1、中国房地产价格影响因素的实证分析摘要：本文应用 1998- 2011 年武汉市有关房地产方面的数据，利用协整检验和 Granger 因果关系检验分析了影响中国房地产价格的各种因素。影响房价的因素众多， 笔者主要选取了供给方、需求方、政府以及一些主要的货币政策变量进行理论分析， 并结合中国房地产的实际提出相应假说。实证结果显示， 房地产价格的推动力的主要来源是政府政策，其中金融机构贷款利率对房地产价格的影响非常之大。而需求方面的影响也很大，人均可收入分配的增加能提高房地产价格。而供给方：当年商品房竣工面积对房地产价格的影响也很显著。依据笔者的实证结论， 本文提供了一些相应的对房价调控的政策建议。
2、 关键词：房地产价格；协整检验；Granger 因果关系检验 一、引言 房地产是一国经济的重要组成部分，它的发展健康与否关系到一国经济是否能够健康发展。1998 年，我国实行住宅商品化改革以来，房地产价格呈现出持续上涨态势。2003 年之后房地产价格更是迅猛增加。目前的房地产价格已经远远超出了我国普通民众的购买能力，房地产市场出现了虚假繁荣。快速上涨的房价，不仅对国民经济的健康发展有一定负面影响，还降低了居民的生活质量。房价过高已经成为一个引起广泛关注的经济问题和社会问题。中央政府已经多次下达行政命令，要求个地方政法抑制房价过快上涨。2008 年在落实已有的房地产调控政策的同时，继续施行从紧的
3、货币政策，加强银行体系流动性管理。6 月 7 日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点至 17. 5 %。这是自 2007 年以来的第 15 次，2008 年起的第 5 次宣布上调准备金率。8 月 24 日，北京奥运会闭幕。奥运会期间金融和房地产政策相对平稳。 。尤其是 12 月 17 日国务院召开常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，营业税扩大减免范围、提供房地产并购重组金融服务、三年解决 990 万户低收入和棚户区居民住房、允许住房公积金闲置资金用于经济适用房建设、加大部分开发项目的信贷支持、以及取消城市房地产税等救市和刺激经济的政策纷纷出台。按照我国城市
4、规模划分，武汉市是我国的二线城市，它的房产价格水平具有普遍的代表意义，因此本文以武汉市房地产作为研究对象，探讨房地产价格变动态势及其影响因素，并为我国的房地产政策提供合理化建议。 二、文献综述 国外文献，将房地产价格的影响因素归类为供求因素层面和国家宏观经济政策层面。从供求因素层面来看，Green（ 1999） 则从需求和供给两方面考察房地产价格的决定因素，需求方面考虑人口、收入和年龄，供给因素考虑了工资、建筑成本和土地供给数量。Shiller（2007）认为需求者对未来房地产价格的上涨有冲动的期望，这种投机性期望也会导致房地产价格变动。Krainer（ 2005）认为房价由需求方家庭和供给方
5、建筑单位共同决定，影响需求方决策的重要变量是期望的永久收入与财富、投资回报率及人口，而影响供给方决策的重要变量为建筑材料及土地成本、融资成本和房屋数量。 从国家宏观经济政策层面来看， Plazzi， Torous 和Valkanov（2007）认为，市场贴现率的变动是造成房地产价格波动的主要原因。Gerlach 和 Peng（ 2005）利用香港 1982 年 1 季度至 2001 年4 季度的季度数据， 实证分析了房地产价格、银行贷款、GDP 等变量之间的长期均衡与短期波动关系， 其结论是， 房地产价格的波动影响了银行的信贷扩张， 而银行的贷款却不影响房地产价格。Demary（ 2009）利
6、用结构向量自回归（SVAR）模型研究了 10 个 OECD 国家房地产价格与利率、产出及通货膨胀率的关系， 指出利率与产出冲击对房地产价格有影响， 同时房地产价格冲击对宏观经济主要变量也有影响。McQu inn 和 O. Re illy（ 2007）使用 16 个 OECD 国家 1980- 2005 年的面板数据， 通过面板协整检验发现房地产价格、收入与利率存在长期协整关系。Baffoe- Bonnie（ 1998）利用向量自回归（VAR ）模型的研究得出了那些对宏观变量产生影响的冲击也导致房价的周期波动， 而且房地产市场对房屋贷款利率非常敏感。 【1】 我国学者也从不同角度对房地产价格影响
7、因素进行了研究，周京奎（ 2005） 利用 4 个直辖市房地产价格数据和宏观经济数据，对住宅价格与货币政策之间的互动关系进行实证研究，发现货币政策是决定房地产价格的重要因素。梁云芳、高铁梅、贺书平（ 2006）利用协整分析，得出了房地产均衡价格水平，再通过我国市场上房地产的价格偏离均衡水平的波动状态，从而得出这种偏离只受部分地区影响的结论。洪佳娣、武长河、郑文敬（ 2009） 认为影响房地产价格波动的因素有社会经济基础因素和非基础因素，前者决定了房地产价格中长期波动，后者影响了房地产价格短期波动。董志勇等（ 2010） 从供给方、需求方、地方政府以及货币政策变量考察了房地产价格影响因素，结果表
8、明，推动房价的主要因素是需求方，地方政府的影响也不小，而供给方和货币政策的变量对房价的影响相对较小。肖本华（2008）认为我国住房信贷偏低定价是推动信贷过度扩张从而导致房地产价格膨胀的一个重要原因。 在对影响房价的因素分析方面，现存的文献大多都是割裂地从宏观层面或微观层面单独分析，笔者认为，想要全面把握影响房价的因素应该从宏观、中观和微观，分层次详尽分析和把握。 三、中国房地产价格影响因素与理论假说 影响房地产价格的因素很多。笔者从供给、需求、政府政策等相关变量的角度，根据理论分析，提出一些可供检验的理论假说。 （一）供给方面的因素：当年商品房竣工面积及房地产开发投资额 从理论上来看，当年商品
9、房竣工面积影响房地产价格。当年商品房竣工面积越大，房地产价格越低。同样，房地产开发投资额越高房地产价格可能也越低。 因此，笔者可以得出以下理论假说 1：即房地产价格与商品房竣工面积成反相关关系。房地产价格与房地产开发投资额成反相关关系。 （二）需求方面的因素：GDP 人均可支配收入及金融机构贷款余额 一个地区 GDP、人均可支配收入越高，对房地产的需求量就越大，房地产价格就越高。同样，金融机构贷款余额，房地产价格也越高。 因此，笔者可以得出以下理论假说 2：房地产价格与 GDP 成正相关关系，与人均可支配收入成正相关关系，与金融机构贷款余额成正相关关系。 （三）政府政策因素：贷款利率 根据宏观
10、经济理论，贷款利率越低，越刺激人们去贷款。尤其对于房地产这样的奢侈品，当利率很低时，一方面还没有房的民众贷款购房；另一方面已经有房的人们还会从银行贷款来“炒房” ，因此利率低会促使房地产价格走高。 因此，笔者得出以下理论假说 3：房地产价格与利率成反相关关系。 四、实证分析 本文的变量房地产价格、当年商品房竣工面积、房地产开发投资额、武汉居民人均可支配收入、年平均贷款利率、金融机构贷款余额分别用JG、MJ、TZ、PCDI、R、YE。GDP 还是用 GDP 表示。变量数据来源于武汉房地产统计年鉴 、 中国统计年鉴等，数据范围是 1998-2011 年的统计数据。 本文将利用获得的数据进行实证分析。具体步骤如下：第一步，为了减小误差、保证平稳性，首先对 JG、MJ、TZ、PCDI、R、YE、GDP 取对数，记为 LNJG、LNMJ、LNTZ、LNPCDI、LNR、LNYE、LNGDP；第二步，为了避免“伪回归”现象，先进性平稳性检验，此处利用单位根检验法检验平稳性及单阶整数；第三步，利用第二步检验结果，如果单阶整数是相同的，则进行 Granger 因果关系检验。 【2】 （1）单位根检验：首先利用 Eviews5.0 对数据进行单位根检验，检验数据平稳性，单位根检验结果如下：
