1、“新国五条”税收政策对房地产市场影响分析由于房地产价格主要是由供求关系决定，而税收政策能够通过直接影响房地产的开发、购买成本来引导供给方和需求方在市场中的行为，因此，税收政策在房地产调控中发挥着十分重要的作用。2013 年国家继续实行从紧的宏观调控政策，3 月 1 日国务院颁布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知 ， 要求完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、充分发挥税收政策的调节作用。要求“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应
2、依法严格按转让所得的 20%计征” 。国务院此通知一经发出，立即引发了社会的广泛关注。 一、按 20%计征二手房买卖个人所得税的政策背景 税收调控政策通过影响房地产市场供求双方的行为来调控市场。对于出售自有住房缴纳个人所得税一直是政府调控房地产市场的重要手段。2005 年 10 月 11 日，国税总局发布关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知 （国税发2005156 号） ，文件正式明确了个人买卖二手房必须交纳个人所得税。文件规定，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。 2006 年
3、 7 月 26 日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 ，从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。二手房转让个人所得税由此开始强制征收。 按照个人所得税法规定，财产转让所得适用比例税率，税率为20%。但是在实施过程中，如果售房人能提供合法有效的原购房发票及合理费用票据，个税须查账征收，为转让所得的 20%；若不能提供上述票据，则按二手房售卖全额的 1%2%征收。所以，实际情况是纳税人一般都会选择按照全额的 1%2%缴纳个税。此次“新国五条”细则明确规定：“能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征” 。 可以看出，按照 2
4、0%计征二手房转让所得税这个政策其实是早就有的，并不是全新政策，只是多年来一直没有严格执行，而这次只是重新明确提出。既然不是新政策，为什么一直得不到严格执行？其主要原因就在于对于二手房买卖的“差额”不方便估算。比如，自建住房在买卖过程中缴纳差额的 20%，卖房者会夸大其建造成本以及装修费用来避税。同时，由于税务等相关部门信息系统建设跟不上，对所有二手房转让差额进行核实会造成大量人力成本。当然，也反映了一部分地方政府“就低不就高”的心态。 中央政府之所以重新提出并要依法严格转让 20%计征，表现出了政府直接打击房地产市场的投机性需求的决心，传输给房地产市场一个明确的信号，那就是对于房地产市场的严
5、厉调控还将继续。 二、按 20%计征二手房买卖个人所得税政策的经济学分析 二手房交易按照增值额 20%征收个人所得税，会对房地产市场产生什么样的影响？首先可以从经济学的理论上来做一些分析。 1.税收政策的供求原理分析 从经济学供求理论看，征收二手房转让所得税会导致二手房的价格上涨。如下图所示政策实施前房地产的供给曲线为 S0，个人所得税作为一种直接税种，直接作用于所得环节，一般难以转嫁，所以征收高额的个人所得税短期内会导致供给减少，供给曲线由 S0 移至 S1，由于市场存在刚性需求，导致二手房价格由 P0 上涨到 P1，而成交量由 Q2 下降到Q1。新的市场均衡量为 Q1，在未征税前成交量为
6、Q1 时二手房的价格为P2，如图所示，二者之间的面积差额就是买房者和卖房者各自负担的税额部分。所以，尽管个人所得税从法律上讲应该由卖方承担，而从经济学原理看则是由卖方与买方共同承担。 由于个人所得税的直接税性质，对二手房交易征收所得税显然可以在一定程度上直接降低房地产市场上的投资和投机需求。尤其是高额的所得税，会让市场上的投机者无法将所得税转嫁给消费者，不能获得预期收益，从而失去投机的动力。 2.税收政策的资产价格理论分析 研究税收政策对交易双方的长期影响，可以根据现代资产价格理论进行分析，在不考虑不确定因素的情况下可以通过以下公式来计算未来预期的房价与现价的关系。 为现期的住宅价格，Ri 为
7、住宅持有期内的各期租金收益，i 为利息率， 为住宅 N 年后的价格。 从公式可以看出，n 年后住宅价格的预期与现期的房地产价格成正比，征收高额的二手房交易个人所得税会增加二手房卖方的成本，会降低卖方对未来房价的预期，从而转向租赁市场或者选择不出售。同样，买房预期房价会下降就会暂停购房行为，转向其他投资或者理财业务。所以从长期看，严格征收二手房交易个人所得税会促进房价归于理性。 湖北省宜昌市和襄阳市分别从 2007 年和 2011 开始严格按照 20%差额计征二手房转让的个人所得税，政策实施后二手房成交都出现了先降后升再回归到稳定的情况。以湖北省襄阳市为例，该市 2011 年开始严格按照 20%
8、差额计征二手房转让个人所得税，在该政策实施前月成交二手房500 套左右，政策实施后二手房成交量明显下跌，月成交仅百套左右，二手房市场的卖方因卖方成本变大而转入观望；但 3 个月之后，月度成交量又增加到近 500 套，恢复正常。此外，广东省东莞市的二手房交易个人所得税也是从 2007 年开始按 20%征收，但在计算卖房差额时，除了房屋原购置或建造成本外，还扣除了中介费、装修费、银行利息等合理税费。东莞执行这一新政后，二手房交易也出现短暂萎缩，然而市场很快得以恢复，楼市未受到影响，增加的个人所得税迅速转向买家。 因此，从长期来看，税收政策对二手房市场的影响会随着时间逐渐减小，趋于平稳。 三、按 2
9、0%计征二手房买卖个人所得税政策对房地产市场的影响 理论分析表明，对二手房交易征收 20%个人所得税直接影响房地产市场的供求双方，短期内对二手房的买卖市场以及租赁市场都有直接影响，也会间接影响房地产一级市场。总体上讲，对房地产市场有以下几点影响。首先，会导致二手房市场价格上涨，交易量降低，住宅换手率下降。一方面，二手房出售成本的增加抑制了房源放量，二手房市场房源的数量减少会对二手房市场的成交量造成致命的打击。 其次，可以有效盘活租赁市场。由于个人所得税是直接针对转让收入计征，会导致以投资和投机为目的的二手房拥有者的投资收益大大减少，这一部分群体会持观望态度持有房地产，以出租的方式获得收益。这会
10、导致大量的投资性住房流入租赁市场。 再次，二手房交易成本变高，刚性需求会转入到房地产一级市场，而房地产一级市场的供给缺乏弹性，需求的增加会导致房地产一级市场的价格上涨。2006 年 7 月国务院发布了关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 ，2006 年 9 月全国新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，与 2005 年同期相比，经济适用房、高档住房和普通住房销售价格分别上涨 1.9%、7.0%和 6.3%。 虽然对于二手房交易征收高额的个人所得税直接打击投资投机性需求，就远期来看，可以促进我国房地产价格回归理性，但同时也对改善型刚需群体产生了较大的负面影响。 四、按 20%计征二手房买卖
11、个人所得税政策实施中存在的问题 “新国五条”的所得税征收政策能够有效抑制房地产市场的投机行为，遏止房价过快上涨，达到政府对于房地产市场的宏观调控能力。但是在具体实施过程中，该项政策也会存在一些需要解决的问题。 首先由于历史原因较早时间之前的“房改房”以及福利分房的价格如何界定。目前大多数城市多存在很多这种类型的二手房，如果这样按照差额的 20%的计征的话，由于当时“房改房”以及福利分房的价格非常低，差额可能会达到几十万甚至是几百万之多。这显然是不合理的，这也是新政需要出台相关细则进行说明的地方。 其次，前文已经详细叙述为什么之前二手房买卖按照差额的 20%征收个人所得税得不到很好的实施，主要在
12、于对二手房差额的估算不容易。这次新政出台，也只是提出各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，并没有对差额的 20%难以计征的问题给出实际的解决方案。 再次，国家对房地产市场的调控还必须达到“支持刚需和改善型住房”的目的，然而按 20%计征二手房买卖个人所得税的政策反倒抑制了“刚需改善型住房主体”的购房需求。 五、对政策实施的建议 目前， “新国五条”的实施细则和各地的具体实施办法还没有出台。要使“新国五条”达到对房地产市场的调控目标，其实施细则和具体办法必须充分考虑到房地产市场的现状，照顾到不同市场主体的利益诉求。针对按 20%计征二手房买卖个人所得税政策在实施过程中可能遇到的
13、问题，有必要采取一系列完善措施。 其一，相关部委与地方政府在制定“新国五条”实施细则时要突出两个字“严格” 。税收新政其实不新，就是由于之前实施不够严格。所以相关部委与地方政府在制定细则时要尽可能细化计征方案，严格个人所得税的抵扣方案，以“严格”为标准保证政策可以得到切实执行。 其二，在以“严格”为标准的前提下出台针对不同情况的具体办法，尽可能考虑全面，减少细则的模糊性。如办证满 5 年且是房主唯一住房的免收个税等，避免“一刀切” 。尽量减小在抑制房地产市场投机性需求的时候对自住需求的负面影响。支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。 其三，建立房地产交易中心与税务中心共享的城镇住房信息系统，对城镇房地产交易相关信息全部纳入系统。同时，建立区域房地产标准价系统，防止市场参与者为避税而申报超低价格。各地应建立和完善房地产价格指数，对于以前年度指数不健全的情况，应进行研究补充编制。其四，更为关键的还在于，在实施税收新政的同时，必须辅以增加住宅用地投放等一系列措施，使得因提高所得税所导致的房价上涨能通过其他政策实施予以平抑或补偿，从而保证房价的平稳和房地产市场的健康发展。 王春敏/责任编辑
