1、历史性不动产评估问题研究摘要：历史性不动产评估是不动产评估领域的一种特殊类型，本文以IVS230不动产权附录历史性不动产权评估为基础，结合我国学者的研究成果，探讨了市场法、收益法和成本法在历史性不动产评估中的应用。同时，我国应借鉴国际评估准则与其他国家或地区历史性不动产的做法或经验，健全和完善我国不动产评估准则，以推动我国历史性不动产评估、保护和交易市场的健康发展。 关键词：历史性不动产评估 国际评估准则 方法与选择 一、问题提出 历史性不动产评估是不动产评估中一个无法回避的现实问题。梳理文献发现，国内的研究文献相当有限，且多数是非评估界学者从文物价值评估及保护的视角研究的，通常是从历史价值、
2、艺术价值、科学价值等方面进行评估（李秀清、李宏松，1998；张湃，2010；刘洪丽，2011） ，以及“申遗”视角下国内历史城镇的价值评估（孟超、张靖华，2008） ，并构建了文物价值（历史、艺术、科学） 、存在状况价值（原真性、完整性、可观性） 、社会文化价值（社会、文化、经济） 、濒危性（发展、环境、自然灾害、旅游）等多级大遗址价值评估体系框架（戴俭，2012） 。非文物性古建筑的难点在于建筑又非建筑、文物又非文物的双重特殊性，其价值的影响因素包括普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素两大类（吴守志、金建清，2005） 。国际评估准则理事会发布的IVS230不动产权以附件形式对评估历
3、史性不动产权益需要考虑的事项给出了指导意见，以规范和指导评估师在不动产评估执业中科学、充分地考量历史性不动产评估问题。限于资产评估的发展时间较短等原因，我国资产评估准则不动产并没有针对历史性不动产的具体条款。 我国有着悠久的历史和灿烂的文化，历史性不动产众多，随着我国经济发展和城市化及旧城改造进程的加快，如何借鉴国际评估准则及英美评估准则，制定或完善我国历史性不动产评估的相关准则，对评估历史性不动产价值并科学地加以保护具有重要意义。 二、历史性不动产的含义、范围及评估的影响因素 （一）历史性财产与历史性不动产 历史性不动产属于历史性财产的一种类型。一般而言，历史性不动产是指公众认可或者政府组织
4、官方认可的与某一历史事件或历史时期有关、具有国家传统的建筑风格以及拥有文化或历史重要性的不动产。历史性财产则是一个十分宽泛的术语，它包含很多的财产类型。一些历史性财产被恢复成它的原始状态，一些进行了部分的恢复，有的则完全没有恢复，如建筑物的外观等。历史性财产也包含部分适用于现代标准的财产，如内部空间以及性能已经非常现代化的资产。 （二）历史性不动产的范围 由于历史性财产在文化和经济上的重要性，不同国家政府相关部门都制定了相关措施来保护特殊的历史性财产或包含特殊建筑物或历史效益在内的整个区域。联合国教科文世界遗产词汇组织对文化遗产和文化财产定义为：“文化遗产，三类资产能够被认可：（1）纪念物。建
5、筑学作品、不朽的雕塑和绘画作品、考古性质、碑文、窑洞的元素或结构以及这些特性的结合，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有非常显著的价值。 （2）建筑群。独立的或连接在一起的建筑群，由于其建筑风格、唯一性或历史地位，从历史、艺术或科学的角度来说，都具有显著的价值。 （3）遗迹。人类的作品或人类和自然共同的作品，包含考古遗迹等，从历史、美学或民族学或人类学的角度来说，都具有显著的价值。 “文化财产是指著录在世界遗产名录、符合至少一种文化遗产标准且经过了真实性检验的财产。 ”但是，并不是所有的历史性财产都需要官方指定文化财产的认可记录，很多具有文化和历史重要性的财产通常也被认可为文化财产。 IVS2
6、30不动产权附件历史性不动产权益评估所指的历史性不动产包括以下四个特征：（1）历史上具有重要意义的建筑及文化；（2）法定的或者受到法律所保护的；（3）使用、修改或处理时受到限制与禁止；（4）在某些司法管辖区，有义务允许公众频繁的进入。 （三）历史性不动产特性对评估的影响 与一般不动产评估不同，历史性不动产的评估需要考虑很多与其重要性、知名度、典型性等相关的因素，一般包括： 1.法律及法令保护。历史性不动产往往拥有历史、文化或者环境意义，许多历史性不动产是掌握在公共部门的手中，诸如历史建筑物、纪念碑、考古遗址、保护区、自然保护区及艺术品等，其价值兼有普通房地产价值的影响因素和文物价值的影响因素，
7、后者一般包括历史因素、人文因素、科学因素、艺术因素、纪念因素、教育因素等。同时，相关的法律法规会对此类不动产的使用、处置等制定严格的规定，以保护历史性不动产的安全性、完整性及可持续性。 2.使用、修改和处理上的各种限制。历史资产是无法替代的，尽管他们的物理状态恶化，他们的经济效益会随着时间的推移而不断增加。评估师可以根据具体情况确定其有效使用年限，在一些状态下，可能会是几百年。国际公共部门会计准则 17指出，一些历史资产除了历史价值还有服务潜在，比如说历史建筑作为办公用楼。对于其他历史资产，其服务潜在是受其资产特征限制的，比如说纪念碑和遗址。 3.财政补贴、税率或免税。在一些司法管辖区内，资产
8、所有者可能获得的财政补贴、税率或免税情形，这也是评估师应当考量的因素之一。4.历史性不动产特性和评估目的。对历史性不动产进行评估时，需要对其特性和评估目的的下列事项进行考虑：（1）修复和维护成本。可能需要考虑历史性不动产修复和维护成本，这些费用会影响资产的价值。（2）历史性不动产的使用。对历史性不动产的法律保护措施可能限制其使用、使用程度以及改造或改变用途，如土地用途的限制条款、自然景观或野生动物的栖息地等。 （3）一些特殊的考虑，根据“修旧如旧”的原则，复原或维修历史性不动产应当采用适当的施工方法、材料来修理、修复、磨光或复原，以保持历史性不动产的原貌。同时，也应当按照现代技术条件下的等价不
9、动产当前的效率和性能，考量影响其价值的法律和法令保护特点和程度等问题。 （4）历史性不动产所处的土地或地址都将限制其使用。反过来，任何限制也都将影响历史性不动产的整体价值。三、历史性不动产评估方法及其选择 市场法、收益法和成本法三种基本的评估方法都适用于历史性资产的评估。 （一）市场法 鉴于历史性不动产的历史性、独特性和科学文化内涵千差万别，市场上的可比案例有限甚至为零。市场法适用于能够找到与目标历史性资产的历史特性相似的可比较资产，但资产的历史特性可能改变通常已经给出的可比较资产的属性的优先级顺序，找到与目标历史性资产的历史特性相似的可比较资产特别重要。选择可比较资产的标准包含建筑风格、资产
10、规模、与目标资产相关联的特殊文化或历史、考虑了历史性资产的分区、许可使用、法律保护和集中程度的所处位置的相似性。可比较的资产需进行很多调整，诸如地理位置的不同、修复或复原的花费或特殊的产权负担（如限制性条款等）等。调整通常在下列情况下进行：（1）对目标资产进行修复或复原需要花费，但可比较资产不需要。 （2）目标资产存在特殊的产权负担，如限制性条款或保留地役权，与可比较资产有差异。随着我国非文物古建筑市场的放开和相应法规政策的出台，历史性不动产的市场交易实例已渐次增多。 （二）收益法 当历史性财产完全用于商业目的时，可以使用收益法来进行评估。在此方法下，历史财产不同的物理特性有助于使其适用于收益
11、法的使用条件，此时恰当地反映所有修复、适应或维持资产特殊性质产生的必要的成本就变得尤其重要。在工作需要时，必须考虑获得必要的法定许可所花费的时间和成本。 1.文化、环境、教育和历史价值等预期收益的考量。一般而言，由于历史性不动产具有特有乃至唯一的人文历史、科学艺术或纪念教育价值，潜在收益可能高于一般性不动产，历史愈悠久其超额附加值愈高。换句话说，评估师评估的应当是历史性不动产的整体价值，评估师应采用恰当的方法，将历史性财产的文化、环境、教育和历史价值适当地反映在评估值之中，而不是评估历史性不动产单纯房地产的价值。 2.收益期限永续化。与普通不动产的经济寿命不同，基于法律保护、维护等因素，历史性
12、不动产的收益年限不宜考虑有限期，而应取作无限期。 3.资本化率。历史性不动产的投资风险和收益与普通不动产不同，其资本化率一般应当低于普通不动产。 （三）成本法 鉴于成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值，即求取估价对象在估价时点的重新购建合理价格与贬值的差额来求取估价对象价值的方法，它无法估算历史性不动产非物质形态的文化附加值。因此，使用成本法来对历史性财产进行评估时，必须考虑一项建筑资产的历史特征是否具有其市场的内在价值。一些历史性建筑具有价值仅仅是因为它们具有象征性的地位，如将一个历史性建筑用来作为著名的艺术馆，其历史性可能和它本身的功能具有同等的重要性乃至比它本
13、身的功能更加重要。在这种情况下，该建筑的服务潜能与它的历史性特征不可分割。具体而言，成本法的主要参数及其确定方法如下： 1.重置成本。历史性不动产的重置成本是其现代技术条件下的等价物，或者如果最初的材料不存在或原来的技术不可用，使重置变得不可能时，就必须反映一个与目标资产特色和规格高度相近的新建筑的价格，即重建成本。同时，历史性不动产的建筑风格、施工方法、成本项目和取值标准，以及国家和地方政府保护的优惠政策（如土地转让、建设规费、税费、贴息贷款、奖励）等会对其重建成本产生一定的影响。需要指出的是，在很多情况下，历史特征要么没有增加价值，要么被买主视为累赘，在这种情况下，现代技术条件下的等价物要
14、反映建造具有常规特征的现代新建筑的成本。 2.实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。在所有情况下，实体性贬值与功能性贬值是成本法必须考虑的因素，如维护历史性资产的高花费和为适应所有者需求的改变而导致的建筑物灵活性的丧失等。同时，受法规对历史性不动产限制使用等因素的影响，经济性贬值也是成本法需要考虑的因素。 综上所述，历史性不动产评估是不动产评估领域的一种特殊类型，受国家或地方法规以及历史性不动产所蕴含的文化、环境、科学、教育和历史价值等因素的影响，其评估方法和评估值有别于普通不动产的价值评估。中国有着五千年的灿烂文化，历史性不动产数量众多，但我国不动产评估准则中并未规范其评估的方法和要求，这在一
15、定程度上制约了历史性不动产的保护与市场交易。对此，我国应借鉴国际评估准则与其他国家或地区历史性不动产的做法或经验，健全和完善我国不动产评估准则，推动我国历史性不动产评估、保护和交易市场的健康发展。X 参考文献： 1.国际评估准则理事会.国际评估准则 2012DB/OL.http：/www.ivsc.org. 2.郭化林.中外资产评估准则比较研究M.上海：立信会计出版社，2012. 3.吴守志，金建清.非文物古建筑价值评估初探C.国际房地产估价学术研讨会论文集，2005. 4.戴俭，侯晓明，冯晓芳.大遗址价值评估体系研究J.中国文物科学研究，2012， （3）. 作者简介： 郭化林，男，教授，硕士研究生导师。主要研究资产评估、审计。 蒋恩平，男，研究生。主要研究资产评估理论与实务。
