1、北京市房产测绘市场化的实践和探索摘要 在我国社会主义市场经济不断完善的进程中，为了适应我国房地产业快速崛起的需要，自 2000 年以来，我国管理部门出台了一系列文件，用来推动测绘行业向市场化发展。在我国的房产测绘行业陆续迈入市场管理的门槛后，推动了测绘效率和质量的提高，改变了过去测绘体制下有些测绘中存在测绘结果不准确、服务质量不好的现象和情况，促进了测量市场的建立和标准化流程的落实。对于测绘单位来说，明确了其企业地位，让单位成为市场主体，通过市场的运作和服务，以自负盈亏的形式实现企业发展。这中间有经验，也存在问题。对其中的经验和问题予以分析，对于房产测绘市场的完善发展和健康运行具有积极的意义。
2、 关键词：房产测绘,市场化,测绘管理,测绘监管 中图分类号：P2 文献标识码： A 文章编号： 1 引言 长期以来，房产测绘单位作为产籍管理、房地产产权的一部分，一直是垄断经营。随着社会经济的发展，尤其近几年房地产市场异常活跃，大量的房产测绘工作均由一家房地产测绘队伍来完成，测绘速度和质量都很难保证，尤其是房产测量成果质量方面还存在着技术规范可操作性不强、测管关系不畅通,测管体系不完善等缺点。同时，这种垄断经营状况也容易造成了许多不良现象，阻碍了房地产产业的健康发展。所以打破垄断、推行房地产测绘机构市场化在全国许多城市开始逐步实施。 2 研究的意义 本文以最早实行市场化的北京市房产测绘市场为研
3、究对象，分析了市场化 9 年来工作中的成绩和不足，针对性的提出了改进意见，为北京市京房产测绘市场化管理工作改进指明了方向，也为后续全国范围的市场化提供指导了意见。 3 房产测绘市场化改革在北京的实践 2003 年，建设部提出房产测绘单位或部门从房产行政主管部门分离，成为具有独立法人资格的专业服务机构。之后在北京市辖区范围内，开发商和业主可以随意选择测绘机构来进行商品房面积测绘。在这样的大环境下，各房产测绘单位根据其当地的实际情况进行改组改制，成为目前房产测绘市场的主力军，从过去 9 年的实践中，市场化改革取得了一定的成绩和进展，也暴漏出了一些问题。 3.1 房产测绘市场化取得的进展和宝贵经验
4、北京市通过 9 年的房产测绘市场化改革，目前北京市已备案房产测绘机构共计 80 多家，其中甲级 12 家，乙级 17 家，整个房产测绘市场一片生机，在几年前房地产开发异常火爆的情况下，及时准确的完成了各项任务，成了开发商和政府沟通的有效桥梁，我认为对后来实行市场化的城市或地区有很强的借鉴意义。 3.1.1 统一了全市的测绘成果样式 从 2003 年开始，北京市建委委托房地产勘察测绘所进行全市的房产测绘成果的管理，统一在全市推广威远图公司设计的 citors 图形处理软件和汇交软件，使全市任何一家公司的测绘成果都能无障碍地和建委数据库连接，每个项目的汇交成果时除了纸质报告书外，还有与之配套的光盘
5、，备案时需要准备本项目齐全的资料，所有这些措施，有效的杜绝了部分测绘单位弄虚作假，也彻底改变了一个单位一个成果样式的局面。3.1.2 编制地标，统一口径和分摊方法； 由于 2000 年国家标准中规定有不明确、不详细的地方，或者新出现的建筑样式，使得某些面积认定上有困难，某些极端情况下，面积认定出现了迥异的情况。针对这个现状，北京市在不违背国家标准的情况下，出台了地方标准，地方标准出台后，很大程度上缓解了面积认定不明确、不统一的问题，减少了纠纷，堵住了部分不良开发商弄虚作假的后路。此外，还明确规定了分摊计算方法，比如楼外分摊、楼间交叉分摊、市政类和不可分摊类等，这些明确规定是通过定期的例会，下达
6、到各个测绘机构，保证了全市房产测绘面积认定和分摊的统一性，专业性。 3.1.3 培养了大批合格的房产测绘技术人员，增强了测绘单位的服务意识。 截止目前，北京市已有 500 多名房产测绘专业人员，市场化之后的北京市房产测绘市场，不管形式上还是本质上都发生了巨大的变化，很多单位都积极引进、培养了自己的专业人才队伍，大大改善了各个测绘机构的人才学历构成，为新技术新软件的推广奠定了坚实的基础。为了在市场中争的一席之地，单位定期组织大家进行技术交流，增强服务意识教育，赢得了客户的好评。 3.1.4 加强了质量管理，加大了对违规单位的处罚力度 在闹的沸沸扬扬的国际友谊花园面积纠纷案例中，做出了错误测绘成果
7、的北京市房地产勘察测绘所，受到的惩罚仅仅是罚款人民币 3 万元，这和全体业主几千万的额外支出，形成了强烈的反差。2003 年市场化之后，北京市市建委加大力度对房地产测绘市场进行整治。截止目前，一共有十多家测绘单位因为违法违规测量受到了处罚，一定程度上净化了市场，维护了市场秩序，保障了房产测绘市场的稳定、良好地运行。 3.2 房产测绘市场化带来的负面影响： 房产测绘市场化之后，测绘机构之间竞争十分激烈，相互压价，恶性竞争十分明显，各种争抢活源手段无所不用其极，测绘机构容易受开发商的制约，这给后期的房产产权登记工作带来很大风险。北京作为房产测绘市场化改革的试点城市，其改革的步伐和力度都是空前的，取
8、得了很多宝贵经验，为市场化趟出了一条路子。但是取得成绩的同时，也产生了一些不能忽视的问题，如果不能解决好这些问题，可能会影响市场化的进程和效果，主要问题我认为有如下几点： 3.2.1 测绘企业良莠不齐，竞争白热化，没有妥善的退出机制: 基础房产测绘是一项长期性持久性的基础工作，需要将房产测绘资料长期积累并且保存，而且又需要不间断地对本地区房产现状进行修测和补测，建立一个有效的实时的数据图形库。这样才可以适应房屋权属登记的需要。市场化之后，入市的房产测绘企业有相当一部分不进行或着是无能力进行基础房产测绘，虽然他们往往从事的是项目测绘，打一枪换一个地方，这对房屋权属登记是有害无益的。另一个不能忽视
9、的问题是不正当竞争，很多企业挤入房产测绘市场化目的很明确，就是看中了其中的收益，为了获得更大利润，不惜使用恶意压价、贿赂开发单位的相关负责人等各种不正当手段，严重扰乱了北京市的测绘市场。 3.2.2 开发商影响测绘结果，行政部门监管不力 针对房产测绘市场激烈竞争状况，有些开发商为了在商品房销售中获得更多更大的实惠和利润，有时会利用招标、委托之际提出些不合理的要求。而有的测量单位为了迎合开发商，获得这来之不易的项目，往往就会互相压低价格，拉关系，找熟人，甚至会违规操作，打房产测量规范的“擦边球” ，出具不实测绘报告，严重扰乱了房产测绘市场的秩序，这也为日后的房产权属登记留下很大的隐患。 4 北京
10、市房产测绘市场化实践的指导意义： 4.1 有控制的放开，建立房产测量市场的准入制度 监管部门要根据市场容量的大小来确定从业单位的数量，以保证房产测绘成果的质量，如果过早彻底放开，不加约束这一市场，将像开放房地产评估市场一样混乱，各个测绘单位可能会相互压价，这虽然会促进测绘市场竞争机制的发展，但如果收益低于其运营成本，则必然会导致市场测绘行业无序竞争。 4.2 进一步完善相关法律法规 通过立法，制定专门的房产测绘市场化管理的办法，统一全国的房产测绘市场的管理；从而依照测绘市场化管理的有关规定，明确各地房产管理部门作为房产测绘市场管理的上级主管部门，负责制定本地的房产测绘管理办法和测绘资质认定，并
11、进行全面具体管理；房屋权属登记机构负责具体的监督，发现问题并及时处理，且对不符合房屋权属登记要求的房产测绘机构提出具体的处理意见，包括终止其测绘成果的提供，终止其测绘资质，甚至追究其相应的法律责任。完善相关的立法、制度和规范已成为当前房产测绘市场推行的迫切要求。 4.3 完善房产测绘市场的行业规范，实行人性化管理 市场化后的房产测绘实践中应有详细、明确可行的技术标准。房产测绘工作的主要依据是国家颁布的房产测量规范以及各地制定的地标。经过几年的实际工作检验以及建筑业的发展， 房产测量规范有很多内容需要进一步完善细化。房地产管理部门应根据当地实际，认真地对照规范，对市场上出现的问题但是房产测量规范
12、上又没有明确的内容，联合上级测绘行政主管部门及时制定出详细、可操作性强的实施细则，并对实施细则进行不定时的修订更新。 尽管在房产测绘管理办法中规定只有经过房地产管理部门审核的房产测绘成果才可用于房地产管理，但对具体如何进行房产测绘的委托、测绘的实施、成果的提交、成果的审核等方面的工作程序尚无具体规定。因此，房产管理部门应有具体的实施细则。房产测绘成果，必须要依附于房屋权属登记，独立于房屋权属登记则无存在的实际意义和价值。房产测绘市场化，使得测绘与管理分离，责任更加明晰。为了规范房产测绘资料的管理，房产管理部门应当制定委托房产测绘的合同文本、房产测绘成果报告文本，并且根据本地房地产管理系统的要求
13、，指定使用统一的测绘软件、提交统一格式的数据文件，使用的软件必须是成熟稳定的，规定要求一定要明确。 5 结语 房产测绘成果直接关系到千家万户的切身利益，房产测绘走向市场化势在必行。但针对目前房产测绘市场化管理尚无完善的法律法规的现状，如果随意地放开市场，则会引发一系列问题。如某些以营利为目的的项目性测绘企业大量入市，可能会损害到其他测绘企业和当事人的合法权益。更严重的是，如果一些不合格的测绘结果被用在权属登记中，将会成为政府难以处理的棘手问题。因此，目前在法律、行政职能、以及技术规范等等方面还存在诸多问题的情况下，房产测绘走向市场化不能一蹴而就。北京当前工作的重心是制定房产测绘市场管理的相关规
14、范，改进房产测绘市场的行业管理制度；在市场尚不成熟的情况下，加强行政调控职能，保证房产测绘市场化的有序进行。在全国范围内，各地应当结合自身实际，建立相应的房产测量市场的准入制度，并成立专门的房产测量监督管理机构，以保证房产测绘市场健康和可持续地发展。综上所述，房产测绘走向市场不能急于求成，只有在解决了市场准入、专业人员培养、法律法规完善等诸多问题的前提下，房产测绘市场才能健康有序的发展。 参考文献 1 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术-房产测量规范有关技术说明M.北京：中国标准出版社，2001. 2 国家质量监督检验检疫总局 GB/T 17986-2000 房产测量规范S 北京: 中国标准出版社 3 北京市测绘设计研究院. CJJ8-99 城市测量规范S 北京：中国建筑工业出版社. 4 国家测绘局.测绘资质管理规定Z.2004 5 刘宝亮.房产测绘单位应对市场的几点思考J.测绘软科学研究, 2002, (4): 2123. 6. 涂志勇; 茹敏; 樊钟声; 可水; 深圳市房产测绘管理机制探讨J. 东北测绘 2000（03）:3132Z
