1、房地产开发企业债务风险防范研究报告2017 年 7 月 24 日1目 录一、房地产开发企业债务风险现状分析 .11.一线及部分二线城市房地产开发企业债务风险现状分析 .11.1 一线城市以及二线城市的定义 .11.2 一线及部分二线城市房地产市场概述 .11.3 一线及部分二线城市土地供求关系不均衡的风险 .21.4 一线及部分二线城市房地产开发企业的资金链风险 .31.5 一线及部分二线城市房地产开发经营的债务风险 .51.6 一线及部分二线城市房地产开发企业的其他债务风险 .62.其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险现状分析 .72.1 其他二线及三、四线城市的定义 .72.2 其
2、他二线及三、四线城市房地产市场概述 .72.3 其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险形成的原因 .82.4 其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险主要表现形式 .10二、项目开发建设阶段的债务风险类型及其防范分析 .131.与政府的相关债务风险及其防范分析 .131.1 违反土地管理产生的主要债务风险及其防范 .131.2 违反建设工程规划许可管理引发的债务风险及其防范 .241.3 违反预售许可与销售管理的债务风险及其防范 .351.4 违反会计核算与税务申报的债务风险及其防范 .412.与施工企业的相关债务风险及其防范分析 .432.1 因垫资施工而产生的债务风险及其防范 .
3、432.2 阴阳合同产生的债务风险及其防范 .462.3 与实际施工人相关的债务风险及其防范 .482.4 施工索赔产生的债务风险及其防范 .532.5 工程价款结算产生的债务风险及其防范 .552.6 工程质量产生的债务风险及其防范 .612.7 工期延误产生的债务风险及其防范 .653.与合作开发方相关的债务风险及其防范分析 .673.1 合作方逾期出资产生的债务风险及其防范 .683.2 合作各方收益分配争议产生的债务风险及其防范 .683.3 原土地方或有负债产生的债务风险及其防范 .704.与购房人的相关债务风险及其防范分析 .714.1 定金及预付款收取产生的债务风险及其防范 .7
4、14.2 房屋交付产生的债务风险及其防范 .744.3 按揭担保产生的债务风险及其防范 .774.4 面积差异产生的债务风险及其防范 .814.5 房屋维保产生的债务风险及其防范 .835.房地产项目开发阶段其它债务风险及其防范分析 .845.1 广告推广产生的债务风险及其防范 .845.2 营销代理产生的债务风险及其防范 .865.3 售后返（包）租产生的债务风险及其防范 .895.4 以收购股权方式取得项目土地开发权的债务风险及其防范 .912三、项目融资阶段的债务风险及其防范分析 .951.房地产项目融资阶段的债务风险类型分析 .951.1 商业银行贷款 .971.2 股权再融资 .97
5、1.3 债券融资 .991.4 信托、基金融资 .1011.5 资产证券化融资 .1021.6 互联网金融融资 .1031.7 民间借贷 .1041.8 其他融资方式 .1052.银行贷款的债务风险及其防范分析 .1062.1 银行贷款的债务风险概述 .1062.2 银行贷款债务风险产生的原因及防范 .1103.股权再融资的债务风险及其防范分析 .1133.1 股权再融资的概念及背景 .1133.2 股权再融资债务的风险 .1143.3 股权再融资债务的风险防范 .1154.债券融资的债务风险及其防范分析 .1164.1 债券融资的概念及种类 .1164.2 债券融资的债务风险 .1174.3
6、 债券融资债务的风险防范 .1204.4 房地产债券融资的现状 .1225.信托、基金融资的债务风险及其防范分析 .1235.1 房地产信托融资的债务风险及其防范 .1235.2 房地产私募基金融资的债务风险及其防范 .1266.资产证券化融资的债务风险及其防范分析 .1296.1 资产证券化的概念 .1296.2 资产证券化产生的债务风险的表现形式 .1306.3 资产证券化融资债务的风险防范 .1337.互联网金融融资的债务风险及其防范分析 .1367.1 互联网金融融资的概念 .1367.2 互联网金融融资的类型及特点 .1377.3 互联网金融融资债务的风险 .1397.4 互联网金融
7、融资债务的风险防范 .1428.民间借贷的债务风险及其防范分析 .1468.1 房地产开发企业民间借贷的债务风险 .1468.2 房地产开发企业民间借贷债务的风险防范 .1509.其他融资方式的债务风险及其防范分析 .1529.1 小额贷款公司融资的债务风险及防范分析 .1529.2 典当行融资的债务风险及其防范分析 .1571一、房地产开发企业债务风险现状分析1.一线及部分二线城市房地产开发企业债务风险现状分析1.1 一线城市以及二线城市的定义国务院曾界定过城市规模的标准（超大城市、特大城市等） ，但未提及一线、二线城市等概念 1。国家统计局进行住宅销售价格调查时，曾将 70 个城市划分为三
8、类，一线城市为北京、上海、广州和深圳四个城市，此外，二线城市为省会城市、自治区首府城市和其他副省级城市共计 29 个城市 2。除了一线城市已经明确外，由于二线城市数量及经济差异较大，不宜视作一个整体，笔者将不完全参照二线城市的定义，而是以部分经济发达、房价较高的城市作为题述二线城市进行分析。房地产法以及相关条例规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。房地产开发是指上述企业在城市规划区内国有土地上进行建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1.2 一线及部分二线城市房地产市场概述自 2015 年起，一线城市房地产市场始终保持着交易量、房价持续上涨的态势，比如
9、，上海 2016 年 19 月房地产开发投资就达2581.52 亿元，比去年同期增长 8.7%3；北京 2016 年 9 月房价比去年同期上浮 27.8%4。二线城市房价的涨势也不逊于一线城市，早在1 详见：国务院关于调整城市规模划分标准的通知（国发201451 号）2 副省级城市通常包括沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、青岛、济南、宁波、厦门、武汉、成都、西安。3 详见：http:/www.stats- 4 详见：http:/ 22015 年 7 月，南京、厦门、合肥等城市房价纷纷上涨，其中，南京江北新区的均价上涨到 4 万/ 平方米，合肥均价涨到了 9000 元/平方米。一、二线城市房
10、价增长过快的同时，企业的负债率也节节攀升。数据显示，房地产行业 2015 年净负债率平均值为 96.09%，较 2014年上升 7.23%5。对于此，目前存在两种对立的观点。一种认为，近年来房价增长过快，造成房地产企业的资金流日趋紧张，一旦资金链断裂，会引发大规模的企业债务危机甚至金融危机。另一种观点则认为，这些城市所具备的优势资源吸引了大量人口，进而催生对房产的刚性需求。即使房价增长过快，短期内也不存在重大风险。无论哪种观点，房价增长过快始终被认为是一、二线城市最尖锐的问题。鉴于此，各地政府近期均出台相关调控政策以控制这些城市房价增涨过快的现象。该等政策从土地出让、融资、开发、经营等层面限制
11、了企业的发展，使得企业的实际表现反而不如市场状况那般红火。笔者认为目前国家正处于经济结构转型的关键阶段，作为我国传统经济支柱之一的房地产，也面临着经济转型和资源配置等宏观因素带来的多重风险。在一、二线城市中，现阶段企业的债务风险主要集中于土地供求、资金链、开发经营以及其他类别的四个方面，为免赘述，本文将对其中具有典型意义的几类风险予以阐述。5 详见：2016 中国房地产上市公司测评研究报告31.3 一线及部分二线城市土地供求关系不均衡的风险土地是房地产开发不可缺少的非再生性资源，土地价格受到国家宏观经济调控影响，对房地产企业的发展与风险有决定性的作用。一线及部分二线城市所拥有的优势资源，带动了
12、市场对于土地的需求。受到城市土地资源配置不均以及宏观调控影响，这些城市的土地的供给持续收缩。2015 年上半年，北京市成交土地出让金相较上年同期环比降幅达 46.2%。另一方面，更多企业集中在一线、二线城市“抢占”市场，使竞争更为激烈。土地供小于求的状况导致地价飞速上涨，2015 年 12 月，一线城市土地成交均价为 10436元/平方米，同比上涨 46.8%6。地价的上涨也造就了“地王”的层出不穷，2016 年 19 月间，上海、南京等城市的地王数量都在 20 宗以上。地价飞涨的同时，开发项目的销量及价格走势却不甚明朗，致使企业始终面临高度风险。1.4 一线及部分二线城市房地产开发企业的资金
13、链风险随着一、二线城市房地产企业对于融资的依赖性不断增强，企业负债率一直居高不下，企业融资难度却持续加大，导致企业资金链断裂的风险剧增。1.4.1 政府提高对一、二线城市房地产开发企业自有资金的要求并加强监管近期一、二线城市逐渐加强对企业自有资金的要求和监管。上6 详见：http:/ 4海加大了对企业自有资金比例和来源的监管，禁止融资资金作为企业招拍挂中的资金来源 7。深圳则加强土地购置资金监管，其中竞买保证金的比例不低于底价 50%，企业承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资等融资渠道 8。这些措施客观增加了企业的融资难度。1.4.2 一线及部分二线城市房地产开发企业融资渠道受到限
14、制，导致资金链断裂风险的增加（1）银行对于贷款的限制房地产开发离不开银行的杠杆，银行土地贷、开发贷等融资方式构成了房地产开发企业的主要资金来源。商业银行今年的房地产信贷政策趋于谨慎，房产开发贷款的增速下降，并低于上年末 4.9个百分点 9，不少房地产企业只能另寻其他途径。（2）政府对于房地产融资渠道的多重限制不仅贷款发放量出现下降，其他融资渠道也受到了多重限制。银监会近期发布了商业银行理财业务监督管理办法（征求意见稿） ，意在减少房地产开发商从银行处借款的渠道和数量，同时抬高利率 10。上交所、深交所日前相继发布房地产等行业公司债分类监管新规，根据统计近三成上市房地产开发企业属于最新分类标准中
15、的风险类。企业发债融资难度剧增。7 详见：关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议 8 详见：深圳市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施 的通知9 详见：2016 年一季度金融机构贷款投向统计报告10 详见：http:/ P2P 也于 2016 年 10 月 13 日受到了银监会等15 个国家部委的叫停。（3）信托等融资渠道收益率降低以及集中兑付的违约风险除了上述融资渠道外，企业也会选择信托、资产证券化等渠道筹集资金。2015 年地产信托平均收益率为 9.37%，比上年同期下调0.38%，整体出现了一定程度的萎缩，加之房地产信托迎来集中兑付期
16、，致使企业信用违约风险加大。（4）企业利润率走低、资金回笼不及时的风险2015 年，沪深、内地在港上市房地产公司净利润率均值分别为9.2%和 14.61%，较 2014 年降低 2.35%和 2.21%。2016 年持续走低 11。在房地产行业“增收不增利”的情况下，2016 年国庆节前后，北京、上海、南京等城市相继出台购房调控政策，不仅贯彻严格的限购方针，还禁止首付贷、接力贷并提高首付比例。这些政策直接限缩了房地产销售市场，致使不少企业利润持续下行，面临资金回笼不及时甚至断裂的风险。1.5 一线及部分二线城市房地产开发经营的债务风险1.5.1 土地规划监管日趋规范的风险近年来，一、二线城市不
17、断加强对于房地产开发项目的监控。在传统商业模式中，由于政府把控不严，致使诸如更改容积率、 “偷面积” 、证照不齐全等现象屡屡发生，笔者注意到，随着近年来一、二线城市政府不断加强对于土地规划的监管以及处罚力度，传统的11 详见：http:/ 6不合规做法面临巨大的法律风险。另一方面，政府的监管也压缩了企业的利润空间。1.5.2 商业地产运营不佳的风险一、二线城市中，商业地产主要集中于办公写字楼、商场以及酒店。笔者发现，除了写字楼外，其他两种业态出现了萎缩，商场的退租现象以及酒店管理公司与业主之间的争议不断出现。究其原因：首先实体商业投资过大、过于集中；其次，宏观经济下行和中央规定的落实，造成高端
18、消费大幅下降；加之电商对实体商业的冲击，以及高端酒店出现的过剩状况，均促使商业地产运营难问题的凸显。1.5.3 房地产企业自身的合规风险近年来，政府逐步加强对房地产企业开发经营中合规的监控，对企业传统商业模式提出挑战。如 2016 年“营改增”的税务改革，以及房地产广告发布规定等法规的推行，使得企业的合规风险逐步凸显。 1.6 一线及部分二线 城市房地产开发企业的其他债务风险笔者认为，除了上述几类风险外，房地产开发企业还面临其他的风险。第一，各地政府近年来加大对城市规划以及功能的调整，导致企业存在房地产项目因为规划变更调整而无法继续经营的风险。第二，随着国家及地方层面对环保的要求加强，不仅造成
19、新建房地产项目的成本逐步上升，对于未能符合环保标准的项目，企业7面临着行政处罚甚至被征收等风险。最后，随着破产法以及相关司法解释的实施，房地产开发企业还可能产生因资金短缺而不得不破产清算、重整的法律风险。2.其他二线及三、四线城市房地产开发企业债务风险现状分析2.1 其他二线及三、四线城市的定义一线、二线城市与其他二线及三、四线城市的划分，主要是从人口数量、经济规模、社会地位等方面进行综合评价。本文所指的其他二线城市也是相对于一线城市北京、上海、广州和深圳，以及经济较为发达的部分二线城市而言；三线城市主要是指排名靠后的其他省会城市，以及排名靠前的地级城市，四线城市主要是指排名靠后的地级城市，以
20、及排名靠前的县级城市。由于其他二线及三、四线城市数量巨大，而且经济差异较大，故很难作为一个整体进行综合分析。笔者本文中主要以经济欠发达地区的江西省会城市、地级城市九江以及县级城市庐山市为参照进行分析。2.2 其他二线及三、四线城市房地产市场概述近年来，随着我国经济不断发展，其他二线及三、四线城市在发展速度、规模实力、居民收入和生活水平等方面都表现出了强劲的增长势头，城市总体实力不断增强。经济增长方面，其他二线及三、四线城市 GDP 与人均 GDP 均增幅较大；城市建设方面，其他二线及三、四线城市与一线及经济发达二线城市差距在逐步缩小；居民生活水平方面，其他二线及三、四线城市人均年末存款余额和人均可支配收入也在逐年上涨。新常态下，随着宏观经济政策的调
