1、关于房地产企业成本控制的探讨【摘要】近年来，房地产业的蓬勃发展给房地产企业带来机遇的同时也带来了激烈的竞争，因此房地产企业想要生存发展下去，必须进行成本的控制，在保证工程质量的前提下，为企业创造最大的经济利益。下面我们先来介绍房地产企业双赢的目的，再分析现在房地产企业成本控制存在的问题以及解决的办法，最后探讨房地产企业成本控制人员需要具备的素质。 【关键词】房地产企业；成本控制；控制措施 引言 目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是
2、来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施。如何在现阶段国内经济过热的外部环境和保证工程质量的前提下，加强成本控制、提高企业效益、增强企业核心竞争力，达到双赢的效果，已成为房地产企业面临的重大课题。 1.房地产企业成本控制的必要性 成本控制是指在企业生产经营过程中，利用所掌握的信息对影响成本的因素和条件采取一系列预防和调节措施的管理行为，主要针对生产经营过程中涉及到成本费用的经济业务的控
3、制。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程，具有全面性、连续性和系统性，凡是企业的生产过程活动中涉及到的价值运动，都包括在成本控制的范围之内。因此，在企业生产开发的过程中，成本控制是不可忽视的重要环节，它不仅能够缓解目前政府对房地产行业抑制的压力，更重要的是，房地产企业能够借此提高生产效率，增加企业经济效益，进而增强企业核心竞争力。 2.房地产企业成本控制的目的 2.1 提高房地产企业的投资收益 企业进行房地产投资的目的在于获得投资收益。投资产生的利润等于房地产的销售价格减去房地产的成本。国家为了调控房价过高的趋势，逐步出台房产“限购令” ，使得房地产的销售价格继续保持强劲势头增长的期望几乎化为泡
4、沫。因此要想增大房地产企业的投资收益只能从成本控制方面着手。企业在保证房地产工程质量的同时，合理地降低成本，不仅可以提高房地产企业的投资收益，也可以进一步加强企业的市场竞争力。 2.2 提高房地产企业的管理效率 对于房地产企业来说，成本控制是成本管理的一个重要的方面。成本管理的主要目的是最大程度的调动企业全体工作人员，在保证工程质量的前提下，对企业生产经营全过程的环节进行科学有效的管理，从而达到以最少生产资料耗费取得最大的产品成果。成本控制水平的高低直接影响着成本管理水平的高低，进而影响着企业生产经营效率的高低。 3.我国房地产企业成本控制存在的问题 3.1 对成本控制缺乏全面性 据调查，我国
5、的众多房地产企业中，大部分企业都没有系统的成本控制制度和实施措施，很少企业能够实行全方位、全过程的成本控制。大部分企业没有实行成本控制或只是实行最基础、最简单的成本核算，根本原因是这些房地产企业的管理者对成本控制缺乏足够重视，他们认为房地产企业成本的关键影响因素就是房地产的设计、大宗材料设备的采购等几个大的环节，而开发过程的其他环节，如前期选址、整体规划、开发进度、房屋销售等，对企业成本的影响较小，因此对成本的控制也只停留在几个大项成本方面，而没有将各个细微的能够产生成本的要素纳入成本控制体系之中。而且，企业成本控制参与人员主要是财务工作人员，而实际上他们只能对事后成本进行控制，而事前控制却做
6、不到或力所不能及，这也影响了企业成本控制的整体性。 3.2 成本控制制度管理缺失 制度总是确保工作有效顺利进行的重要保障，很多房地产企业虽然也有成套的成本控制方法，但是由于制度管理不到位，导致很多有效的措施难以落实。房地产从选址、设计、施工、装修到销售、入住，需要很长的时间，开发的周期较长，成本产生的范围广，但是我国不少房地产企业没有成文的成本控制流程，没有严格的奖惩机制，使得制度措施失效，成本控制在很大程度上无法发挥实效，成为了摆设。 4.房地产企业优化成本控制的措施 4.1 企业树立科学的成本控制观念 企业的管理人员尤其是财务管理人员应该加强对成本控制的学习，充分认识到企业成本控制并不仅仅
7、是审核、核算那么简单，要把成本控制与企业的经营目标挂钩，以严格的成本控制来提高企业的经营管理水平，实现企业财务战略目标。 4.2 优化企业成本控制体系 企业成本控制要尽量做到全面化、精细化，对项目的事前规划、项目的施工阶段都要进行控制，要认识到成本控制在整个房地产开发过程中意义，将成本控制扩展到前期土地选择、购置、建筑设计及施工、基础设施建设、工程进度和管理等各个环节，对事前和开发后的各项成本都要进行控制。 4.2.1 注意事前控制 在项目的规划阶段就要进行成本预算编制工作。要对项目进行充分的评估分析，根据市场预测预计销售均价，以确定该项目的盈利能力及利润率，选择可行的投资方案，进而确定成本控
8、制目标，在此基础上对成本控制目标进行细化编制成本预算，形成一整套的成本评估目标体系。4.2.2 关注项目施工阶段的成本 房地产成本的主要产生环节就是项目的施工阶段，这一步骤是人力、物力、财力大量产生的阶段，其中的材料、设备的采购、地质的勘查、工程的设计等，都是房地产开发项目成本产生的重要环节，所以这一阶段的成本控制必须非常谨慎，要与施工企业签订规范、细致、严密的合同文本，对施工企业的报价、索赔等都要进行严格的核查，在工程建设过程中，要尽量减少工程变更，减少不必要的费用产生。 4.2.3 加强对工程进度的控制 工程进度的控制可以有效的降低资金成本和劳动成本，主要措施包括缩短开发周期，减少资金占用
9、时间，提高管理效率，从而实现对财务费用和管理费用的控制。 4.3 完善成本控制的制度建设 建立一个有效的成本控制措施的保证机制，做到成本控制责任落实到人，防止由于权责不清而导致的无人负责状况，将权、责、利相结合，将成本控制工作情况与管理人员的实际利益联系起来，对成本控制工作做得好的人员，要给予一定的奖励，对导致企业成本额外增加的人员，要进行一定的处罚，以这种奖惩机制来明确企业对成本控制的重视和做好成本控制的决心，从而使企业成本始终处于有效控制之下，保证成本控制政策得到有效落实。 另外，成立专门的成本控制部门非常有必要，并且为成本控制部门配备经验丰富的财务、预决算及工程管理等相关人员，利用这一部门，可以保证项目的事前、运行期间、竣工结算阶段等都有专门人员对成本进行监督，通过统计、核算、分析等步骤，能够使企业更加准确地掌握成本信息，并及时进行调控。 5.总结语 房地产企业进行有效成本控制有利于企业减少成本，在激烈的市场竞争中拥有更大的优势，房地产企业的管理人员要充分认识到成本控制的意义，不断发现和解决成本控制工作中的问题，提高成本控制工作的有效性。 参考文献 1王新芳.房地产开发成本控制研究D.西安科技大学.2008 2杨秀凯.房地产企业全程成本控制的思考与对策J.财会学习.2009.（1）：35-38
