1、城市经济，城市规划和房地产市场柏兰芝北京大学中国经济研究中心一、导论 I. 金融业和房地产的关系 中国脉络II.认识不动产III. 房地产市场概况不动产市场 不动产是一个市场博弈 :-追求利益-游戏规则-参加者又不同角色和战略-即使为了获利，也要了解经济的外部 性新规则促使参加者改变博弈计划 变动的市场 例：办公楼小型化-后工业社会-企业削减办公用房费用Kodak削减 25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资 -税收，补贴 限制开发 -分区规划 参加者 包 括政府的相互影响 经济领域 +非经济领域I. 金融业和房地产的关系-中国脉络（ 1） 以住宅开发为主的房地产业是
2、典型的资金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源 : 自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金 金融业和房地产的关系-中国脉络 （ 2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓 “三七开 ”的说法 : 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的 30，其余行业占 70： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的 30，住房抵押贷款及其他业务占 70。 金融业和房地产的关系-中国脉络（ 3） 信用关系 ：金融业去年对 30多个行业的信用状况进行了内部排序 : 房地产业排名倒数第四，仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之前。 房地产业虽
3、然在 1998年之后发展很快，但信用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的开发商搞 “打一枪换一个地方 ”式的项目开发。规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结果表明： 在信用较好的上海，受评的 238家开发商中，信用等级在 3B(有贷款价值 )及以上企业仅占 37， 2B(有风险但可以贷款 )占 59；福建受评的 122家开发商， 2B及以上企业占 68。核心问题是：规模太小，自有资本金太少，实际源于银行的资金普遍高出 50，信用状况普遍较低。 金融业和房地产的关系-中国脉络（ 4） 紧缩政策： 2002年 12月 5日，中国人民银行发布了 “切实落实房地产信贷管理政策，促进房地产业健康发展 ”的消息，开始对 2001年 6月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查
