1、万科股份有限公司财务报表分析姓名：纪昌宇学号：2013302478万科股份有限公司财务报表分析引言随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了 23 万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了 16 万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了
2、许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在“国五条”调控细则遏制住房投机性需求，挤压住房投资炒作泡沫之后，万科未来的成长能否依旧支撑其目前的价格，这是本文研究的主旨所在。一、 公司概况万科企业股份有限公司前身是成立于 1984 年 5 月的深圳市现代科教仪器展销中心，1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资人民币 2,800 万元。1991 年 l月 29 日公司 A 股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地
3、产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至 2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。上市以来,公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从 1989 年到 2007 年，营业收入从 2.35 亿元增加到 355.3 亿元，净利润从 0.12 亿元增加到 53.18 亿元，总资产从1989 年底的 1.89 亿元上升到 2007 年底的 1001 亿元，净资产从 0.49 亿人民币达到 339.2亿元。到 2005 年，业务扩展到 19 个大中城市，树立了住宅品牌，
4、分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志布斯的全球最优秀 300 家和 200 家小型企业， 获“2005 中国房地产百强企业综合实力 TOP10 评选”第一，在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四，在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。二、 财务报表分析（一）资产负债结构分析表 1 资产负债表（金额单位：人民币元）项目 2013 年 3 月 31 日 2012 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日资产货币资金 52,258,688,500.11 52,291,542,055.49 34,2
5、39,514,295.08应收账款 1,818,703,512.65 1,886,548,523.49 1,514,813,781.10预付款项 33,371,503,081.22 33,373,611,935.08 20,116,219,043.31其他应收款 23,884,692,786.26 20,057,921,836.25 18,440,614,166.54存货 289,765,724,060.82 255,164,112,985.06 208,335,493,569.16流动资产合计 401,099,311,941.06 362,773,737,335.37 282,646,654
6、,855.19非流动资产合计 16,794,936,093.69 16,027,877,740.00 13,561,785,174.86资产总计 417,894,248,034.75 378,801,615,075.37 296,208,440,030.05负债及所有者权益流动负债合计 299,237,121,799.42 259,833,566,711.09 200,724,160,315.26非流动负债合计 34,030,698,996.86 36,829,853,376.18 27,651,741,167.76负债合计 333,267,820,796.28 296,663,420,087
7、.27 228,375,901,483.02股本 11,006,757,559.00 10,995,553,118.00 10,995,210,218.00资本溢价 25,832,961,971.04 25,700,912,050.21 22,492,191,573.03留存收益 47,786,707,708.43 45,441,729,819.89 34,345,136,756.00所有者权益合计 84,626,427,238.47 82,138,194,988.10 67,832,538,547.03负债和总股本合计 417,894,248,034.75 378,801,615,075.3
8、7 296,208,440,030.05该公司总资产 12 年比 11 年增加了 8259317.51 万元，同比增长 27.88%。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨，反映公司部分短期投资已收回，短期偿债能力比较强；预付账款增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料，产品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析，公司负债总额 12 年比 11 年增加 6828751.9 万元，上涨了 29.90%。其中流动负债比去年增长 5910941 万元，反映公司经营状况良好，信誉好，
9、产品有市场，有 利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益 12 年比 11 年增加了 1430565 万元，其中股本增加了 34 万元，涨幅 0.0031%，归属于公司股东的股东权益上涨了 20.50%，反映公司资本充足，经营状况良好。（二）利润表分析表 2 利润表（金额单位：人民币元）项目 2013 年 1-3 月 2012 年 2011 年营业总收入 13,999,905,876.13 103,116,245,136.42 71,782,749,800.68营业总成本 11,641,557,150.02 83,023,173,062.97 56,716,379,546
10、.64营业利润 2,395,144,445.56 21,013,040,794.06 15,763,216,697.19利润总额 2,394,885,503.42 21,070,185,138.11 15,805,882,420.32所得税费用 605,516,273.76 5,407,596,715.05 4,206,276,208.55净利润 1,789,369,229.66 15,662,588,423.06 11,599,606,211.77该公司13年第一季度实现主营业务收入1399990.59万元，实现净利润178936.92万元，但这里主要以2012年的分析为主，2012年公司营
11、业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%。实现净利润125.5 亿元，同比增长30.4%。其中主语业务收入比上年增加3133349.53万元，上涨43.65%，主营业务成本较去年上涨了51.34%；营业利润增加524982.41万元，上涨33.30%，同时利润总额上涨了33.31%；净利润比上年增加406298.22万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年有较大增加，由于有上年未分配利润，因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模在扩大；公司经营状况良好，产品有市
12、场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。三、绩效评估（一）偿债能力分析表 3 偿债能力相关数据表偿债能力指标 2012 年 2011 年 变动幅度流动比率 1.40 1.41 -0.01速动比率 0.41 0.37 +0.04应收账款周转天数 6 8 -2存货周转率 1293 1442 -149资产负债率 78.32% 77.10% +1.22 个百分点在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑，2012 年万科的流动比
13、率为 1.4，比上年降低了 0.01，流动比率低于 2，反映公司负债增加，偿债能力有所降低。速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为 12 年存货比 11 年存货大，所以扣除存货后，速动比率同比上年增长了 0.04，说明在不考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所提高。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。在长期偿债能力分析中，资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率，为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对
14、企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知，12 年的存货周转天数明显比 11 年减少了 149 天，说明 12 年的存货周转率高于 11 年的存货周转率。12 年万科实现了较好的存货周转。12 年万科的应收账款周转率较去年有大幅度的上升，原因是主营业务的大幅上升，较严格的信用政策和收账政策的有效实施。（二）盈利能力分析1.营业收入分析表 4 按投资区域划分2012 年 主要业务收入比例 净利润比例 结算面积比例广深区域 28.46% 33.60% 26.67%上海区域 21.40% 17.29% 15.86%北京区域 32
15、.93% 31.49% 34.69%成都区域 17.21% 17.62% 22.78%营业收入是企业营销能力的综合反映，是获利能力的基础，也是企业发展的根本。从表 4 可见，北京区域和广深区域是起利润的主要来源。究其原因，以深圳和北京为核心重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩快速增长的主要原因。2.期间费用分析表 5 期间费用表项目 2012 年度（万） 2011 年度（万） 增减幅 重大变动原因营业费用 305,637.77 255,677.51 19.54% 销售规模增长管理费用 278,030.80 257,821.46 7.84% 经营规模增长，人工费用增加投资收益 92,86
16、8.80 69,971.50 32.72% 联营、合营公司结算收入增加所得税 540,759.67 69,971.50 28.56% 利润总额增长期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关。12 年与 11 年相比，营业费用上涨 19.54%，管理费用上涨 7.84%，究其原因，主要是因为销售规模的增长以及人工费用的增加。3.营运能力指标分析表 6 相关盈利数据表盈利能力指标 2012 年 2011 年 变动幅度毛利润率 25.85% 28.80% -2.95 个百分点净利润率 13.08% 15.01% -1.93 个百分点净资产报酬率 19.66%
17、 18.17 +1.49 个百分点公司房地产业务结算毛利率为25.84% ，较11 年下降2.95 个百分点；结算净利率13.08% ，较2011 年下降1.93 个百分点。尽管利润率同比下降，但公司净资产收益率有所上升。报告期内，公司全面摊薄净资产收益率为19.66% ，较2011 年提高1.49 个百分点，为近十年来最高水平。这一方面是因为公司经营效率的提升，一定程度上克服了2011 年市场低谷时售价、利润率下滑的影响；另一方面公司近年来全面推进装修房战略，装修业务的利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。万科 A 营运能力分析企业营运能力主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主
18、要指资产的周转率或周转速度。企业营运资产的效益通常是指企业的产出额与资产占用额之间的比率。企业营运能力分析就是要通过对反映企业资产营运效率与效益的指标进行计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。第一，营运能力分析可评价企业资产营运的效率。第二，营运能力分析可发现企业在资产营运中存在的问题。第三，营运能力分析是盈利能力分析和偿债能力分析 的基础与补充。（一）全部资产营运能力分析：总资产周转率=销售收入/平均资产总额2008年总资产周转率 =40991779214.96/(100094467908.29+119236579721.09)/2=0.3737 2009年总资产周转率
19、 =48881013143.49/(119236579721.09+137608554829.39)/2=0.3806 2010年总资产周转率 =50713851442.63/(137608554829.39+215637551741.83)/ 2=0.2871 分析：该指标越高，说明企业全部资产的使用效率高。万科 09 年总资产周转率比 08 年稍微上升，其总资产周转速度有所提升，说明企业的销售能力增强，利润增加。10 年的总资产周转率最低，说明生产效率降低，影响企业的盈利能力。（二）流动资产营运能力分析：1存货周转率=销货成本/存货平均余额2008 年存货周转率 =25005274464.
20、91/(66472876871.40+85989696524.95)/2=0.3280 2009 年存货周转率 =34514717705.00/(85898696524.95+90085294305.52)/2=0.3922 2010 年存货周转率 =30073495231.18/(90085294305.52+133333458045.93)/2=0.2692 分析：存货周转率越高越好,说明企业存货变现速度快, 销售能力强.成科集团 2009 年的存转率比 2008 年有所提高, 提高了企业资产的变现能力,为其短期偿债能力提供了保障。 2010 年最低，说明 2010 年企业销售状况不好，存
21、货积压，资金占用水平高。 2应收账款周转率= 销售收入/ 平均应收账款2008 年应收账款周转率 =40991779214.96/(864883012.55+922774844.24)/2=45.86 2009 年应收账款周转率 =48881013143.49/(922774844.24+713191906.14)/2=59.76 2010 年应收账款周转率 =50713851442.63/(713191906.14+594024561.07)/2=43.96 分析：应收账款周转率越高，说明企业应收账款回收快，流动性强。2009 年比 2008 年的应收账款周转率有大幅度提升，证明平均收账期有
22、所缩短，应收账款的收回加快，资金滞留在应收长款上的数量减少，资金使用效率有所提升。2010 年最低，说明企业账款回收发生困难，引起收账费用增加，并存在坏账的可能性。3流动资产周转率= 销售收入/ 平均流动资产2008 年流动资产周转率 =40991779214.96/(95432519188.17+113456373203.92)/2=0.3925 2009 流动资产周转率 =48881013143.49/(113456373203.92+130323279449.37)/2=0.4010 2010 流动资产周转率 =50713851442.63/(130323279449.37+205520
23、732201.32)/2=0.3020 分析：流动资产周转率越高，说明在一定时期内，流动资产周转次数越多，说明流动资产利用率越高。流动资金在 2009 年比 2008 年稍微上升，其流动资产周转速度保持上年的速度，保证了企业的经营效率和盈利能力。2010 年，周转率下降，完成的周转额少，流动资产利用率较低。（三）固定资产营运能力分析1固定资产周转率=销售收入/平均固定资产总额 2008 年固定资产周转率 =40991779214.96/(575205554.97+1265332766.18)/2 =44.5432 2009 年固定资产周转率 =48881013143.49/(126533276
24、6.18+1355977020.48)/2 =37.2951 2010 年固定资产周转率 =20713851442.63/(1355977020.48+1219581927.47)/2 =39.3809 分析：该指标越高表明企业固定资产利用率越高，企业固定资产管理水平较好。从数据显示看，万科 2008 年和 2010 年指标较高，2009 年指标最低，说明固定资产利用率较低，2008 最好。万科股份 2008 至 2010 年度财务报分析 偿债能力分析企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。企业偿债能力是反映企业财务状况和经营能力的重要标志。偿债能力是企业偿还到期债务的承受能力或保证程度，包括偿还短期债务和长期债务的能力。
