10 月，全国房地产开发投资57629 亿元，住宅投资 39704 亿元。从 2012 年房地产市场整体来看，市场处于焦灼状态，市场更多受政府政策控制，中央表示十八大后对房地产行业调控力度不会降低。从整个宏观层面来看，对于房地产这个“资金密集型”行业来说，资金链会受到国家调控政策影响，资金链的管理受到整个房地产行业的重视。 （二）资产周转率低，资金回笼慢 存在消费者观望心理
12、，购房者只看不买，市场导致成交量萎缩。根据中国房地产研究机构联合发布的2012 中国房地产上市公司测评研究报告显示，包括沪深 A 股和境外上市的 176 家房地产公司，2011 年主营业务收入均值为 55.91 亿元，同比微涨 2.49%。根据国家统计局的数据显示，2012 年 1 至 10 月，商品房销售面积 78743 万平方米，同比下降1.1%。数据显示，上市房地产企业的营业收入及利润各项指标增速出现下滑，其中，从 2009 年至 2011 年上市房地产企业营业收入同比增长率三年来变化明显，从 78%至 58%，再到 2.49%。2012 年 1-10 商品房销售额 46301 亿元，增
13、长 5.6%。从以上数据可以看出，增长率已大幅下降并出现负增长，由于销售量的下降，导致资金回笼慢，给本来资金就不富余的房企增加了更大的资金链运营压力。 （三）资产负债率过高，资金链压力大 从房地产企业资本结构方面来看，普遍存在较高财务标杆风险。由于短期借款，一年内到期的流动负债的增加和经营现金流量的减少，导致房地产企业资产负债率水平过高，房企短期偿债能力大幅降低，给房企带来巨大的财务风险。以万科和保利股份公司为例，两家知名房地产公司的负债率都处于高资产负债率，这样增加了财务风险和资金链的断裂风险，其他一些房地产企业普遍存在高资产负债率，同样存在高财务风险以及资金链断裂的风险。 （四）融资渠道收
14、紧，融资量减少 国家宏观货币、金融、行政政策的调控，国际金融环境的恶化，以及房价的回落，房地产企业传统的融资模式拓展空间进一步收紧。例如，2012 年 1-10 月房地产企业利用外资 337 亿元，下降 52.8%。中国信托业协会发布的一季度信托公司数据显示，2012 年 3 月 31 日房地产信托余额为 6865.7 亿元，出现近两年来首次下滑，比 2011 年下降 0.24%。信托增额涨幅也在回落，一季度仅 442 亿元，比 2011 年四季度下降 9.43%。目前股市低迷，从股市上融资的可能性较小。鉴于目前房地产企业的现状，银行对房地产企业贷款更加慎重，通过银行信贷获得资金的难度加大。传
15、统筹资渠道的收紧，给房地产企业的资金链运营带来很大的压力。 （五）缺少风险管理体系，资金链风险防范能力差 我国房地产企业缺少资金链风险防范体系，更多的企业只是关注企业在某一段时间的现金量情况，没有从整个企业长远发展的高度来关注资金链的风险，造成了企业现金存量时多时少。当企业真正需要现金时，却没有资金来源。很多房地产企业资金链风险防范意识淡薄，也没有建立起风险防范体系，当资金链风险真正来临再去想办法解决问题，为时已晚。笔者认为，房地产企业缺少资金链风险预防体系会严重影响企业资金链管理的安全性，也会影响到企业的竞争能力。 三、完善我国房地产企业资金链管理的对策 （一）关注宏观政策，筹划投资规模和进
16、度 国家正处于产业结构调整期，房地产是产业结构调中的重要一环，政府从货币、金融、行政手段等方面不断出台新的针对性强的房产政策。所以，笔者认为房企应该成立专门机构或安排专门人员及时收集、整理和分析新政策对房企的影响，根据新政策及时调整企业的战略，特别是在投资进度和投资规模上把好关。据国家统计局数据显示，2012 年110 月，全国房地产投资 57629 亿元，同比名义增长 15.4%；购买土地面积 27659 平方米，同比下降 18%，土地成交价款 5762 亿元，下降 11.8%。笔者认为，随着国家城市化建设和大量农转非，未来十年内住房刚需很大，房地产还会迎来春天，只是现在还需要对房地产行业进
17、行调整、淘汰和规范，消除地产泡沫带来的经济风险，让地产进入良性发展轨道；短期内国家对房地产调控政策不会放松，可能在某些时期还会更严，所以房地产企业在近期内特别要注意投资规模和投资进度，增强生存能力，减少土地储备，减少库存量，加强企业品牌建设和质量建设，苦练内功，蓄积能量，厚积薄发。 （二）提高资产周转率，加快回款进度 高资产周转率带来高经济效益，说明企业资产周转快，企业管理水平高。房地产企业受 2011 年房产交易量低的影响，2012 年房地产供给充裕，存量房进一步增加。据国家统计局数据显示，2012 年 10 月末，商品房待售面积 33048 万平方米，比 9 月末增加 378 万平方米，说
18、明存量还在进一步增加。高存量，增加了资金的积压，特别是在目前这种环境下，房地产企业的资金链就是房企的生命，资金链运营的健康与否，直接关系到房企的生命是否安全。笔者认为，处于现在特殊时期，房地产企业不应该储备大量的存量房，不应该大量积压资金，不能按照原有的思维方式通过储备存量房，待价涨时再销售，增加利润；当下市场环境已经改变，在房价走势还不明朗、国家政策趋严、消费者观望、融资更加困难以及企业资金紧张的情况下，应该以求生存和储存能量为上策，房企应创新营销策略，在适当浮动价格与增值服务等基础上，加快存量房销售，提高资产周转率，加快回款进度，给资金链减压，确保资金链安全。（三）合理筹划资本结构，降低财
19、务标杆风险 房地产企业应高度重视资本结构，高资产负债率会带来高财务风险，并不一定能带来更高的标杆效益。适当的负债，可以起到财务标杆作用，为企业带来更多的利润。当投资利润率大于负债利润率时，财务标杆将发挥积极的作用；当投资利润率小于负债利润率时，财务标杆就会发生负面作用，甚至导致房地产企业的资金链断裂，造成企业破产。从上市公司半年报和往年上市公司年报来看，大小房地产企业都在走高资产负债率的风险路线。由于前几年的地产高速发展，大部分企业都尽可能扩大开发规模，尽可以储备土地，都处于高资产负债率状态，如保利第三季度资产负债率为 80.41%，万科第三季度也达到 79.4%。笔者认为：现在市场环境变化大
20、，筹资已变得更加困难，再用高资产负债率的方式来运营企业，会增加企业的财务风险，极易导致资金链断裂风险。所以，在这种新的环境下，当从资金链安全的角度去考虑企业的发展，适应调整财务战略，合理调整资本结构，通过适当降低资产负债率来运营企业，合理保证资金链安全。 （四）创新和拓展融资渠道，缓解资金压力 房地产企业在新的货币融资政策下，面对国内外的金融环境，应进一步创新和拓展融资渠道，在 国家房地产行业调控政策下，传统的信贷和股市融资空间变小。笔者认为：如今的房地产企业可以在巩固原有信贷和股市融资渠道的基础上，进一步扩大融资渠道，如扩大保险资金、私募基金、信托资金、房地产基金、资产证券化以及去香港资本市
21、场融资。 绿城集团曾与平安信托签署框架协议，计划 3 年内完成 150 亿元的融资规模。根据绿城 2010 年中报及信托机构相关房地产信托计划的统计，绿城在 2010 年，就有 6 次通过信托融资，共筹得资金 31.5 亿元。保利、万科等大型上市房产公司都有通过信托募集资金，而且取得不错的成绩，如保利发行了 11 款产品共计获得 44 亿元。据统计数据，2011 年上半年信托发行规模 1670.1 亿元，发行数量同比增长 145.88%，截至 6 月底信托资产总额由 2.4 万亿元增加至 3.7 万亿，因此，信托是地产界一个重要的融资渠道。 私募基金近几年也有不凡的表现，并更具有针对性，更高的
22、收益率的优势，目前已成为国际上重要的融资渠道，虽然在我国发展还不够成熟，但不久的将来将成为我国一项重要的融资渠道。 保险资金也是一个大的资金池，已达几万亿元的规模。房地产企业也可以通过保险资金这个大的资金池获得投资资金。保险资金流入房企也将成为房企融资的一条重要渠道，值得房企关注。 资产证券化也将成为房地产企业新的融资渠道。2012 年 11 月 21 日，华城公告其资产证券化方案已经获批，合计募集资金达 18.5 亿元。资产证券虽然在我国起步晚，但也将成为房企一个重要的融资渠道。 香港资本市场资金相对充裕，内地房地产企业也可以从香港资本市场获得资金。如 2012 年 11 月 23 日，旭辉集团也在香港资本市场募集 15.3亿港币；11 月 29 日，新城发展控股在香港上市成功募集资金近 19 亿港币。香港资本市场也将是内场房地产企业融资的最要渠道。
