1、1毕业论文（设计）开题报告工商管理宁波开启房地产投资咨询有限公司的现状分析和对策研究一、立论依据1研究意义、预期目标改革开放以来，房地产市场得以逐步发展壮大起来，房价也成倍的上涨，房地产行业逐渐发展成为国民经济的支柱产业。宁波作为东部沿海城市，拥有良好的地理优势，加上城市化进程的加快，未来宁波房地产行业的发展前景一片光明。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。特别是随着社会分工的细化，房地产开发和销售也慢慢开始分离，营销代理公司利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务,包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包
2、装、价格制定、广告策略等，逐渐的在房地产市场发展起来。但是房地产行业的迅猛发展，房价的成倍的上涨，直接影响到了百姓民生问题，于是国家在2010年出台有史以来最严厉的限购限贷政策，让房地产行业进入了一个前所未有的“冰冻期”。针对目前这个市场环境，想要走出困境并且脱颖而出，深入分析宁波的房地产销售的环境和策略时很必须的。本文主要分析宁波现在房地产销售公司中的优势和劣势，以及整个大环境存在的机遇和挑战，采用亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等方法，为宁波房地产销售公司未来的发展提供相关有用的建议。2研究现状1房地产和房地产营销的相关定义11房地产的定义房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不
3、可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。12房地产营销的定义房地产营销指对房地产的市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划。开发商把销售委托给代理机构，代理商作为中介机构,从事房地2产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务,包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格
4、制定、广告策略等，并且从中赚取中介佣金。2房地产营销模式的分类21开发商自产自销开发商自产自销指从项目前期可行性研究、获得土地、申报立项、组织设计、施工到销售全部由开发商自己完成。它是房地产发展初期卖方市场自然形成的结果。开发商自己组建销售队伍,销售人员与开发商是同一系统主体,信息沟通及时、矛盾小、效率高。但是,这种自产自销模式不符合社会化大分工越来越细的发展趋势。22委托给专业代理公司代理销售委托给专业代理公司代理销售是市场日趋完善、社会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,走向成熟与理性。在这过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益
5、一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。代理商作为中介机构,从事房地产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务,
6、包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等。3房地产营销代理模式的发展历程和特征31房地产营销代理模式的发展历程房地产代理在国外已有50多年历史，在中国台湾和香港地区也已经积累了30多年经验。我国大陆地区的房地产代理业起步较晚，90年代才逐渐发展起来。中国的房地产代理企业最早产生在北京，标志事件就是1992年台湾人李元发、1993年香港人邓智仁先后来到北京，分别创办了北京九鼎轩国际投资置业公司和北京利达行房地产咨询公司。其后，上海、深圳和广州等地理位置优越、经济基础雄厚的东南沿海城市房地产代理业也迅速发展起来。企业最早的也是港台公司，之后一些本土
7、的代理公司才快速地成长起来。我国自3房地产代理市场形成以来大致经过了三个阶段19931997年代理市场的起步阶段；19981999年为面向营销的代理市场；2000至今为产品依托的代理市场。32房地产营销代理模式的特征首先，房地产代理人不以自己的财产转移为目的，也不以自己的财产担保或做为抵押物，同时对属于委托人或者第三人的房地产交易标的物既不享有占有权,也无权按照自己的意思加以处分。其次，在房地产代理业务中，房地产代理人不能独立为意思表示,要以委托人的名义从事房地产经纪活动，其在代理活动中所表达的意思是委托人的意思，并在委托人授权内有权代替委托人与第三人订立交易合同。最后，房地产代理人一般不承担
8、委托人与第三人交易行为的后果。委托人授权范围内的活动，交易后果也应当由委托人承担，但在房地产代理人超出授权范围之外的行为除外。4房地产营销公司的研究现状41房地产营销代理模式的发展趋势中国土地转让市场化和住房市场化以来,房地产行业取得了突飞猛进的发展,成为国民经济发展的支柱型产业，房地产领域内的市场细化分工更反映了中国房地产业从粗放型向集约型的实质性转变。产销分离可以充分发挥代理商自身的营销优势，降低滞销风险，加快资金周转；而开发商则可以集中精力进行项目的开发，提高项目质量，塑造品牌形象，提升核心竞争力。产销分离是一个国家房地产市场成熟的标志。其中学者宋志勇（2001）在房地产销售模式探讨一文
9、中提出反房地销售代理是市场日趋完善、社会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,走向成熟与理性。在这过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼的开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制于经
10、济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。杨晓东（2011）认为对于房地产代理商而言，开展全程代理业务，将前期市场调查、项目可行性研究信息，中期的设计规划和建设信息，后期的策划、推广和营销信息全部内生化于全程代理业务，使开发商各个位置处的代理业务有机衔接在一起，打破原来非全程代理存在的外部信息壁垒，必将极大的提高代理商的代理效率，促进项目过程的有效4沟通和问题的及时解决，从来给开发商整体项目的良好运营带来更多便利，提高开发商和代理商利益共同体的利润水平。42房地产营销公司的现状学者袁韶华（2009）认为随着房地产市场领域的扩大，产销分离是一个必然的趋势，但是我国的房地产代
11、理商相对于发展商一直处于弱势地位，尤其经济形势大好时，不需专业代理，楼盘也销售大好。再加上代理业相关法规不健全、个别代理商急功近利，房地产代理业存在的诸多问题已经成为影响国内代理业生存的关键。而且由于房地产销售代理公司的发展还不够成熟，也存在诸多问题比如现在市场上的销售公司良莠不齐，竞争无序，代理商数量与购买力不协调，还有在一般代理商中都重销售轻策划。在法律规范上，代理企业立法滞后，管理不规范，销售人员自律意识差。最后就是代理业有“潜规则”，存在诸多的灰色收入。这些问题时需要政府尽早立法来解决。万蓬勃（2004）认为国内的房地产销售是存在很多问题的，无论是开发商还是代理公司，1房地产空置问题。
12、2房地产市场管理部门的问题。3房地产销售中的一些虚假宣传问题，特别是代理公司为了销售业绩，往往对客户存在欺骗隐瞒的情况。这些问题都需要政府和房地产企业共同努力一起去完善。5总结随着社会分工的细化，房地产开发和销售的分工也是未来的必然趋势，本文主要分析宁波现在房地产销售公司中的优势和劣势，以及整个大环境存在的机遇和调整，采用亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等方法，为宁波房地产销售公司未来的发展提供相关有用的建议。3参考文献1宋志勇房地产销售模式探讨J城市经济,2001032袁韶华陈伟雷灵琰房地产销售代理业存在的问题及对策,2009（9）3万蓬勃关于房地产营销的思考J经营与管理,20044吴
13、集房地产泡沫与浙江住宅业风险防范D浙江工业大学,20035才元中国房地产业波动对国民经济的影响研究D吉林大学,20076潇琦房地产企业上市的困境与出路J北京房地产,2005077符振彦房地产信托基金值得关注的融资渠道J北京房地产,2005088杨丽媪夹层融资看起来很美J北京房地产,2006029徐娜,夏会军我国资本市场存在的缺陷及其对策分析J商业研究,20052210郑海元许平我国房地产企业融资对策分析J才智,20100311唐敏宏观调控下房地产企业的融资对策J消费导刊,20081012孙迎庆金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨J金融经济,520091213张蒙,李雅妹我国房地产企
14、业融资方式研究J商业文化上半月,20110414管辖对我国中小型房地产企业融资问题的思考J现代经济信息,20110815王春华我国房地产企业融资管理之我见J住宅产业,20110716杨中宣,崔宗举房地产企业融资问题研究J商业时代,20072817苗振青我国房地产企业融资问题及对策J郑州航空工业管理学院学报社会科学版,20070418STEPHENBURRUNITEDSTATESREALESTATEMACROCONTROLJ，200904二、研究方案1主要研究内容（或预期章节安排）本文的研究分析主要“基于SWOT分析的宁波房地产销售公司发展策略分析一以宁波天启房地产销售公司为例”这一基本问题展开
15、。在研究方法上，主要采用案例研究，总结提炼宁波开启公司在目前严峻市场环境下的可持续发展道路。SWOT分析包括分析外部环境的机遇和挑战，以及公司自身的优势和不足，从而全方位的了解到宁波房地产销售公司的发展前景和挑战，并且得到有价值的研究成果。2实施方案和进度计划本项目是研究宁波开启房地产销售公司从而扩展到整个宁波房地产销售公司的情况，调研方式包括亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等。通过以上调研收集资料，为本项目的研究奠定扎实的基础。第6学期第19周至第7学期第2周，选题阶段，确定论文指导老师，初定选题。第7学期第3周至第7周，学生在老师指导下完成任务书、文献综述、外文文献译文，并撰写开题报告。第7学期第8周至第17周，收集资料，开展调查研究，进行论文写作，按照老师意见对论文进行修改，并在规定时期内完成毕业论文定稿，准备答辩。第7学期第1819周，论文答辩。章节安排一、导论二、房地产销售相关理论分析21房地产的概念界定22房地产营销的概念界定三、宁波房地产营销模式的趋势31宁波房地产营销模式的分类632宁波房地产营销模式的发展历程和特征33宁波房地产营销代理模式的优势和未来前景四、宁波房地产销售公司的SWOT分析41宁波房地产销售公司的优势42宁波房地产销售公司的劣势43宁波房地产销售公司的机遇44宁波房地产销售公司的挑战五、宁波房地产销售公司提高竞争力的途径和应对挑战的对策
