1、旅游地产项目需重视设计与运营的结合【摘 要】本文阐述了温泉度假类酒店作为旅游地产项目的重要亮点，在设计与运营上的一系列相关问题，作者通过在设计过程中引入运营概念，分析不同客户群体的需要，采取相应的设计手段，达到日后运营的目标。 【关键词】旅游地产；温泉度假；运营概念；客户群体 【Abstract】Thispaperexpoundsaseriesofr elatedproblemsindesignandoperationoftheSPAresort，whichisanimportanthighlightoftourismrealestateprojects.Theauthorintroduces
2、theoperationconceptinthedesignprocess，analysestheneedsofdifferentconsumergroupsandtakesthecorrespondingdesignmethod，inordertoachievethegoalforthefutureoperation. 【Keywords】TourismRealEstate，Spa Resorts，OperationConcept，ConsumerGroups 引言 随着中国经济的高度发展，旅游地产项目的投入及运营极大的带动了当地经济，温泉度假酒店成为旅游地产项目中的重要亮点。温泉度假酒店兼
3、顾酒店度假和温泉疗养休闲的复合功能，其专业性、复杂性、系统性必然要求设计过程高度重视设计与运营的结合。本文试图通过解析南太湖旅游区温泉度假酒店的创作，探讨规划前期和单体设计过程如何将设计和运营两者有机结合的可能，总结同类型项目在规划和建设上的经验教训。 一、设计背景 本项目位于湖州太湖旅游度假区北端的显要位置，背山面湖，与苏州、无锡隔湖相望，北距湖州市区 8 公里，东侧为超五星级喜来登酒店，主楼为太湖明珠造型设计理念，目前客房 250 间。本次温泉度假酒店是作为喜来登酒店功能的延伸，增加以温泉养生为主题的度假村功能，不仅能提供传统的温泉休闲的公共空间，而且能提供温泉养生的多种类型的别墅套房，满
4、足不同类型的客户需求。 中华民族崇尚养生，温泉养生是中国养生文化的重要组成部分。五千年前的“神农”时代，人们就开始了对温泉的认识与利用。温泉养生，狭义上指的就是温泉疗养与保健，即充分运用温泉的物理特性、温度及冲击，来达到保养、健身的效果。广义的温泉养生是以温泉沐汤为核心，结合了健康旅游、休闲娱乐、膳食调养、心理调摄、推拿按摩、睡眠调整、健身活动等内容，形成了综合立体的温泉养生体系。 二、前期运营思考 传统的温泉度假功能仅仅为人提供温泉泡澡的公共场所，随着时代的发展已经越来越不能满足现代人的需求。国外流行的 SPA 意为“平衡健康之水”也称“水疗法” ，即通过营造“五感”情境，达到从平衡到净化到
5、休憩到复苏最后到活力的一种身心舒畅的感受。本次温泉度假酒店的创作重点在于，从酒店今后运营角度而言，如何能为已经习惯入住高楼大厦城市酒店的客人得到自然的环境、特色的温泉、舒适的理疗以及安静的别墅客房的享受。 2.1 思考一：设计特色多样性 度假酒店对于环境的要求首先要亲近大自然，并且在可能的前提下要兼顾多种特色，保证酒店客人会有再次入住的欲望。比如酒店的公共空间考虑以东南亚特色为主，而不同的别墅内部庭院环境可以有多种不一样的设计风格，如日式枯山水特色打造等等。 2.2 思考二：温泉种类丰富性 温泉有助身体恢复的理念发展到现在，无论是国外还是国内，对温泉类型已经有非常多的研究，如有高差变化的山地温
6、泉，如根据温泉内容物的不同，有啤酒泉、玫瑰泉、鱼咬泉，如根据根据温泉池壁材料不同的有火山岩温泉等等。 2.3 思考三：客户需求细分化 由于客户群体的不同也导致对温泉酒店各部分功能要求的不同，比如在强调温泉活动公共性的同时，针对高端客户更加强调空间私密性和宽敞度，温泉泡澡和理疗活动在别墅庭院内部进行。所以必须在总体规划中充分考虑不同客户群体的自然分割。 2.4 思考四：加速回收建设成本 如何尽快回收建设成本并有效增加经营收入，这是一个非常重要的要求。温泉度假酒店建设和运营成本都是比较高的，通过研究发现，除了温泉度假酒店客房经营是一种重要收入外，温泉泡澡之后理疗流程也是重要的收入来源。据统计，正常
7、国内温泉泡澡在 150-300 元/人之间，而理疗基本上是 1500-2000 元/人次的消费，因此通过温泉休闲过程增加对理疗流程正确引导是非常重要的运营手段。 2.5 思考五：有效控制工程造价 考虑到温泉度假酒店对于温泉设施的投入以及设备的维护修理成本较高，控制工程造价尤其显得重要，尤其是通过地形重塑，抬高整体地形，减少开挖成本，同时也能通过高差的变化创造自然宜人的环境特色。三、案例研究 目前国内比较典型的温泉酒店的案例，一类是以专业温泉养生为代表的柏联系列的温泉度假村，另外一类国际上是以酒店为主品牌、温泉养生为辅的温泉度假村，由于其酒店的专业性引进温泉理疗的专业品牌的进驻，这类以石梅湾艾美
8、酒店为代表。两者都非常强调运营对温泉度假酒店规划和布局的重要性。其中以昆明阳宗海柏联温泉度假村为例，它对地形重塑的利用、VILLA 泡池特色打造，以及对中国传统文化和云南独特地域文化相融合上面更具有专业特色。 四、方案设计 在本项目中，从前期的运营角度出发，在方案设计过程中交互影响，从而使得总体规划、功能分区、高程设计等等都围绕着前期的运营思路，也带着对案例研究的借鉴经验，所进行的设计，不仅仅是单纯的图纸设计，而是一种贯穿项目运作始终的思辨。 4.1 总体规划 总体规划思路为：一核两带三节点。根据项目地形地势将规划分为一核：会所 SPA 区、公共 SPA 区及经典 SPA 区；两带：为湖景泳池
9、 SPA 别墅带和带湖景 SPA 别墅带；三节点：为公共娱乐中心、皇家湖景 SPA 泳池别墅以及沿湖的游艇码头。 图 4-1 南太湖喜来登温泉度假酒店总平面图 4.2 功能分区 功能分区设计上，将整体划分为公共及私密两个类型。 公共区域包括会所 SPA 区、公共 SPA 区、经典 SPA 区、娱乐中心，这四个区域也各有侧重，有偏重于娱乐和偏重于静思等不同之处，通过建筑的空间语言来界定了这些功能：有室外有室内，同时还有结合地形设计的不同形式的泡池。 私密区域即是别墅区域，包括湖景、湖景泳池、皇家湖景泳池等不同的类型。通过建筑的设计，设置了围合庭院、山地别墅、皇家庭院等不同尺度和空间感受的 SPA
10、 别墅，与总体规划相互契合，并且有机的结合了地形重塑的概念，在有限的空间中塑造了极为丰富的功能区域，为项目的有效运营提供了更大的可能性。 4.2.1 会所 SPA 区 位于基地主入口处，整体两层，局部三层，一层主要功能为西侧的公共 SPA 区域提供服务，二层为为部分酒店客人提供休闲娱乐场所，并三层为中档客房，地下室配备有管理人员的办公场所。 4.2.2 公共 SPA 区 位于会所 SPA 西侧，湖景泳池 SPA 别墅区南侧，并地势高差丰富提供多个有特色的公共温泉泡池以及室外理疗场所。 4.2.3 经典 SPA 区 位于基地中心区域，整体一层，局部坡屋顶挑高处理，专为别墅型SPA 客户度身定做，
11、一方面有专门的人员进行管理登记，另外一方面提供两组以上的客人提供宽敞的温泉理疗的场所，并可享受深林瀑布泉，感受着深林般幽静的气氛，并于山水悠然间尽享 SPA 悟道、悟心、最后超凡入圣的境界。 4.2.4 湖景泳池 SPA 别墅区 10 套别墅 VILA 紧邻湖畔呈带状布置，半围合的庭院空间保证了私密性，扩大了观景视野。可欣赏太湖风光和庭院美景，并在湖中景亭享受私家 SPA 护理。采用具有传统特色的庭院空间，保留了东方人所注重的归属感，使别墅空间更具“生活在此处”的认同感，空间在流动与停驻间得到了最美的节奏。 4.2.5 湖景 SPA 别墅区 24 套别墅背山面湖，在西北侧高地呈弧线铺展，远山近
12、景一览无遗，每套均有下沉式庭院创造多层次空间，光影与美景交相成趣。 图 4-2 湖景 spa 别墅平面图 4.2.6 皇家湖景泳池 SPA 别墅区 图 4-3 皇家别墅内景透视效果图 位于东北侧岛屿上，别墅尽显高档奢华，动静分区合理，建筑与庭院空间完美统一。独有皇家专属宴会厅、超豪华泳池等设施。坐拥湖光山色之间，品味皇室尊贵气质。 4.2.7 娱乐中心区 位于东侧岛屿上，提供一系列观光展览、休闲娱乐、商务会议等服务。建筑凸显现代风格，流线外形极富动感，与酒店主体遥相呼应，成为度假区的标志性建筑。 4.3 建筑立面风格 建筑艺术是凝固的音乐，立面艺术性强调建筑的比例、韵律和对比。立面风格设计中以
13、多样性为主题，打造精致优雅和令人难忘的空间立面特色。 在设计中，以传统东方文化为内涵，融入东南亚风情，注重建筑与环境、地形、人的交流和融合，创造一种根植于自然的建筑形式，强调由建筑所围合而成的空间意蕴，以及由空间而生的精神境界。 在这里，建筑风格是一种精神和态度的诉说，重点不在于建筑本身，而是藉由建筑传达的生活方式和内心情境。传统的东方元素、浓郁的东南亚风情、婉转的水疗文化，都在建筑以及空间之间流转而生，没有绝对的东方或者西方，我们寻求的是一种圆融的智慧，平衡的交融之美。 4.4 细节装饰小品 细节决定成败，设计是否耐人寻味、是否能耐历久弥新，细节设计不容忽视。细节的良好处理往往能让人在反复品
14、味中得到更深的感受，细节设计带来的光影、空间、视觉上的独特情怀，会让整体设计更加切近一种精神境界，突出其文化内蕴。 立面上采用大面积玻璃窗、条窗、木质百叶，并穿插传统中式元素，创造虚实相生、精致丰富的立面形象，展现带有传统智慧的现代“慢生活”方式，创造兼具东南亚迤逦风情的中式世外桃源的景致。独具东南亚风情的泰式尖顶，增加了温暖的异域风情，并形成天然风口，加强室内空气流通。精致的木质百叶，在宁谧中自有“帘卷西风”的雅韵，也赋予温泉疗养空间更多私密性。大量实木与石材等自然材质的运用，使建筑每一处都有精心雕琢的细节感和亲切感。 另外我们又为 SPA 融入了东南亚风情元素，妩媚中蕴含着神秘，兼具平和与
15、激情。这般灵动注入浓郁的东南亚风情，正如奢华遭遇质朴，神秘偶遇平凡，妩媚巧遇纯净，是一场冰与火的邂逅。 五、结语 在中国的房地产发展的未来十年，旅游地产是一个非常重要的类型，温泉度假酒店是一个亮点，也是一个难点。设计与运营，其实永远是一对矛盾，因为客户需求在不断变化和完善。对于未来的运营，设计只能做到一定的模拟度和适度的超前性。作为业主和设计方，只能不断的在设计过程和运营过程去努力理解不同客户的现在和未来的需求，最大限度的利用设计技术手段去帮助业主取得前期投入和未来经营的良性循环。参考文献： 1殷倩，谢昕宜编常文心译.Spa 与温泉度假村SpasHolidayResorts.辽宁科学技术出版社 2011. 2AllanJiang.Spa 设计与运营管理 SpaDesign&Management.辽宁科学技术出版社 2007. 3香港理工国际出版社（作者） ，安基国际设计传媒有限公司（合著者）.度假天堂：度假酒店设计 ResortParadise.天津大学出版社 2011. 4香港卓越东方出版有限公司编.全球度假酒店3GlobalResortHotel.华中科技大学出版社 2010.
