1、关于城乡土地规划利用的分析摘要：本文分析了城乡规划中土地利用方式存在的问题，提出了合理利用土地资源相应的政策建议。 关键词：城乡；土地规划；利用；分析 中图分类号：TU3 文献标识码：A 文章编号： 在城乡建设和城乡管理中，总体规划与土地利用总体规划在经济建设与实施可持续发展战略中起着关键的作用，它们相互联系又相互制约，既是统一的又是对立的。两个规划的依据都是国民经济长期发展规划，其核心内容都是土地的合理利用。但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重，规划深度也悬殊较大。长期以来，两个规划在规划和实施过程中仍存在衔接不到位，难以协调统一。 中华人民共和国土地管理法第二十二条规定：城市总
2、体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。 中华人民共和国城市规划法第七条也规定了：城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。 1 合理利用土地资源的意义 随着城乡发展进程的加快，城乡的能源危机日益严重，水资源短缺，城市环境污染严重，城市的基础设施建设跟不上城市发展的步伐，城乡土地之间的不合理分配等严重的影响着人们群众的生产生活，这些情况严重束缚着城乡的发
3、展进程，为城乡的可持续性发展埋下隐患。对于城乡之间土地资源的利用问题，并不能一朝一夕之间就能解决的，需要一个长期的规划过程，由于城市化发展进程的加快，外来务工人员越来越多的拥入城市，这对本就紧缺的城市土地资源是一个很大的考验，如何合理利用土地资源是城市规划部门迫切需要解决的问题，土地对于农村是人们赖以生存的基础，而在城市土地是进行合理布局和建设的基础，面对有限的土地资源的不断扩张的城市发展之间有着不可调和的矛盾存在，所以如何在城乡规划之间对土地进行合理的协调发展是我国城乡发展进程中需要面对和解决的问题。这些问题的解决对城乡的发展具有十分重要的意义。 2 城乡规划中土地利用方式及其问题 2.1
4、城乡规划中土地利用方式 在当前，我国的农村土地较城市严重紧缺的工业用地来讲，要适当的富余些，所以针对当前的土地分配情况，在城乡规划中对土地的利用方式有二种表现形式。其一：是对部分农村土地进行征用，这是农村土地向城市土地转换的重要途径，随着城市工业化、城镇化进程的发展加快，农业用地逐渐转化为城市用地也是必然趋势，在当前经济发展的必然结果，转化后的土地使城市紧缺的用地形式有了较大的改观，保证了城市化进程推进和用地之间的矛盾问题，在一定程度上补充上城市用地的需求。其二：以招标、拍卖的方式解决城市的用地需求。城市规划过程中，房产商进行房产开发过程中的建筑用地通常都是通过拍卖方式取得的，城市基础设施的用
5、地通常通过招标的方式取得，然后再用招标的方式分配给有能力承建的单位，对土地加以利用。 城乡规划中土地利用存在的问题。在城乡规划中首先说土地征用方面的问题，征用是政府强制性的行业，所以在征用过程中体现不出土地的真实价格，现在对农民土地的征用一般都是价格较低，国家对农民补偿的费用可是微乎其微，再加之政府的机关对土地补偿款的私自截留，真正到农民手里的钱款更是少的可怜，严重的损害了农民的利益。其次农民在私下对土地流转的情况严重，这种自发性的流转存在着许多不规范的地方，也没有统一的规范，所以后续会有太多的问题遗留下来，难以对这部分土地进行合理的规划和利用。现在中国的房价一直处于不断看涨的状态，这些虚高的
6、房价与人们的收入形成了分明的对比，这就是房产商在经济利益的驱使下高价竞拍的结果造成的，高价竞拍来的土地，再进行配套的建设，这种情况下房价只能不断的看涨，造成房产市场巨大的泡沫经济产生。 2.2 城乡规划中土地合理利用的政策建议 要想使土地资源得到合理的利用，首先应该做好城乡规划的工作，只有城乡规划中合理的对土地加以利用，才能充分的发挥土地资源的利用率。下面就城乡规划中土地合理利用的具体措施进行分析： 2.2.1 对农村土地征用的管制 2.2.1.1 征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据
7、地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。 按照马克思的地租分配理论,级差地租应由土地所有者所有,级差地租应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得 5%10%,村一级得 25%30%,政府及部门得 60%70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方
8、面,是切实保障农民权益的重要举措。 2.2.1.2 征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,参考集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。 2.2.2 对土地招标、竞拍、挂牌的规制 由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场
9、秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。 根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基
10、础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。 3 结束语 随着改革的深入，经济发生了翻天覆地的变化，城乡之间的差异越来越淡化，面对日益紧张的土地资源，城乡土地规划被推上了重要日程，土地是城乡建设的战略资源，所以对土地的合理规划是政府对城乡进行管理和调控的重要手段。经济是带动城市化前进的重要动力，随着经济的突飞猛进，城市也发生着日新月异的变化，面对如此快速的发展，城市无论在人口、能源还是环境方面都面临着严峻的考验，如何更好的规划城市发展的诸多事宜，促进城市可持续性发展的战略计划是当前城市急需解决的重要问题。城市越来越面临着严峻的能源危机，如何更好的协调城市能源的消耗是城市规划的重要问题。现在每个城市都面临着土地资源的紧张的局面，特别是一些大中城市形势更为严峻，所以城市规划需要从长远的目标出发，综合部署各项建设和管理规划，使城乡建设中土地资源得到合理的利用。 参考文献: 1 陆益龙. 农村土地征用问题: 现状及成因分析 J. 学习与实践,2009（1）. 2 童霓.城市化进程中土地征用问题浅析J.西部财会,2008（3）. 3 包亚钧.中国农村城市化的道路选择J.中州学刊,2011（10）.
