1、农村房屋转让法律困境及解决思路摘 要 由于现行农村宅基地使用权制度不甚完善，农村房屋转让中出现了大量脱离法律、规避法律的现象，影响了农村有关房、地产权利的行使。新颁布实施的物权法也没有对农村房屋转让问题作出明文规定，给农村房屋转让合同效力判断留下了很大的争论空间。本文认为，在遵循了“一户一宅”的原则和集体经济组织成员以外的人员补交了土地使用收益金后，农村房屋转让合同不因法律禁止或限制宅基地使用权而受影响，非集体经济组织成员购买的农村私有房屋应受法律保护。 关键词 农村房屋 转让 法律问题 作者简介：揭明，博士，浙江万里学院法学院教授，研究方向：民商法。 中图分类号：D920.4 文献 标识码：
2、A 文章编号：1009-0592（2014）05-217-02 近年来，随着城市房价急剧升高及拆迁等原因，许多城市居民及外来务工人员在城市买不起房，不得不到农村购房以解决居住问题，导致农民房屋在村民和市民间的交易日趋增多。但由于现行的法律法规对农村房屋交易缺乏明确系统的规定，导致了大量的土地权属混乱和产权纠纷，也使法院在处理该类案件时遇到了法律困境。面对不断出现的纠纷，我们应尽快作出合理的制度安排。 一、现行立法状况 （一）关于农村房屋性质的规定 我国现行法律法规规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。而集体所有的土地上所建房屋则是农民的私有财产。也就是说，土
3、地的集体所有与房屋的农民个人所有是可以并存的，即我国法律承认建筑物所有与土地所有权可以分离的。根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（修改稿）第 131 条第 2 款式规定：房屋所有权人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其它违法行为的，应当认定买卖关系有效，当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。由此可见，法律承认农村房屋的所有权归农民个人所有。 （二）关于农村宅基地属性有关规定 宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。 土地管理法第 8 条规定：农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基
4、地，即“一户一宅” 。由此可见，只有集体组织成员才能拥有宅基地使用权。另外，国务院办公厅在关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第 2 款及国土资源部发布的关于加强农村宅基地管理的意见均规定：严禁为城镇居民在农村购买住宅发放土地使用证。 二、司法实践中的具体做法 从法院受理的农村私有房屋买卖纠纷案件看，大多是出卖人因房屋现值或拆补偿价格大大高于原房屋出售价格而起诉。目前，绝大部分法院认定，只要是与本集体经济组织以外的人所订立的房屋买卖合同均无效。在农村房屋买卖合同被判决无效的情况下，若是出卖方反悔，提起确认合同无效，返还房屋之诉时，卖方提出返还价款、赔偿损失之反诉，对于此种赔偿数额的确定问题，各
5、法院判决也不同。大多数是在对房产现价评估后判决卖方支付给买方房产增值部分的 66%-70%。其实，在经济发达地区农村房屋流转活动已具有相当规模，其发展势不可挡。但是，由于不能办理产权证书，大量房屋流转都是私下进行，流转行为和结果均不受法律保护，转让行为无法律的约束和保障。买卖双方（特别是卖方）缺乏城信，一旦反悔，法院只能依据法律的规定，判决此项交易不成立。即使是判决卖方支付给买方房产增值部分的 60%-70%，仍不足以弥补买方在交易中受到的损失，这样的判决结果一味地维护宅基地使用者的利益，将在一定程度上损害买方的利益，助长村民在处理宅基地交易案件上的无理行为，从长远看不利于农村土地市场的发展。
6、 三、法理分析 由于政策强调农村私有房产不得转让，但现行法律法规没有明确农村房产不能流通，而现实情况是，农村房屋出卖的情况大量存在，房屋转让后权属纠纷仍层出不穷。那么农村房屋买卖是否有效 一种观点主张农村房屋买卖合同无效。理由是：我国土地管理法已有明确规定：农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有集体经济组织的成员才能享有宅基地使用权，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋自由买卖，在我国“房地一致”的规定下，将导致与房屋和宅基地使用权一并转让，这与宅基地使用权身份限制的法律规定相悖。如果确认农村房屋买卖合同有效，实质就是改变了农民宅基地的使用性质。 而另一种观点认为，农村私有房屋买卖合同有效， ，其理由是： 1.从宪法角度看，公民在法律面前一律平等。在宪法提倡平等的大前提下，国有土地和集体土地所有权具有平等性。 ，所以转让时两者也应该平等。城市居民拥有所有权的房改房与农民所建房具有相似性。目前城市居民房改房上市时，只要补交一部分土地收益。而如果只对农民处分自己的房屋采取限制性政策，是不公平的。不能因为买卖身份双方的身份不同而区别对待。城市房屋可以自由转让，而农村房屋只能在本集体内转让，本质上
