1、秦皇岛公司 2012年 4月 16日1成本人员如何推动设计阶段的成本优化前 言随着房地产业的发展，成本控制、成本优化引起了房地产的高度重视，为了有效地节约成本，仅有施工阶段成本控制是远远不够的，那么成本人员如何推动设计阶段的成本优化，是我公司高度重视的一个 课题 .目前 秦皇岛公司在施项目 2个，在设项目 1个，我司根据 项目的进展情况，并结合项目成本目标，对各个项目提出有针对性的优化方案 。目 录第一部分：成本优化思路第二部分：具体项目成本优化方案一、成本优化原则及思路1.优化原则（ 1）保证产品质量，不降低产品的品质；（ 2）对客户的承诺不优化（ 5#地：豪宅为木包铝窗，普宅为断桥铝进口五
2、金件，排水管材质为柔性铸铁）。一、成本优化原则及思路2、优化思路（ 1）房地产设计贯穿全程，要有成本的全局观，加强各个阶段的成本意识。（ 2）坚持全程优化设计，提高全程控制成本意识。（ 3）加强设计执行力，做到设计标准化，审核制度化。（ 4）合约预算前期介入，把控好各阶段的成本目标。（ 5）通过精细化管控，使团队成本管理能力得以提升，实现 “ 品质 最优 、 成本最优 ” 的 目标 。（ 6）通过在施项目的成本优化，不断形成标准化文本，应用于后续项目。（ 7）利用好外部资源，提高团队的专业知识，加强对项目的把控执行力二、具体项目成本优化方案1、在施项目成本优化方案2、在设项目成本优化策略 1.
3、1 5-1号地项目成本优化方案 1.2 4-1号地项目成本优化方案2.1 3号 地项目 成本控制策略1、 结构优化a、含钢量优化实施限额设计，强化设计经济责任制，在整个建安成本中，结构成本约占 40%-60%，钢筋及砼含量设计合理，可降低建安成本；虽然设计任务书中做了设计限额，但是由于现在设计院基本不出概算指标，我们在拿到初设图之后，委托咨询公司完成钢筋工程量，并比照对标产品提供钢筋指标，如指标过高，通过设计部沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例： 5-1#地地下室钢筋原设计188kg/ ； 4-1#地 156kg/ ，经过设计优化后 5-1#地 137kg/ ； 4-1#地 1
4、10kg/ ，此项共优化钢筋 3900t，按 5600元 /t计算，可节约成本约 2180万元 ；b、车库顶板优化：5-1#地车库顶板为双层梁板结构，结构梁间距为 600*600，如果按照此方法施工即浪费砼，又加大了人工投入，成本人员在预算编制过程中同时测算了梁间距 1000*1000，用此方法可节约砼 1334立米，增加定型苯板模版 1333立米，增加钢筋约 100t，优化成本约 70万元，但成本人员并不知道是否符合结构设计要求，后经设计测算符合结构设计要求，并出设计变更。结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。1、在建项目成本优化方案2、 施工做法成本优化： 秦皇岛在施的两个项目，由于是
5、两个不同的设计院设计，所以很多相同部位，工程做法不同，我们拿到图纸后，先将两种不同工程做法做出造价分析，并选择最佳成本后，与设计及工程沟通，在不影响使用功能、不影响产品质量的前提下，要求设计院出设计变更，以达到节约成本的目的；案例：（ 1）砼垫层：各楼号垫层砼标号 由 C20/C15统一为 C15（ 2）止水带： 4-1#地、 5-1#地 由钢板止水条 /膨胀止水条，统一 使用膨胀止水条；（ 3）地基回填土，由 2： 8灰土 /素土回填，统一为素土回填（ 4）车库顶板做法取消 50厚挤塑板、 40厚 C20钢筋砼，（ 5）车库侧墙保护层做法由 50厚挤塑板改为 50厚普通聚苯板 ；3、 外门窗
6、成本优化5-1#地普宅，施工图设计外窗型材为断桥铝，型材表面处理为外佛碳、内粉末，成本人员发现后及时对市场进行调查，经过市调，发现关于型材表面处理不同，与内外粉末表面处理加工费相差 6000元 /t，且内外粉末处理既不影响感观，也不影响使用功能，后及时与设计沟通，设计修改了图纸，此项节约成本约 600万元。1、在建项目成本优化方案4、 幕墙及空调百叶优化：施工图设计 4-1号地外立面及单元入口处为玻璃幕墙、空调百叶为铝合金百叶，成本人员在测算造价过程中，比较玻璃幕墙与断桥铝窗、铝合金百叶及塑钢百叶造价相差较大，故提出建议，在不影响设计效果和使用功能的前提下，经与设计部沟通修改设计，玻璃幕墙改为
7、断桥铝合金窗，空调百叶由铝合金改为塑钢，由此幕墙优化成本 198万元，百叶优化成本 110万元。5、 内外保温成本优化根据目前设计规范，外保温原要求防火等级为 A级，但 A级防火材料市场不成熟，可选产品较少，价位很高； 2012年初 关于贯彻落实国务院关于加强和改进消防工作的意见的通知 明确了 “ 民用建筑外保温材料的燃烧性能宜为 A级，且不应低于 B2级， B1/B2级外保温材料应设防火隔离带 ” 。根据此内容，经与设计沟通，同意调整为 B1级聚苯板，加设防火隔离带，由此优化成本 2627万元 ；6、 地面防水做法成本优化：设计任务书做不到面面俱到，需要我们在了解产品后作出正确判断，通过和设
8、计和工程的工作沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：如 4-1地块厨房、管道井原做法为满铺且上卷 500高，而该做法在产品当地是不适宜的，取消后可节省成本约 46万元，折销面单方约 2.75元 /m2；1、在建项目成本优化方案7、 楼梯间楼梯及公共区域等面层成本优化：虽然设计任务书中对项目会做一个简要介绍，但是总是需要我们再认真审图，有些地方总会有这样或是那样的疏漏。通过比照对标产品，如装修的部位和装修材料，通过设计部沟通，由设计院修改设计，已达到优化成本的目的。案例：（ 1） 4-1地块由原地砖面层调整为水泥砂浆面层，节约成本约 43万元， 细节装修成本控制的重要环节是对产品的
9、仔细了解。（ 2） 5-1普宅电梯厅、走廊等公共部位标准层天棚为石膏板吊顶取消，优化成本约 50万元 ;（ 3） 5-1豪宅取消电梯厅、走廊标准层公共部位装修，优化成本 1100万元 ;8、 二次结构砼标号优化设计者总是会用惯用的一些思路来做设计工作，对细小的环节并不会太在意，拿到设计蓝图后发现一个地块上二次结构的砼标号都各式各样，既不利于施工，也对成本产生一定影响，案例：如 5-1地块二次结构的砼标号情况各异，通过设计部与设计院沟通，一致认为二次结构并不承重，砼标号高低并不会对结构产生任何影响，修改设计将 5-1#地将所有二次结构的砼标号统一为 C20砼，涉及砼量约 3600立方米，节省成本约 7万；1、在建项目成本优化方案
