1、涪陵房地产业改革与发展思考摘要： 近年来国家实行了扩大内需的积极财政政策和货币政策，有力地促进了涪陵区房地产业较快发展，促进了第三产业的发展，提高了居民的生活质量，增强了城市基础设施的建设能力，加快了城市化进程，房地产业已成为我区经济增长的重要因素。从某种意义上讲，涪陵区房地产业发展水平在很大程度上反映了城市化水平的高低。拟从分析我区房地产发展与城市化进程特点入手，提示房地产业与城市化进程规律和分析加快我区城市化进程给房地产业带来的矛盾、机遇及发展空间。 关键词： 涪陵房地产；改革发展；思考 中图分类号：C91 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）02004103 近年来，随
2、着涪陵区“三大工程”建设和“项目攻坚年”大会战的深入实施，涪陵区综合实力显著增强，居民收入不断提高，推动了涪陵区房地产市场蓬勃发展。涪陵作为重庆市区域中心城市，房地产业尚处起步发展阶段，不可避免地存在一些问题。如何正确引导和规范房地产业健康发展，更好地发挥其促进区域经济发展、改善居民住房条件、提升城市形象的作用，需要政府和房地产主管部门的共同努力。住房是城市的重要功能要素，是城市的空间承载者，城市化与房地产业从来就是一对孪生“兄弟” 。因为涪陵城市化的结果将促进大量的农村人口向城市聚焦，同时也意味着要为他们建造相应的住房，最终结果必然是加速了城市的发展和住房的消费。住房是涪陵人民生存和发展最基
3、本、最必要的条件。近年来国家实行了扩大内需的积极财政政策和货币政策，有力地促进了涪陵区房地产业较快发展，促进了第三产业的发展，提高了居民的生活质量，增强了城市基础设施的建设能力，加快了城市化进程，房地产业已成为我区经济增长的重要因素。从某种意义上讲，涪陵区房地产业发展水平在很大程度上反映了城市化水平的高低。笔者拟从分析涪陵区房地产发展与城市化进程特点入手，提示房地产业与城市化进程规律和分析加快涪陵区城市化进程给房地产业带来的矛盾、机遇及发展空间。 1 涪陵区房地产业发展与城市化进程不同历史时期的特点 从世界范围，各国城市化的进程可分为三个阶段：初级阶段，加速发展阶段，后期阶段。虽然城市化发展的
4、不同阶段住房问题表现的形式不完全相同，房地产业与城市化进程矛盾其尖锐程度也不一样。但从总体上看，城市化进程在加速前后一段时期，房地产与城市化进程不适应的矛盾尤为突出。 计划经济体制虽然对住房的建设速度和人均住房水平有一定影响，但并不是导致人均住房面积下降的主要原因。涪陵区和全国一样，这一时期住房建设远远滞后于城市化的发展，主要是受“先生产后生活”的极左路线的影响。随后，改革开放以来，这一时期经济体制和住房制度改革，特别是房地产业的兴起使住房建设的投资由过去国家包下来的单一渠道演变为多元化的投资渠道，从而增加了住房建设的资金来源，同时住房由传统的实物分配制度转变为货币化分配的改革，逐步将住房推向
5、市场，从根本上促进了住房消费。 许多经济学家回顾了我国城市化发展的历史进程之后得出结论：中国的城市化滞后于工业化。在经济达到一定水平之后，大量的农村劳动力出路在哪里？世界经验表明应该去城市。党中央国务院提出实施城市化战略，就是从扩大消费需求，带动城市基础设施等建设的需要，从战略上为国民经济的持续增长提供持久而强大的动力源泉。 但是，涪陵城乡二元社会经济结构是由户籍制度、住宅制度、粮食供应制度、教育制度、医疗制度、就业制度、养老保险制度、劳动保护、婚姻制度等十几个具体的制度构成的。这些制度长期以来把农村和城市分为两个不同的世界，人为地限制了农村人口向城市流动，从根本上限制了城市化进程。改革开放以
6、来，随着经济体制改革的深入和城乡经济发展，这些制度虽然都有不同程度的松动，但以户籍制度为核心的城乡分割体制还未取得实质性的突破。涪陵区农村近 80 万剩余劳动力转移还受到诸多因素的制约。因此，加快城市化进程步伐，转移大量的农村剩余劳动力，是促进国民经济结构和生产方式转换及由二元经济向一元经济转变的关键。 由于当前涪陵城乡经济发展极不平衡，城市与农村的经济差别和收入差别是不可否认的现实。尽管农村改革先于城市，曾使城乡差距相对缩小。因此，以多种方式加快城市化，让农民进城接受现代社会文明，接受现代生活方式和生产方式的熏陶，提高知识水平、劳动技能等，有助于从根本上改变农村落后局面，实现缩小城乡收入差别
7、战略目标。 然而，按政府部门规划，涪陵区将逐步向外扩张，今后 10 年左右，涪陵区城市人口将达 120 万，城区人口将比 2010 年增加 50 万人左右，城市城区面积将达 100 平方公里。今后的 10 年，是涪陵区城市化较快发展的时期不言而喻，城市人口的成倍增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些农民产业工人化，住宅将成为他们的首要大计。同时伴随城市化进程的涪陵工业化进程加快又会诞生大批以知识、技能为谋生手段的新市民，这对涪陵的商品房市场无疑是增加了巨大的消费群。具体到2020 年涪陵区城市化进程对住房需求究竟有多大。根据涪陵区现有经济发展水平，笔者认为，目前涪陵区正处于工业化，城市化加速
8、时期，在这一阶段，考虑到城市人口的快速增长，旧城改造、预期居住面积的实现等因素，将对涪陵区住宅消费存在巨大的潜在需求。 再次，考虑到于城市化新增的城市居民中，有三分之一是由于区划原因形成的，即原地区按照区划设置转为城市，而居住于此的居民原有住宅，另外三分之二是新进城人口，将增加对住宅的需求。按照中华人民共和国人类住区发展报告关于 2010 年全国城镇人均使用面积达 18平方米左右，折算建筑面积 26 平方米标准，那么涪陵区为解决新增加城市人口的住房问题，则 2010-2020 年需新增住房 13000 万平方米 950 万人26 平方米） 。平均每年需新建 1300 万平方米住宅。 达到预期住
9、房面积目标的住宅需求预测：2010 年底涪陵区城市居民人均居住面积达 657 平方米， （建筑面积达 21.9 平方米）为达到 2020 年人均居住面积 13.5 平方米（建筑面积 26 平方米）的目标，2010 年-2020年间需新建住宅万平方米（2010 年底城区人口 53 万人 926-21.9 平方米） ，平均每年新建住宅达 1300 万平方米。 旧房屋更新改造对住宅的需求预测：目前，涪陵区有相当一批居民还住在建国后 60-70 年代建的结构简陋，不成套的住宅中，居民的生活极不方便部分住宅也需改造。此外，还要考虑到由于市政建设和道路修建等要拆迁的住房量，估计不适于居住的住房量以及未预料
10、到的事故灾害造成的住宅需要量等。由于目前尚难以对这些因素明确区分并分别进行量化的计算，所以笔者采用一个综合折旧率来反映这些因素的影响所产生的住宅潜在需求。2010 年底涪陵区城市住宅建筑面积为约 1000 万平方米，按照 3%的折旧率计算，2010-2020 年共需新建住房面积达 33 万平方米，平均每年需建 4 万平方米。 流动人口对城市住宅存在较大的需求：大量的流动人口出现是市场经济的必然产物，对推动经济增长会产生积极作用。据测算，目前在涪陵区的流动人口约 8.67 万人。随着城市化进程加快，流动人口会更多。到 2020 年涪陵区流动人口预计达 25 万人左右，按人平居住最低标准 4平方米
11、（建筑面积为 8 平方米）计算，则需要为新增的流动人口建造约100 万平方米的租赁住房，未来 10 年中，每年需建设 10 万平方米的租赁住房。 缺房户对城市住宅的需求：虽然近几年涪陵区城市缺房户在逐年减少，但 2009 年底仍然有缺房户 3.16 万户，按每户 3 人计算，缺房人口达 10 万人，按人平建筑面积 26 平方米计算，为解决房户住宅问题需建住宅 260 万平方米。 综合以上分析，随重庆市城市化进程的加快，重庆城镇居民存在巨大的住宅消费需求，按以上五项需求预测，2010-2020 年涪陵区城市化进程加快对住宅需求总量达 12600 万平方米，年均达 126 万平方米，若按每平方米
12、2000 万元，建设这些住宅投资需要 2500 亿元投入，平均每年对住宅投资需求达 250 亿元左右。 按近 5 年重庆市房地产开发中住宅建设投资比重占 18%的平均水平计算，2010-2020 年涪陵区房地产投资开发（包括住宅、写字楼等）建筑面积将达 180 万平方米，若按每平方米 2000 元投资，今后 10 年房地产开发投资累计将达 36 亿元，年均房地产开发投资将达 3.6 亿元左右。这为涪陵区房地产业的发展提供了巨大的市场，同时也必将面临巨大挑战。 2 当前涪陵区房地产开发与加快城市化进程不相适应的主要方面 一是涪陵区住宅未来潜在需求虽然很大，但近期开发增速过猛，均价过高，品种、结构
13、性矛盾比较突出。一是近年来，房地产开发速度过快，空置面积有增无减。1998 年以来涪陵区房地产开发进入了加速发展阶级，1998 年至 2001 年我区房地产投资年均增长 13%，其中 1998 年房地产投资 2.8 亿元，增长 21%；1999 年房地投资 3.1 亿元，增长23%；2000 年房地产投资 7.6 亿元增长 45%；2001 年房地产开发投资 9.9亿元，比上年增长 17%。2011 年 1-8 月房地产发投资增长仍高达 53%，全年预计达 40 亿元左右。由于房地产投资增长速快，空置面积持续增长。2010 底全区商品房累计空置面积达 45 万平方米。比上年增长 18%。由于商
14、品房屋都是过渡性产品，式样更新快，长期过大空置，将造成大量资金被占用，容易形成资金周转不灵。 二是房地产开发错位现象比较严重，供需结构性矛盾比较突出。部分开发商对居民购房心理了解不够，对城市居民收入估计过高。表现之一是高档与低档错位。现在买高档房的人虽然是有车有钱的人，对这些购房者来说，毕竟是少数。他们希望住在城郊，远离城市。而大多数中低收入的工薪族，只能买中低档的房，由于没有车，当然希望住在市区。现在住房开发的情况恰恰相反，城郊建的大多是一些中低档房，越往远郊档次越低，价格越便宜，这就不能满足前者的需要，而市中心区域开发的楼盘不仅开发量大，而且高档房较多，每平方米均价高达 4-6 千元。由于
15、价格贵，工薪层买不起，高收入阶层的对城区的居住环境又不满意，造成销售困难。表现之二是“套型”与“品质”的误区。现在的房屋开发面积越来越大。 三是社会资金的客观约束。房地产业非常突出的特点就是产品价值大，投资需求大，一个大型的高层楼盘投资少则几千万元，多则上亿元，加之建设周期长，资金周转慢，任何一个房地产开发企业都不可能完全依靠自有资金和内部资金，因而解决住房开发经营所需的资金，必须靠金融的支持。然而，一方面涪陵区正处于加速“三化”进程阶段，国民经济各行业都急需资金，而资金供应极为有限。另一方面涪陵区住房二级市场发展滞后，存量房屋进入市场的很少，市场化程度还很低，真正意义上的房地产规模还较小，财
16、政和金融资金注入力度不很大。2011 年全区房地产投资资金来源中银行贷款仅占 20%，其余 80%靠购房者定金和自筹资金，这主要是房地产业与金融业相结合的历史短缺，房地产金融体系的建立尚处于起步阶段，房地产金融市场欠发达，发展中出现的问题很多。90 年代初期由于金融业盲目注入的资金较大，使一些高档住宅和写字楼销售不畅，资金无法正常回收，加剧了资金短缺，虽然改革开放以来房地产利用外资力度有所加大，但主要是与港澳台资本合作的项目，外商直接投资的极少。2011 年外资只占当年资金来源的 2.3%，资金不足仍然是涪陵房地产业发展的主要的因素之一。 四是政策与制度的制约。涪陵区房地产业的发展需要一个有利
17、、透明和稳定的政策，要有一个比较完善的法规体系和良好的投资环境。涪陵区目前的房地产政策不够明朗，稳定性也差，房地产业配套法规不健全，投资环境难以摸清，行政管理在很大程度上还受长官意志的左右。目前，管理房地产企业的部门，除建设、土地、规划、房屋管理局等部门外，随便还可以算出十几家。对每一家，房地产开发企业都要服服帖帖，规规矩矩接受其领导和指示。如自来水、供电、供气、排污、通讯、有线电视及大多数配套设施，因其都是从地下经过，房地产企业必须跟这些部门搞好关系，否则受卡。 五是房地产企业竞争力普遍较低的约束。加入世贸组织，意味着涪陵区房地产业将面临着与国内外房地产企业在国际统一的房地产市场上开展竞争。
18、入世后，国内外知名大型房地产企业集团将大规模进军涪陵房地产业，而这些企业实力强，必将挟资金、技术、销售、物业管理等优势，具有很强的竞争力。而涪陵区现有的房地产企业中无一家一级企业、二级只有 7 家，其余 86 家均为三、四级及暂定资质企业。绝大多数存在着规模小、资金、服务差、资质低等问题，处于劣势，缺乏竞争力。六是房地产宏观调控的重要措施是抑制涪陵过热和过快的房地产开发投入资金。 “国十一条”和“国十条”的相续出台，对抑制和规范房地产开发投入资金增长曾经取得过明显效果，但进入 2010 年后，涪陵房地产投入资金却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。 七是根据涪陵区统计
19、局 2011 年 1 至 8 月份的房地产投入资金统计快报数据表明：涪陵房地产业开发投入资金比去年 1 至 8 月同比增加了37%，而涪陵房地产开发投入资金去年与前年同比增加 23%，二者相比，今年 1 至 8 月中国房地产业开发投入资金增幅同比发展了 1.8 个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投入资金增加的 1 个百分点。大大超过涪陵区同期固定资产投入资金增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。 八是涪陵房地产开发投入资金加速反弹的同时，房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。作为中国房地产调控重点城市的重庆，今年 1 至 8月，一、二手商品住宅买卖均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局；尤其是今
20、年以来，重庆房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨趋势。 九是导致涪陵房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公权和开发商的联姻，造成地方政府与开发商一起分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前涪陵商品房开发成本只占房价 40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余 30%的利润却全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。特别是涪陵居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发比沿海地区房价上涨更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。 3 推进和培育涪陵区房地产业健康发展的主要对策建议 就涪陵而言，让 50 万左右农民（其中大份是先富起来的农民）进入城镇，他们必然要建
21、房、买房和租房，住宅业就会兴旺起来，加上相应的基础设施建设，建筑业就会繁荣。同时是考验政府科学决策、科学发展的重大命题和课题。 正因为房地产业发展有强烈的“波及效应” ，有许多方面具有拉动国民经济发展的作用，所以国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产投资增加 1 个单位，带动相关产业产值增加 1.5 个单位到 2 个单位。据上海社会科学院 1981 年对我国投入产出表的研究表明，我国住宅业投入每增加 1 亿元，其他 23 个相关产业增加 1.479 亿元的投资，其中建材、冶金、农林业、机械工业等 4 个部门增加投入 0.70亿元。有学者估发展房地产业直接、间接可带动 60 多个部门和行业的发展。据国外文献记载，在国民经济发展中，房地产开发投资每增加一个单位，可以带动其他相关产业增加 1.7-2.3 倍的效应，这就是所谓的产业乘数效应。所以说，政府调控是长期存在的，只不过根据国民经济运行态势的不同，其调控的方向、目标、方式、方法和力度亦各有不同。所以，既要承认房地产运行会有周期性波动，也不要将这类波动与“房地产泡沫破灭”划等号，因为经济有泡沫，价格有波动是市场经济运行的常态，而泡沫破灭从而拖累整个国民经济则是非常态的，这是经济普遍规律。 国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予
