1、论房地产企业管理成本的控制摘要：本文首先介绍了房地产管理成本控制的概念，然后分析了在房地产企业管理成本中进行控制的必要性，随后分析了在房地产管理成本控制中存在的问题及其原因，最后，针对管理成本控制的问题，提出了对策和建议。 关键词：房地产企业；管理成本；问题；建议 2013 年，国家加大了对房价的控制，随着“国五条”及“六点原则”这一系列房价调控政策出台，我国的房地产市场面临着非常严峻的形势。同时，房地产开发的成本和费用却在逐渐地增加，房地产企业的利润正在逐渐地降低。如何在竞争激烈的房地产市场中获得生产和发展，对于房地产企业来说是一件非常重要的事情，既应当在外因上时刻掌握市场发展的方向和趋势，
2、还应当从内因上强化对内部管理成本的控制。 一、房地产管理成本控制的相关概念 成本控制指的是在项目的成本产生的过程中，为了控制原材料、人员、管理、机器等方面的费用支出，实现降低工程的成本，完成投资目标而采取的一系列的成本预算、实施、计划、核算、考核等活动。成本控制的最终目的是实现企业的盈利。企业通过内部或外部提供的各种相关的经济信息和成本管理的信息，通过技术、经济、组织、核算等方法来提高成本控制的水平。具体来说，成本控制包括三个方面的内容。一方面，通过成本控制来配合企业进行战略目标的选择和实施，通过降低成本的措施，不断地提高企业的市场竞争力，获得最终的定价权，获得企业利润。另一方面，成本控制通过
3、利用成本、资源、价格、数量之间的互动关系，追求企业利润的最大化。此外，成本控制的直接目的便是降低成本。通过降低成本，带动相关变量，提高企业的竞争优势。从而达到企业利润最大化。 房地产管理成本控制指的是通过对房地产的项目进行成本管理控制，达到降低企业成本，提高企业市场竞争力的目的。房地产管理成本的控制属于管理项目的一部分，主要指的是为确保项目在批准的预算里顺利完成所需要的过程。具体来说，房地产管理成本的控制主要由预算成本、编制成本、估算成本和控制成本所组成的。目前，房地产管理成本的控制已经成为房地产的企业管理和生产经营活动的一项重要的组成部分，成本是其管理控制的对象。也是我国房地产行业走向成熟和
4、稳定的必经之路。房地产管理成本控制的目标是降低房地产的运营成本，提高房地产企业在市场竞争中的地位，探求房地产企业的可持续发展。 二、强化对房地产企业管理成本控制的必要性 当前，在房地产企业竞争非常激烈的今天，强化对房地产管理成本的控制，既是保障房地产企业的盈利能力、投资收益、股东权益和再生产能力的重要手段，又是企业管理活动有条不紊进行的重要保障。 首先，强化对房地产企业管理成本的控制，有利于提高房地产企业的盈利能力、投资收益、股东权益和再生产能力。房地产企业的盈利能力体现的是企业的成本支出和企业收入实施的能力，主要管理的是企业的收入和支出。当企业的成本支出明显的低于企业收益的时候，那么说明该企
5、业的盈利能力非常强。因此，通过对房地产企业的管理进行合理控制，企业便可以节约出大量的管理费用，然后企业可以对节约的这部分管理费用进行再分配，从而创造出更大的生产力，进一步提升企业的生产能力，增加企业的收益。房地产企业每开发一个项目，都是经过仔细分析后再进行投资的，而且投资的目的都是期望获得利润。管理成本的付出会间接地影响着投资利润的结果，通过合理的控制方法，对管理成本进行控制，能够减少直接成本支出，创造更多的剩余资金，为企业的发展提供有利的保障。 其次，强化房地产管理成本的控制，能够确保房地产企业管理活动有条不紊的进行。之所以房地产企业管理成本的控制具有合理性，是因为如果缺少了企业管理成本，那
6、么企业管理的活动就没办法顺利进行。对房地产企业管理成本进行合理的控制应当对合理的成本支出与不合理的成本支出进行合理的界定，使得投资金能够得到有效利用，发挥其最大作用。同时，这也是房地产企业的管理成本控制的一条重要的原则。在进行管理成本是不是有效界定的时候，应当通过对成本支出产生的效果来分析，如果效果不明显或没有效果，那么说明这项管理成本的支出效率比较低或者无效。 此外，房地产企业管理成本支出和企业收入效果之间的对应关系表现的范围比较开放，支出的效果不容易进行量化，而且支出对企业受益的影响在时效方面具有持续性。因此，对房地产企业管理成本的控制主要是从管理成本的科学性和合理性方面来说的，而不是需要
7、压缩多少管理成本。通过科学的、合理的安排管理成本，最大限度地发挥管理成本的效果。这样才能够更好地向企业自身要利润，才能够在激烈的市场竞争中处于有利的地位，也可以确保企业为以后的长久发展打好结实的根基。 三、房地产管理成本的控制过程中存在的问题及其原因 （一）房地产企业管理在成本控制制度方面存在的问题及其原因 房地产管理成本控制的制度主要包括预算管理制度、成本控制的岗责制度和内部控制制度三个方面。房地产企业管理在成本控制制度方面存在的问题也体现在这三个方面上。 首先，关于预算管理制度方面存在的问题及其原因。房地产预算管理主要包括部门成本费用、项目投资成本的预算和销售预算等方面。当前，我国大多数的
8、房地产企业的预算管理制度在一定程度上对于成本控制发挥了约束作用，但是预算科目没有细化，而且预算的数据没有科学性，缺乏一定的依据。另一方面，由于企业对于预算的执行效果缺乏分析和评价，导致预算管理的制度相当的不完善，对成本控制也造成了一定的影响。 其次，关于管理成本控制的权责制度方面存在的问题及其原因。关于成本控制的责权方面，我国多数的房地产存在着成本控制制度覆盖范围相对较窄，没能在管理层、实施层形成有效的约束机制，在项目的施工和决算等阶段也缺乏相应的控制方法和措施。虽然部分企业在分工和责任上进行了规定，但是，这些规定相对来说比较的陈旧，不符合房地产企业的现状，具有一定程度的滞后性，而且缺乏预见性
9、。 再次，房地产企业在内部控制制度方面存在的问题及其对策。内部控制主要由公司高层、经营管理层以及具体员工所组成。进行内部控制的目的是确保企业经营的效果，保证财务报表的准确性。当前，由于管理人员对于内控制度存在着认识上的误区，导致我国房地产企业内控制度的评价体系还没有形成，其有效性也没能很好地发挥出来，其相关职能也没有进行不断地强化。造成很多资源和人员的浪费，公司内部部门人员的重叠，资源不能最大化，从而企业成本不断上升。 （二）房地产企业管理成本控制在组织管理方面存在的问题及其原因 当前，我国房地产企业管理成本控制在组织管理方面存在的问题主要存在两个方面。一方面是房地产企业的组织机构框架方面主要
10、存在着组织机构臃肿，组织管理比较松散和企业组织机构缺乏相应的责权评价体系等问题。同时，部分的企业织机构在设置的时候没能从企业的长期经营目标方面考虑。另一方面，房地产成本控制在组织管理方面还存在着人员方面的问题。由于当前我国房地产的人员招聘多为校园招聘和社会招聘两种形式，导致房地产企业在人员方面存在着专业水平相对较低，综合素质相对较差等问题。加之，房地产企业在员工的岗责体系方面也不是很完善，导致房地产企业员工在成本控制意识方面比较的落后。 （三）房地产企业管理成本控制在成本核算方面存在的问题及其原因 房地产企业管理成本控制在成本核算的方面存在着两方面的问题。一方面表现在会计核算状况方面，具体来说
11、，在执行企业会计制度方面，存在着进行核算成本费用的时候，比较的简单，而且很难完成对每个部门的成本费用进行控制。此外，当前的财务核算没有按照部门进行科学合理的分配和归集成本费用。另一方面，在成本控制的核算水平方面比较低。具体来说，房地产企业在会计核算方面，仅仅存在于静态成本控制的水平，没能够很好地发挥管理成本控制的作用。在目标成本控制的方面，我国房地产企业目标成本控制的基础非常薄弱，还未形成比较完善的动态成本控制制度。 （四）没有先进的成本控制方法 主要根据财务部门的决算报告，这是传统的房地产企业成本控制，由于业务人员提出报告的时效性相对滞后，这种核算体制不能充分发挥成本控制的作用。事前预测和过
12、程控制在企业成本控制中相对缺乏，这种成本控制模式与现代房地产企业管理的要求存在很大的一段距离。成本控制中所存在的根本问题和原因不能及时准确地发现，不能对症下药，应采取有效的措施控制企业成本。 四、房地产管理成本控制的对策和建议 （一）完善房地产管理成本的控制制度的建设 首先，关于预算管理制度方面。房地产企业进行预算编制是为了更好的对企业的成本费用进行控制，逐步的把成本投入落实到资金的方面，从而达到控制和约束资金使用的目的。对一个新开发的项目进行预算编制的时候，应当首先对目标的成本进行拆分，然后根据计划分解与控制项目，制定出资金使用规划来控制和约束项目成本，按照预算要求使用资金。房地产企业还应当
13、建立、健全预算的调整制度，紧密联系动态成本控制。此外，房地产企业的管理者还应当强化对预算的执行情况进行分析和考核工作，让企业的每个部门都参与到预算编制中，在所有员工间形成成本控制的意识。 其次，关于管理成本控制的岗责制度方面。房地产企业应当建立、健全成本控制的岗责制度，通过确定企业每个岗位及其人员的分工和责任，让企业的员工明确自己的职务级别和权利，每个部门拥有的职权范围，从而实现管理的成本控制。在建立、健全岗责制度的时候，应当做到分工明确，履行职责，相互协作。 再次，关于管理成本控制的内部控制制度方面。管理成本控制属于内部控制，内部控制主要有风险评估、内控环境、控制活动、监督、信息与沟通等方面
14、。通过构建内部的控制制度，不断地完善房地产企业管理的成本控制。强化内部控制制度可以明确责任、急早的发现问题，诊断问题，解决问题，最大限度地降低损失。强化内控制度一方面应当从加强企业管理者的风险意识和责任意识，建立完善企业的组织结构。另一方面，建设公司的风险管理框架和体系，防范和预防潜在的风险。 （二）强化组织领导，加强监督管理 首先，通过进行组织机构框架的调整，来强化组织领导。一方面，由于房地产企业的部门一般会设置的非常的多，这就要求在进行管理成本的控制的时候，应当进行资源整合。通过整合，实现部门分工明确，责权分明，从而提升企业的竞争力。另一方面，在进行框架调整的时候，应当充分地结合管理成本控
15、制，建立项目管理责任人的制度，最大限度地发挥各个部门的优势。 其次，通过对企业员工进行培养，提高员工的素质。一方面，通过对企业员工进行培训，有利于提升企业员工的能力和整体素质，进而强化企业的组织领导，提高管理成本的控制水平。另一方面，房地产企业还应当建立科学的人才评价体系。人才体系的评价工作是一项重大而繁琐的项目，通过建立科学的人才评价体系，实现人尽其才。此外，还可以通过轮岗的形式，提高全体员工的成本控制意识，从而增强管理成本的控制结果。 （三）创新成本控制核算的方法 房地产企业的核算科目体系非常的庞大，在进行成本控制核算的时候，应当尽量的将核算科目进行细化，同时增加辅助科目的核算工作。通过精细化管理，有助于企业强化对管理成本的控制水平。另一方面，房地产企业还应当完善企业的动态成本管理，具体来说，应当首先做好动态成本管理的基础性工作，然后对于全过程管理、合同性成本等进行创新，建立起适合房地产企业情况的控制限额标准。此外，房地产企业还应当通过建立新的辅助核算科目，进而区分动态的成本变化与实际成本存在的差异，从而判断企业管理成本控制的水平。通过分析和统计新建的辅助核算科目，能够分析在管理成本中存在的不足，进而采取相应的对策进行控制和管理。因此，创新成本控制的核算方法，有利于建立、健全房地产企业的预警体系和指标，将房地产管理成本的控制水平提升到一个新的台阶。
