1、关于房产企业项目管理与成本管理的阐述摘要：本文主要是结合笔者在工作中的实际经验，论述了房产企业项目管理与成本管理，提出了自身的一些看法，以供参考。 关键词：前期工作；实施阶段；竣工结算；措施 中图分类号：F830.52 文献标识码：A 文章编号： 一、房地产开发项目前期工作阶段 项目前期工作的基础主要包括了：编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等重要因素，其质量的好坏会对后期项目开发产生重大影响。比较好的办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度。通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧，及时发现问题，优化前期工作成果。不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料，均要
2、求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，该成果才能提交给开发企业，由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善，形成相应记录文件，以提高投资效益。在进行有效的市场调查基础上，开发企业可以根据房地产市场价格采取拟订目标利润的办法来推算目标成本，把目标成本按开发成本和期间费用进行分类、分解。 二、房地产开发项目实施阶段 在项目施工阶段，虽然影响项目投资可能性小，但是项目要投入建设资金，浪费投资可能性大，开发企业必须加强施工现场的动态管理。主要体现在： 1、规划好绩效奖罚制度。一个是为了充分调动管理人员的激情和积极性，二是为了牢固树立管理人员的经
3、济观念，培养他们实事求是的办事作风，让他们认识到节约资金的重要性。当管理人员发现施工图设计错误或不合理时，在确认的情况下根据其节约效益给予适当奖励。严格督促施工方按图施工，如发现不按图纸施工，管理人员要及时纠正并令其返工。 2、管理好工程设计变更工作。比较容易引起工程设计变更的原因有：工程设计图粗糙；市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。另外，值得重视的是严禁通过设计变更扩大建设规模，增加建设内容。认真处理必须发生的设计变更，涉及到费用增减的设计变更，必须三方即设计单位、开发企业和监理单位共同签字方为有效。开发企业派遣常驻施工现场的工程造价管理人员随时掌握工程造价的变动情况。 3、控制进场材
4、料的质量与成本。开发企业对工程所用的大宗主要材料进行统一招标和购进，多方验收，减少材料在使用前的多余环节，做好材料抽检工作，将质量不合格的材料不采用原则落到实处。严格控制材料代用。 4、严把隐蔽项目的验收关。特别是主要隐蔽项目，开发企业应按程序与行业的要求验收。关键隐蔽点要求标明项目、被隐蔽部位、工艺和质量完成情况。如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明尺寸，附上简图，最好能保留摄像资料，切实做到上道工序达不到要求下道工序不开工。 5、支付工程进度款要实行多级化管理并有效控制，严格按签证及审查制度办事。杜绝施工方绕过多级管理直接找开发企业支付工程进度款的怪现象。每一级管理人员谁签字谁
5、负责，达不到质量要求暂停付款，不能让多级化管理流于形式。 三、房地产开发项目竣工结算阶段 开发企业要对工程竣工结算进行审查。最好采用三级审查方式审核结算书，即监理公司初审，项目部门复审，开发企业终审。这既可互相监督又能保证结算的准确性。结算完成后，开发企业应及时做好项目的开发评价工作，主要是：前期费用成本分析，策划营销成本分析，建安成本分析，收益分析及项目整体的财务成本分析，对项目各分部分项和整体进行质量分析。其目的一方面总结开发项目的成败得失，吸取经验教训；另一方面可以取得一些经验数据和技术经济指标，为以后的开发项目提供成本控制与质量管理方面的参考依据。 四、完善房产企业工程项目管理的对策
6、1 完善对招投标管理 完善对招投标管理，创造更有诚信的社会市场增强招投标市场的透明度，加强招投标市场监管，加大处罚力度，给项目竞争者提供更公平、公正的市场环境，增加工程项目管理方面条款，为现行法律提供有力保障，培养和创造我国更有风气的社会市场体系，确保项目竞争者在招投标过程中得到公平的权利，为项目管理的规范性奠定较好的市场。 2 完善对工程项目的合同管理体制 完善对工程项目的合同管理体制，规范建筑市场秩序加强法律意识教育，全面提高施工管理者的法律意识；合同制定过程中，也应本着在平等的基础上，公平、公正得原则制定条约。加强质量监督部门监管力度，使施工企业对工程的质量安全放在首位，为了更健全合同管
7、理制度，严格按合同签订、审查、公证、监督等程序来执行，进而提高建筑市场管理水平，提高管理人员素质。 3 完善工程监理制度，充分发挥监理的积极作用 首先，提高工程监理人员的素质。借鉴发达国家提高工程监理人员素质上的先进经验，对监理工程师的认定，不但要通过职业资格考试，也要辅之以年龄、工龄、工作经验的限制。其次，扩大监理人员的监理范围。将监理法范围扩大到工程项目设计、生产设备招标、工程进度和质量控制等重要环节。再次，规范监理市场。严格执行国家制定的费用标准，提高工程监理的积极性，促进监理市场的良性发展。 4 建筑工程项目成本管理对策 （1）提高成本管理意识，树立成本管理观念 当前建筑市场竞争异常激
8、烈，工程利润越来越低，施工企业只有通过加强工程项目的施工成本管理，才能提高企业的利润。所以施工企业必须树立起市场观念，让全员具备成本意识，努力提高成本管理的能力，企业的任何决策都应围绕降低成本来进行考虑。 （2）建立完善的项目成本管理组织机构和健全的成本管理机制 如实行项目经理责任制，明确项目成本管理体系中的各级人员的工作职责与权力，编制本阶段施工成本控制工作计划及流程。为了让项目组相关人员较好的完成职责内的成本控制工作，还应建立配套的奖惩机制，坚持责权利相结合的原则，用合理的物质奖励去进行刺激，奖励完成任务好的项目部门和人员，而成本控制工作不到位、造成成本超支的责人员应予以一定的惩罚，并查明
9、原因，总结教训。只有合理的奖惩机制才能充分调动全员参与项目施工成本管理的积极性和主动性。 （3）以具体措施来加强建筑工程成本管理 建筑工程成本管理包含许多的方面，主要有材料成本、人工费用成本、机械使用成本以及现场成本等方面。其中，材料成本管理指的是通过控制工程使用材料的价格来降低工程成本，人工费用成本管理指的是通过劳动力的合理配置使得有限的劳动力达到最高的劳动效率，机械成本管理主要就是通过维护保养等手段提高机械的使用寿命来达到降低成本的目的，这些成本管理在建筑工程成本管理中的作用非常重要，必须进行科学有效的控制，尽可能的降低建筑工程成本，提高建筑工程管理效果。 （4）重视成本管理的同时重视质量
10、控制 质量控制最基本的内容是工序质量的控制，工序质量控制的目的就是要发现偏差和分析影响工序质量的制约因素，并消除制约因素，使工序质量控制在一定范围内，以确保每道工序的质量。工序质量具有不稳定性和不确定性的特点，不稳定性是因人工操作所致，而不确定性是指建筑工程施工不象工业产品的工序那样可以事先确定。建筑工程施工工程量大，共同操作的人员之多及交叉施工的存在，使建筑施工的工序具有连续的相互搭接的特征，控制好工序质量，就要做到对每道工序，每个工作全面实施监督操作、检验把关、预防和检测检验相结合的管理控制方法来加强成本管理。 五、结束语 综上所述，房地产项目管理是一个高要求的管理过程，不仅要考虑到房地产前期工作、实施阶段、竣工结算各个阶段和各个方面的内容，并且还要运用各种科学新知识、创新理念，不断开拓，创新，才能不断促进房产企业的发展。
