1、关于房屋抵押期间产权归属问题探讨【摘 要】房屋产权抵押在现代市场经济活动中越来越普遍。但是，由于制度及管理存在一定的漏洞，由此而产生的房屋抵押期间产权归属纠纷时有发生。笔者写作本文即是对房屋抵押期间的产权归属问题做简单的研究，以期为这一问题的解决提供参考。 【关键词】房屋抵押； 产权；产权归属 近年来，随着我国房地产业的快速发展，与之相关的房屋按揭贷款，房屋产权交易，房屋产权抵押等经济活动越来越普遍。房屋产权作为一种资源进入到市场领域，充分调动了房屋，土地等相关要素参与到市场经济的生产，消费和分配中来，使资源得到最大限度的利用。对充分活跃房产消费市场起到了不可忽视的积极作用。但是，由于相关法律
2、法规的不健全，管理制度存在漏洞，在房屋抵押的过程中，关于房屋抵押期间产权归属问题的纠纷时有发生，已为房屋抵押这一经济行为的发展带来了不小的困境，同时也为市场经济的有序发展产生了消极的影响。因此，理清房屋产权归属，尤其是房屋抵押期间的产权归属问题，对于促进房产消费市场和市场经济的有序健康发展有着十分现实的意义。 一、房屋抵押的基本内涵与形式 （一）房屋抵押的基本内涵。 房屋抵押是指房屋产权所有人以房屋产权的有效凭证（房产证，地契）作为抵押向国家金融机构或者其他第三方获取借款及其它物质帮助的行为。 在房屋抵押期间，产权所有人取得借款并按期付息。房屋的产权仍然归其持有，债权人只是按期获取利息，而无使
3、用和出售房屋的权利。但是，如果房屋产权所有人（债务人）不能或者不履行债务，那么，抵押期限结束后债权人就有权依法处分抵押房屋及其产权，并于所得款项中优先受偿。 在房屋抵押中，提供房屋的当事人叫做房屋抵押人（以下简称抵押人） ，接受房屋抵押的原债权人叫做房屋抵押权人（以下简称抵押权人） 。（二）房屋抵押的形式。 房屋抵押大体可以分为两种形式：第一种是房屋产权和土地使用权一起抵押，即抵押人以其合法的房屋及该房屋占用的土地使用权作为一个统一的房地产整体抵押给抵押权人作为债务履行的物质担保。第二种是房产和地产的分别抵押，顾名思义该形式就是抵押人将房屋及房屋占用土地的使用权二者作为独立的财产抵押给不同的抵
4、押权人，以此作为履行债务的物质担保。 二、抵押房屋的产权法理认定 （一）土地使用权和房屋产权在民法上的独立关系。 关于土地及土地上房屋的关系，近代以来民法对此问题的解释大致有二种观点：一种以德国的民法典为代表，其第 94 条规定，附着于土地上的物尤其是房屋建筑，以及和土地尚未分开的出产物，属于土地的重要组成要素。因此，不应该将土地和地上物进行分开登记，分别流通，甚至于出现土地与其附着物分属于不同的权利主体的情况。另一种以日本的立法模式为代表，认为土地及其之上的附着物如房屋等二者之间是独立的关系。 （二）土地使用权和房屋产权在民法上的相依关系。 早在 1992 年（国家土地管理局令）第一号划拨土
5、地使用权管理暂行办法就指出：“土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物，其他附着物转移给他人的行为。 ”这实质否定了“房随地走，地随房走”的原则。然而 2001 年 8 月 5 号建设部公布的城市房地产抵押管理办法第四条规定：“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押， ”该规定，表明了建设部“房随地走，地随房走”的原则性态度。这与 1992 年的（国家土地管理局令）第一号划拨土地使用权管理暂行办法直接违背。究其原因是因为房地合并抵押的做法是目前比较便于管理的抵押方式。 （三）我国目前的房屋产权内容 我国目前在房屋产权的认定上，采用日本模式
6、，即房屋产权和土地所有权分属不同权利主体，土地所有权属于国家。房屋抵押只是房屋所有权的抵押，不包括房屋所依附的土地所有权的变更。 三、房屋抵押期间的产权归属问题探讨 （一）目前采取的抵押模式。 我国目前在房屋抵押上采取了易于管理的房地合并抵押的方式，即在抵押人向抵押权人提供房屋抵押时是连同房屋及该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押。这种模式与我国目前土地国有，房屋和土地的所有权分离的原则背道而驰，但是，从易于管理，促进房产交易市场发展，维护房屋所有人合法权益的角度出发这一模式具有相当的合理性。 （二）单一房地产权利主体的产权归属问题。 这一问题是房屋抵押期间产权划分比较简单的情况，由于权利主体
7、单一，对抵押房屋的产权划分就比较容易。根据上文中的相关论述，我们知道在发生房屋抵押行为时在抵押期间也就是抵押人履行债务的时期内，房屋的产权毫无疑问属于抵押人所有，换言之，就是在抵押期间抵押人对抵押房屋产权的所有权受宪法以及物权法等相关法律的保护， （三）非单一房地产权利主体的产权归属问题。 随着我国城市化的快速发展和城市住房制度改革的深入，城市中私人房屋所占比例快速提高，出现了房屋产权和土地使用权的权利主体不同一的新情况，行业内专称这称这一新情况为：“房屋区分所有” ，房屋区分所有，也叫建筑物区分所有，是指多人区分建筑物面各得其部分。具体表现如下： 1、在城市高层的商品楼房（写字楼，住宅楼，商
8、业用房）中，可能有数十或者数百户的自然人或者法人，这些人对于该楼所占用的土地都享有不等的使用权。其中一户或者几户用其房屋抵押进行相关经济活动时，对于其房屋自然具有产权，但是对于土地使用权，由于该楼的土地是作为一个整体向国家土地管理部门申请的土地使用权，所以在房屋抵押期间，房屋产权的所有人即抵押人只是具有房屋产权，房屋的土地使用权仍然归该楼全体法人或者自然人所有。 2、一栋建筑物区分所有的情况，此时建筑物所占用范围内的土地使用权归区分该建筑物的多个权利主体按份共有，当其中一人进行房屋抵押时，抵押期间房屋的土地使用权归多人共同所有，也就是说此时的房地一同抵押在土地使用权的抵押上有多个抵押人，在房屋
9、抵押期间房屋的土地使用权归多人共用。其中一人要处理共有的土地使用权，必须经过其他共有人的同意。 3、房屋区分出售后，土地使用权仍然在房屋开发商手里，或者是对原有旧宿舍改建以后，由于政策原因和国有土地没有办理出让手续，其原划拨的土地使用权仍然在原来单位手中。此种情况下，单位宿舍住户毫无疑问拥有自己所居房屋的房产权，但是由于土地使用权在原单位手中，住户在用房屋进行抵押期间实际上是没有土地使用权的，其抵押房屋的价值也不及房地一同抵押的价值大。简单的说就是此时的产权不是完整的。 4、用农民的集体土地建房，这种情况主要是在农村危房改造和新农村建设过程中，这些住房不是建在农民具有土地使用权的宅基地上，而是
10、建在属于村里的部分集体土地之上，对于此类房屋，农民可以居住但是没有土地使用权，若以此进行房屋抵押则在抵押期间农民不但没有房屋产权也没有房屋土地使用权，只能由村级集体出面予以担保。而此时的房屋产权及土地使用权都归村集体所有。 四、结论 基于上文论述，笔者认为可得如下结论： （一）在我国目前的生产资料所有制结构下，抵押房屋的产权不仅包括了房屋本身的产权还包括了相应的土地使用权，二者是一个不可分割的整体，在进行房屋抵押期间产权的归属问题划分，抵押房屋的价值评估时，土地使用权是必须加以考虑。 （二）针对目前有关房屋抵押期间产权认定方面存在的多部门共管，政出多门的混乱情况。笔者认为，政府应从明确管理部门职能和完善法律法规两方面入手，加大对房屋抵押期间产权认定工作的监督和引导，从而促进房屋产权抵押市场的健康有序发展。 参考文献： 1王利明物权法研究上 下卷 中国人民大学出版社 2007 年 12月 2中华人民共和国建设部房屋登记办法2008 年 7 月 1 日起施行
