1、第七章 投资收益分析一. 成本预测依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资 8.68 亿元，单位可售面积完全成本 2892 元/平米，详细构成如下：项 目 总成本(万元）单位成本说 明一、土地成本 31,3941,046土地方补偿费22,470749 总用地 525 亩，每亩 42.8 万元;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线设施拆迁合作方补偿费1,000 33 与合作方初步确定。出让金 1,960 65 出让面积 525 亩(35 万平米)，评估价约 800 元/平米,应按 17%计算
2、，应为 136 元/平米，污染企业外迁可优惠到 7%，计 56 元/平米大市政配套费5,033 168 建筑面积 18 万平米*165 元/平米,其中含污水 26、雨水 39、煤气 30、自来水 25、道路及其他 45 元/平米交易费 47 2 评估值的 0.21%契税 884 29 土地补偿费/出让金/大配套之和的 3%二、开发前期费5,205 173勘察设计费 1,190 40报批报建费 3,752 125三通一平费 122 4 场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水 31 万元临电92 万元.临时设施费 142 5 临时围墙 31 万/临时办公室 50(装修)/临时围板 61 万三、主
3、体工程费28,500950 新城东区多层签约价 827 元/平米,变更及签证 35 元/平米,本项目按 860 元/平米考虑;另考虑 20 套样板间 500 万、考虑提高建造档次 2200 万,折 73 元/平米；四、社区管网费11,943398给排水系统费1,891 63供暖系统费 3,416 114 含换热站建设费、红线外管网费 25 元/平米、锅炉房建设费 40元/平米、锅炉房征地费 17 元/平米；区内工程费为 40 元/平米；室外燃气系 1,556 52 含气源发展基金 20 元/平米、区内工程费 28 元/平米、灶表费统 3 元/平米；室外高低压 3,353 112室外消防系统92
4、 3室外智能系统671 22道路及广场 763 25 新城此项造价约为 45.27 元/平方米.综合管网设计203 7 工程费的 2%。五、园林环境 1,770 59 依设计方案的不同而不同环境设计 161 5 环境工程总造价*10%绿化建设费 1,220 41 区内、区外绿化支出，新城约为 65 元/平方米建筑小品 92 3 新城此项造价约为 5.6 元/平方米围墙建造费 115 4 包括永久性围墙、围栏及大门,约为 500 元/延米,本项目围墙约为 2300 米室外照明 92 3 室外照明电气工程，如路灯、草坪灯,新城此项造价约为 6.54元/平方米室外零星设施92 3 各种指示牌、标识牌
5、、示意图等,新城此项造价约为 3.15 元/平方米六、公建配套费1,495 50幼儿园 280 9 按 2000 平米考虑，每平米土建 1200 元，配置费 200 元/平米游泳池 450 15网球场 75 3 建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为 40 万儿童游乐设施240 8 土建、设备、各项设施,非营业性公建450 15 会所、居委会等 3000 平米，土建 1200 元/平米，设备及装修300 元/平米七、直接费合计80,3062,677八、不可预见费808 27 直接成本*1%九、开发间接费1,664 55 监理费 214 万(7 元/平)/行政管理费 960 万(20 万
6、每月)/利息730 万十、开发成本 82,7782,759十一、营销费用3,990 133 销售收入*3.5%十二、总投资 86,7682,892二.税务分析天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税 50%、营业税 20%(区外项目均为 50%)的优惠；住宅发展公司享受营业税及所得税 50%的优惠，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑：1、 营业税及附加：销售收入的 5.05%；2、 所得税：税前利润的 33%；3、 土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）
7、的 3%；即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于 33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。 三.经济效益分析1.项目总体收益情况：根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标 单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入 3800 114,000直接成本 2649 80,306总投资 2892 86,768税前利润 716 21,475税后利润 480 14,388内部收益率 51.53%销售净利率 12.62%总投资回报率 1658%销售毛利率 22.34%获利指数 1.12资金峰值比例 0.06地价支付贴现比 0.88启
8、动资金获利倍数 1.68项目开发周期内各年的利润体现如下表:经济指标 2002 年 2003 年 2004 年 合计结算面积（m2） 100,000 100,000 100,000 300,000单位利润(元/m2) 480 480 480 480利润(万元) 4796 4796 4796 14,3882.敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。1） 成本变动对各项经济指标的影响：估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本（100%）（95%） （90%）（105%） （110%）单位成本(元/m 2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897
9、.23 3,035.19总投资 86,767.9582,429.56 78,091.1691,106.35 95,444.75项目利润 25,465.0529,803.44 34,141.8421,126.65 16,788.25税后利润 14,388.2817,295.01 20,201.7311,481.55 8,574.83销售净利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52%内部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85%2） 售价变动对各项经济指标的影响：一、售价的影响 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价 预计售价敏感系
10、数 （100%）（95%）（90%）（105%）（110%）销售均价(元/m 2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180营业收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400项目利润 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289税后利润 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641销售净利率% 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26%内部收益率% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68%3） 容积率变动各项指标的变化主要指标容积率（1.2）
11、容积率（1.0） 容积率（1.1）容积率（1.3）容积率（1.4）可售面积（m 2） 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00营业收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 122,500.00总投资 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 100,316.00项目利润 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 19,987.00税后利润 14,388.28 9,490.00 12,122.00 11,
12、692.00 10,718.00销售净利率%12.62% 9.73% 11.45% 9.99% 8.75%内部收益率%51.53% 4.盈亏平衡点分析（1） 保本售价：3046 元/m2（2） 保本销售率： 85.78% 5.项目收益水平综合分析：就项目本身的收益水平而言，12.62%的销售净利率较高,但该项目尚存在以下操作层面上的因素对项目收益有较大影响：1）税务资源的充分运用：若实现用万科住宅发展公司或兴业发展公司操作该项目，取得营业税及所得税 50%的优惠，则可增加税后利润 5472 万元，使项目销售净利率达到 17.42%;2）成本中大、小市政配套费、人防等政策性收费均按政府规定标准估
13、算， 操作中尚存在一定减免可能；3）地块中有 27000 平米配套及商业用地地价已分摊进住宅成本，但仅考虑 5000 平米非营业性公建，操作中，存在调整规划、改建成住宅的可能；若学校改建住宅，增加住宅净用地约 15000 平米，按 1.2 容积率计算，可增加住宅 1.8 万平米，增加净利润 2000 万元。总体上来看该项目收益水平相当理想。四.项目资金预测1、 资金流量及有关指标：01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 合计 一、现金流入 销售面积（ m2） - 100,000 100,000 100,000 - 300,000 平均售价(元/ m2) - 15,200 15,200
14、 15,200 - 45,600 销售额 38,000 38,000 38,000 114,000 回款额 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 小计 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000 现金流入现值 NPV - - - - - 89,784 二、现金流出 - - - - - - 1、付地价款 8,091 11,320 11,983 31,3942、付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,7213、开发间接费 211 829 357 267 - 1,664 4、期间费用 1,330 1,
15、330 1,330 - 3,990 5、税金 3,547 4,310 4,281 706 12,844 小计 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613 现金流出现值 NPV - 80,155 三、净现金流量 -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 14,387 四、累计净流量 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 14,387 五、平均资金占用 3,804 5,053 1,232 - - 六、资金成本 245 325 570 七、内部收益率 IRR 52%八、获利指数 1.12 九、资金峰值比例 0.06 十、地价支付贴现比 0.88 十一、启动资金获利倍数1.68 2.资金缺口及解决办法：依据目前掌握情况及设想，预计该项目资金缺口为：2001 年 3 季度缺口 5000万元、4 季度缺口 5000 万元、2002 年 1 季度约 500 万元，天津公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。
